Ponieważ inaczej wypowiedzenie jest nieważne, musi być dokonane na piśmie i zawierać uzasadnienie. Ustawa wyjaśnia przyczyny wypowiedzenia:
- używanie lokalu lub jego części w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem,
- zaniedbywanie obowiązków lokatora, przez co powstają szkody lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
- wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, przez co staje się uciążliwe korzystanie z innych lokali,
- wynajęcie, podnajęcie lub oddanie do bezumownego korzystania.
W tym przypadku lokatorowi przysługuje prawo do innego lokalu, ale właściciel budynku winien zapewnić alternatywny lokal i pokryć koszty przeprowadzki. Do 31 grudnia 2015 r. najemcom, którzy opłacają czynsz regulowany w dniu wejścia w życie ustawy, gmina zapewni lokal zamienny. Gmina pokrywa również koszty przeprowadzki. W tych wszystkich przypadkach stosunek prawny jest wypowiadany przed końcem miesiąca. Właściciel ma prawo mieszkać w swoim domu, a także jego wstępnym, pełnoletnim zstępnym lub osobom, względem których właściciel jest odpowiedzialny za alimenty.
Niemniej jednak prawo to zostało obwarzone pewnymi warunkami. Oto one: jeśli właściciel dostarczy lokatorowi lokal zamienny lub jeśli lokatorowi przysługuje prawo do takiego lokalu, który odpowiada warunkom lokalu zamiennego, stosunek prawny można wypowiedzieć nie później niż pół roku przed końcem miesiąca kalendarzowego. Jeśli właściciel nie może zapewnić lokalu zamiennego, może wypowiedzieć stosunek prawny w terminie do trzech lat na koniec miesiąca. Jeśli jednak właściciel nie zamieszka w swoim mieszkaniu lub wyprowadzi się z niego w ciągu pół roku, musi udostępnić mieszkanie lokatorowi na poprzednich warunkach. Jeśli lokator nie będzie z powrotem zainteresowany, właściciel musi również zwrócić mu koszty przeprowadzki oraz roczną różnicę w czynszu i opłatach. Ponadto jest odpowiedzialny za zapłacenie lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej nieruchomości.
Jeśli czynsz za najem lokalu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej, stosunek najmu można wypowiedzieć w dwóch innych przypadkach: jeśli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W tym momencie istnieje sześciomiesięczny okres wypowiedzenia. – Jeśli najemcy przysługuje tytuł prawny do lokalu w tej samej lub bliskiej okolicy, najemca może go używać, a lokal spełnia warunki lokalu zamiennego. Możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu na koniec miesiąca, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Jeśli w wieloletnich planach gospodarowania zasobem gminy lokal jest przeznaczony do sprzedaży i najemca nie skorzysta z prawa pierwszeństwa w nabyciu tego lokalu, ustawa dopuszcza możliwość wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu. Oczywiście, gmina musi również zapewnić wynajęcie innego lokalu, który spełnia co najmniej wymagania dotyczące lokalu zamiennego. Z innych ważnych powodów właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i żądać opróżnienia nieruchomości przez sąd.
Jeśli najemca lokalu socjalnego przejmuje inne mieszkanie, umowa najmu może zostać rozwiązania natychmiast. Wypowiedzenie umowy najmu. Jeśli najemca umiera, stosunek najmu wygasa. Osoby, które nadal mieszkają z najemcą, w tym jego małżonek lub współmałżonka, dzieci najemcy i inne osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny, oraz osoby, które pozostawały we wspólnym pożyciu z najemcą, mają prawo do wstąpienia w stosunek najmu, pod warunkiem że mieszkali z nim stale do chwili jego śmierci. Osoby te mogą wypowiedzieć stosunek najmu w terminie ustawowym, nawet jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony. W okresie obowiązywania ustawy Prawo lokalowe osoby, które sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą i zgodnie z wymogami tej ustawy, są również uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy.
Wypowiadanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego stanowi istotny element regulacji stosunków najmu, który równoważy interesy właściciela nieruchomości oraz lokatora. Tytuł prawny do lokalu oznacza uprawnienie do zajmowania lokalu na podstawie określonej umowy lub innego zdarzenia prawnego, najczęściej umowy najmu. Wypowiedzenie tego tytułu, będące jednostronną czynnością prawną, prowadzi do ustania stosunku prawnego łączącego strony, co w dalszej perspektywie może skutkować obowiązkiem opuszczenia lokalu przez lokatora. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego musi spełniać określone przesłanki, być dokonane w odpowiedniej formie oraz w terminach ustawowo przewidzianych.
Zasadą generalną wynikającą z ustawy oraz z Kodeksu cywilnego jest to, że właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu tylko w przypadkach wyraźnie wskazanych w przepisach. Ochrona lokatora ma charakter silnie socjalny i ma na celu zapewnienie mu stabilności zamieszkania. Jednocześnie przepisy pozwalają właścicielowi na rozwiązanie stosunku prawnego w sytuacjach, gdy lokator rażąco narusza swoje obowiązki, nie korzysta z lokalu zgodnie z przeznaczeniem lub gdy zachodzą inne ustawowe przesłanki. Najczęstszą podstawą wypowiedzenia jest zaleganie z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, przy czym właściciel musi wcześniej pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości.
Inną przyczyną wypowiedzenia tytułu prawnego do lokalu jest używanie go w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem, na przykład prowadzenie w lokalu działalności gospodarczej bez zgody wynajmującego, dewastacja pomieszczeń, czy też rażące zakłócanie porządku domowego. W takich przypadkach wypowiedzenie może być dokonane z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, liczonego na koniec miesiąca kalendarzowego. W szczególnych sytuacjach, jak groźba poważnego uszkodzenia lokalu czy zagrożenie dla innych mieszkańców, wypowiedzenie może być uznane za skuteczne nawet bez zachowania okresu wypowiedzenia, o ile sąd uzna to za zasadne.
Właściciel może również wypowiedzieć najem, jeżeli sam zamierza zamieszkać w lokalu lub zamieszkać ma w nim członek jego najbliższej rodziny. W takim przypadku okres wypowiedzenia jest wydłużony do sześciu miesięcy, a dodatkowo właściciel ma obowiązek zapewnienia najemcy lokalu zamiennego, chyba że ten posiada inny lokal, do którego może się przeprowadzić. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego jest środkiem ochrony lokatora przed nagłą utratą dachu nad głową i wynika z funkcji społecznej prawa mieszkaniowego.
Wypowiedzenie tytułu prawnego do lokalu powinno być dokonane na piśmie, z dokładnym wskazaniem przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie. Brak takiego wskazania lub wypowiedzenie dokonane ustnie czyni je bezskutecznym. W praktyce oznacza to, że nieprawidłowo sformułowane wypowiedzenie nie rodzi skutków prawnych i nie może być podstawą do eksmisji. W przypadku sporu o skuteczność wypowiedzenia decydujące znaczenie ma ocena sądu, który bada, czy rzeczywiście zaistniały przesłanki przewidziane przepisami prawa oraz czy wypowiedzenie zostało dokonane zgodnie z procedurą.
Po skutecznym wypowiedzeniu tytułu prawnego do lokalu, a w razie braku dobrowolnego opuszczenia nieruchomości przez lokatora, właściciel może dochodzić eksmisji na drodze sądowej. Wydanie lokalu może nastąpić dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku oraz przeprowadzeniu postępowania egzekucyjnego przez komornika. Niedopuszczalne jest tzw. „samowolne opróżnienie lokalu” przez właściciela, czyli usunięcie lokatora bez wyroku sądu i udziału komornika, ponieważ stanowi to naruszenie prawa i może skutkować odpowiedzialnością cywilną lub karną właściciela.
Reasumując, wypowiedzenie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego jest czynnością ściśle reglamentowaną przez przepisy prawa, mającą na celu wyważenie interesów właściciela i lokatora. Z jednej strony zapewnia właścicielowi możliwość dochodzenia swoich praw w przypadku niewłaściwego korzystania z lokalu przez najemcę, z drugiej zaś chroni lokatora przed arbitralną utratą miejsca zamieszkania. Konieczność zachowania szczegółowych procedur oraz obowiązek wskazania konkretnych przyczyn wypowiedzenia wzmacniają pozycję prawną lokatora, jednak nie wykluczają możliwości egzekwowania uprawnień właścicielskich, jeśli są one dochodzone w sposób zgodny z literą i duchem obowiązującego prawa.