Zadanie własne gminy obejmuje zapewnienie warunków mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. W szczególności należy zapewnić lokali socjalnych i zamiennych w przypadkach przewidzianych w ustawie, a także zapewnić mieszkania dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. Nowością w ustawie o najmie jest zapis, że gmina może otrzymać dotację celową z budżetu państwa na wykonanie tych zadań. Gmina może wykonywać powyższe zadania w oparciu o swoją własność mieszkaniową lub w inny sposób. Może np. wspierać budowę mieszkań przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego, uzyskując prawo do użytkowania lokali i zatrudniania najemców spełniających wymagania gminy. Jeśli lokalny rynek nieruchomości pozwala na to, może również wynajmować lokale mieszkalne dla osób uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego.
Większość lokali zamiennych i lokali socjalistycznych jest jednak utrzymywana przez gminę. Oznacza to obszary będące własnością gminy, komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gmin, z wyjątkiem Towarzystw Budownictwa Społecznego, a także obszary będące własnością samoistną tych podmiotów. Poprzez budowę lub nabywanie budynków mieszkalnych, gmina tworzy zasób mieszkaniowy i utrzymuje go na poziomie umożliwiającym zaspokojenie potrzeb rodzin o niskich dochodach. Gminy, które mają zasoby mieszkaniowe, muszą wydzielić część lokali do wynajmowania jako lokale socjalne. Jeśli w gminie wystąpi taka potrzeba, część lokali z zasobu może zostać przeznaczona do wynajmowania nauczycielom, lekarzom lub innym specjalistom potrzebnym wspólnocie samorządowej na czas trwania stosunku pracy. Z wyjątkiem lokali socjalnych i wynajmowanych na czas trwania stosunku pracy, nieruchomości stanowiące mieszkaniowy zasób gminy nie mogą być wynajmowane na czas nieoznaczony. [Dziennik Urzędowy Nr 71, poz.733 ze zm.]
Zadania wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego są istotne dla zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych oraz ochrony praw lokatorów. Gminy mają obowiązek realizacji wielu zadań w tym zakresie, które mają na celu zarówno zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych, jak i zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy. Główne zasady wykonywania tych zadań wynikają z przepisów ustawy, które wyznaczają określone ramy działań dla samorządów.
Pierwszym zadaniem gminy jest zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy, który obejmuje lokalne nieruchomości mieszkalne stanowiące własność samorządu. Gminy odpowiadają za budowę nowych lokali mieszkalnych, zwłaszcza w zakresie lokali socjalnych i komunalnych, a także za utrzymywanie istniejących zasobów mieszkaniowych. Do zadań gmin należy przeprowadzanie niezbędnych remontów, konserwacji oraz dbanie o stan techniczny i sanitarno-epidemiologiczny lokali. Dodatkowo, gminy muszą zapewniać przydzielanie lokali socjalnych, zarówno dla osób, które straciły swoje dotychczasowe miejsce zamieszkania, jak i dla osób znajdujących się w szczególnie trudnej sytuacji życiowej. Osoby te mogą obejmować kobiety w ciąży, osoby starsze, niepełnosprawne czy rodziny z dziećmi. Gmina przyznaje lokale socjalne w oparciu o analizę dochodów oraz sytuacji życiowej wnioskodawców, uwzględniając także ustalone przez radę gminy kryteria.
Oprócz zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy, gmina pełni także istotną rolę w zakresie ochrony praw lokatorów. Celem tej ochrony jest zapobieganie nieuzasadnionym eksmisjom oraz zapewnienie lokatorom godnych warunków mieszkaniowych. Gmina nadzoruje procesy wynajmu lokali, szczególnie w zakresie lokali komunalnych i socjalnych, dbając o to, by właściciele lokali przestrzegali praw lokatorów. W przypadku naruszeń przepisów prawa przez wynajmujących, gmina może interweniować w celu ochrony praw lokatorów, np. poprzez udzielanie pomocy w dochodzeniu swoich praw.
Gminy mają także obowiązek dbania o dostępność lokali socjalnych, co w praktyce oznacza zapewnienie dostępu do takich lokali dla osób, które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Może to dotyczyć osób o niskich dochodach, które nie mają możliwości wynajęcia mieszkania na rynku komercyjnym, jak również osób, które zostały eksmitowane, a nie mają zapewnionego innego miejsca do zamieszkania. W takich przypadkach gmina ma obowiązek zapewnić pomoc, najczęściej w formie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, spełniającego minimalne standardy.
Ważnym zadaniem gminy jest również tworzenie i utrzymywanie rejestru osób oczekujących na przydział lokalu socjalnego. Lokale te przydzielane są na podstawie listy oczekujących, na którą osoby mogą się zgłaszać. O przydzieleniu lokalu socjalnego decyduje analiza sytuacji wnioskodawcy, w tym kryteria dochodowe oraz szczególne okoliczności życiowe, takie jak wiek, stan zdrowia, liczba dzieci w rodzinie czy inne czynniki. Samorządy mają możliwość ustalania kolejności przydziału lokali socjalnych w oparciu o określone priorytety.
Gminy pełnią kluczową rolę w zapewnianiu odpowiednich warunków mieszkaniowych dla osób, które znajdują się w trudnej sytuacji życiowej, a także w ochronie praw lokatorów. Wykonywanie zadań wynikających z ustawy wymaga ścisłej współpracy gmin z innymi organami oraz dbania o to, by osoby potrzebujące pomocy miały dostęp do odpowiednich zasobów mieszkaniowych, takich jak lokale socjalne, i mogły korzystać ze wsparcia w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi jeden z podstawowych aktów prawnych regulujących prawa i obowiązki stron stosunku najmu lokali mieszkalnych oraz określających zadania jednostek samorządu terytorialnego, w szczególności gmin, w zakresie polityki mieszkaniowej. Gminy, jako podstawowe jednostki samorządu terytorialnego, są ustawowo zobowiązane do prowadzenia polityki mieszkaniowej z poszanowaniem zasady pomocniczości i w ramach posiadanych środków finansowych. Ustawa nakłada na nie szereg obowiązków, ale także daje narzędzia umożliwiające realizację tych zadań w sposób elastyczny i adekwatny do lokalnych uwarunkowań społeczno-gospodarczych.
Zasadniczym obowiązkiem gmin wynikającym z ustawy jest tworzenie i utrzymywanie mieszkaniowego zasobu gminy. W jego skład wchodzą lokale mieszkalne, które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej, w szczególności tych osób, które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym. Gmina powinna podejmować działania zmierzające do utrzymania, modernizacji oraz – w miarę możliwości – rozszerzenia tego zasobu. Jednocześnie przepisy nakładają na gminę obowiązek opracowania wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym, który powinien zawierać m.in. prognozę potrzeb i plan remontów, modernizacji, sprzedaży lub wynajmu lokali, a także politykę czynszową. Dokument ten stanowi podstawowe narzędzie planowania lokalnej polityki mieszkaniowej i pozwala na racjonalne zarządzanie zasobem.
Gminy realizują także zadania w zakresie zapewniania lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. Lokale socjalne, przeznaczone dla osób najuboższych i zagrożonych wykluczeniem społecznym, powinny spełniać minimalne wymagania ustawowe, chociaż mogą mieć niższy standard niż lokale mieszkalne. Ich najem jest regulowany odrębnymi przepisami, a kryteria kwalifikujące do zawarcia umowy są ustalane w uchwałach rady gminy. Z kolei pomieszczenia tymczasowe służą zaspokajaniu potrzeb osób eksmitowanych, które nie posiadają tytułu prawnego do lokalu, lecz nie mogą być pozbawione schronienia. Obowiązek zapewnienia takiego pomieszczenia spoczywa na gminie w sytuacjach przewidzianych prawem, w szczególności w razie orzeczenia eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego.
Realizacja obowiązków gminy w zakresie ochrony praw lokatorów opiera się również na konieczności współdziałania z sądami. Gmina jest zobowiązana do wskazania lokalu socjalnego osobie, wobec której zapadł wyrok eksmisyjny z takim orzeczeniem. Brak wskazania lokalu powoduje niemożność przeprowadzenia eksmisji, a tym samym skutkuje dalszym przebywaniem osoby w lokalu bez tytułu prawnego. W takich przypadkach właściciel lokalu może domagać się od gminy odszkodowania za niemożność korzystania z nieruchomości, co wynika z art. 18 ust. 5 ustawy. Obowiązek gminy ma więc nie tylko charakter organizacyjny i socjalny, ale także finansowy, gdyż jego niewykonanie może prowadzić do roszczeń cywilnych.
Ustawa o ochronie praw lokatorów zakłada także możliwość podejmowania przez gminy działań prewencyjnych i wspierających najemców zagrożonych utratą lokalu. Gmina może wprowadzać system dopłat do czynszu, programy pomocy społecznej, działania w zakresie edukacji finansowej, a także nawiązywać współpracę z organizacjami pozarządowymi w celu przeciwdziałania bezdomności. Elastyczność form działania pozwala samorządom dostosowywać instrumenty pomocy do lokalnych potrzeb, co jest zgodne z konstytucyjną zasadą decentralizacji władzy publicznej.
Ustawodawca przewidział również szereg rozwiązań, które mają na celu zachowanie równowagi między interesami lokatorów a właścicieli. Gmina może prowadzić politykę czynszową, uwzględniając przy tym zasady sprawiedliwości społecznej oraz ekonomicznej kalkulacji. Ustalanie czynszu w lokalach należących do zasobu gminy nie może mieć charakteru dowolnego – powinno być oparte na kryteriach dostępnych publicznie i zawartych w uchwale rady gminy. Gmina ma też możliwość wypowiadania umów najmu w przypadkach przewidzianych przez prawo, np. w razie zaległości czynszowych lub korzystania z lokalu w sposób niezgodny z umową, co pozwala chronić interes publiczny oraz zapobiegać dewastacji zasobu.
Podsumowując, gminy w ramach ustawy o ochronie praw lokatorów odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu lokalnej polityki mieszkaniowej. Są nie tylko zarządcami zasobu mieszkaniowego, ale także instytucjami odpowiedzialnymi za ochronę najuboższych i przeciwdziałanie bezdomności. Ich działania muszą być zgodne z zasadą legalizmu, proporcjonalności oraz poszanowania godności człowieka, ale jednocześnie powinny być racjonalne ekonomicznie i ukierunkowane na trwałe rozwiązania. Wyzwania, przed jakimi stają samorządy, takie jak niedobór lokali socjalnych, rosnące zadłużenie lokatorów czy degradacja zasobu mieszkaniowego, wymagają kompleksowego podejścia, synergii różnych polityk publicznych oraz skutecznych mechanizmów finansowania zadań własnych gminy.