Charakter prawny umowy darowizny

przez
5/5 - (1 vote)

Stwierdzamy, że „przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”, odwołując się do przepisu art. 888 k. C. Darowizny mogą obejmować różne korzyści, w szczególności przeniesienie prawa lub ustanowienie prawa majątkowego na rzecz obdarowanego. Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami jest związana z tą rozszerzoną formułą kodeksową. Nieodpłatne obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, nieodpłatne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i darowizny nieruchomości zostały tutaj wyróżnione. W pierwszym przypadku chodzi o darowizny, których celem jest przeniesienie własności nieruchomości. W pozostałych przypadkach chodzi zaś o przekazanie prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych.

Charakter umowy darowizny

Darowizna jest czynnością prawną między dwoma stronami. Jest umową, która zobowiązuje obie strony. Darczyńca jest odpowiedzialny. Zobowiązuje się do przekazania obdarowanemu całego swojego majątku bez żadnych kosztów. Jednak obdarowany może przyjąć darowizny bez zobowiązania. Ponadto po uzgodnieniu tych oświadczeń woli przez strony umowa jest zawarta. Obejmują również wskazanie przedmiotu darowizny przez strony w oświadczeniu. Wystarczy, aby w umowie darowizny obie strony potwierdziły, że darczyńca daruje określoną nieruchomość, a obdarowany ją przyjmuje. W umowie darowizny należy również określić cel darowizny. Forma umowy darowizny: ogólne zasady kodeksu mówią, że „oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego”. Niemniej jednak, jeśli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione, umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna [art. 890 § 1 k. C.]. Należy jednak pamiętać, że umowa o przeniesienie własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania uprzedniej umowy o przeniesienie własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być wymienione w akcie. Z powyższego wynika, że umowa darowizny nieruchomości nie może być nieważna, jeśli nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Wymagana jest notarialna deklaracja woli obu stron umowy. Chociaż przyrzeczone oświadczenie zostało wykonane, konwalidacja umowy nieważnej nigdy nie następuje z powodu braku wymaganej formy aktu notarialnego.

Złe umowy darowizny

Można powiedzieć, że umowa darowizny nieruchomości jest umową o podwójnym skutku, ponieważ obdarowany otrzymuje własność. Sama strona może wyeliminować rzeczowy skutek darowizny, wiążąc umowę tylko zobowiązaniem. Jednak ta specyficzna konstrukcja dwóch odrębnych umów, zobowiązującej (wyłącznie) umowy darowizny i wykonawczej (przenoszącej własność), nie jest często stosowana w praktyce obrotu nieruchomościami. W tych okolicznościach wykonanie umowy przez darczyńcę polega jedynie na wydaniu darowizny. Zgodnie z umową darowizny obdarowany otrzymuje własność nieruchomości. Obdarowany ma zaś obowiązek korzystania z nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie i zgodnie z wymaganiami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odstąpienie od umowy darowizny

Możliwość odwołania darowizny zagraża nabyciu prawa. Jest to również kolejny aspekt ograniczonej ochrony nabywców w przypadku nieodpłatnych działań prawnych. Według zasad kodeksowych, jeśli obdarowany wykazał „rażącą niewdzięczność” wobec niego, darczyńca może odwołać darowiznę, nawet jeśli została już wykonana. Ogólnie rzecz biorąc, chodzi tu o niestosowanie nieruchomości do celu określonego w umowie darowizny. Przepisy wyraźnie wskazują, że „w przypadku nie wykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie, darowizna może być odwołana”. Niemniej jednak nie określono trybu ani sposobu odwołania darowizny. W rezultacie niezbędne jest stosowanie zasad właściwych dla prawa cywilnego. W rezultacie należy przyjąć, że odwołanie darowizny następuje poprzez pisemne oświadczenie obdarowanego. Chociaż nieruchomość była przedmiotem darowizny, wymaganie zachowania formy pisemnej zostało zastrzeżone tylko dla celów dowodowych.

Umowa darowizny, uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego w artykułach od 888 do 902, stanowi klasyczny przykład umowy nieodpłatnej, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem własnego majątku. Jej charakter prawny jest specyficzny i odróżnia ją zasadniczo od innych typów umów, głównie ze względu na brak ekwiwalentności świadczeń oraz istotne znaczenie elementu woli po stronie darczyńcy. Darowizna nie ma na celu wymiany dóbr ani uzyskania korzyści, lecz oparta jest na motywach altruistycznych, emocjonalnych, rodzinnych lub społecznych, co nadaje jej szczególną rolę w praktyce życia codziennego.

Z prawnego punktu widzenia darowizna jest umową zobowiązującą, która w określonych przypadkach może przybrać postać umowy rozporządzającej. Sama deklaracja zamiaru dokonania przysporzenia nie wywołuje jeszcze skutku prawnego – konieczne jest przyjęcie darowizny przez obdarowanego, co oznacza, że umowa darowizny ma charakter konsensualny, a nie jednostronny. Wyjątek stanowi darowizna dokonana przez samo wykonanie – wówczas nie ma potrzeby zachowania szczególnej formy. Jeżeli jednak mamy do czynienia z darowizną zobowiązującą, a nie wykonaną od razu, to zgodnie z art. 890 § 1 k.c., wymagana jest forma aktu notarialnego, chyba że przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Naruszenie tej formy skutkuje nieważnością umowy.

Umowa darowizny może dotyczyć dowolnego składnika majątkowego – rzeczy ruchomych, nieruchomości, praw majątkowych, a nawet zrzeczenia się roszczenia. W przypadku nieruchomości forma aktu notarialnego jest nie tylko wymagana dla ważności umowy, ale również niezbędna do wpisu prawa do księgi wieczystej, który ma znaczenie deklaratoryjne lub konstytutywne, w zależności od przedmiotu darowizny. W przypadku rzeczy ruchomych możliwe jest dokonanie darowizny ustnie, o ile świadczenie zostaje niezwłocznie wykonane.

Cechą charakterystyczną umowy darowizny jest jej nieodpłatność, co oznacza, że darczyńca nie otrzymuje od obdarowanego żadnego świadczenia wzajemnego. Odróżnia to darowiznę od innych umów, takich jak sprzedaż, zamiana czy umowa dożywocia. Jednakże możliwe jest nałożenie na obdarowanego obowiązku określonego działania lub zaniechania, co nazywane jest poleceniem. Polecenie nie zmienia charakteru nieodpłatnego darowizny, lecz wzbogaca jej treść o elementy wykonawcze. Jeżeli darczyńca lub inna uprawniona osoba nie otrzyma należnego polecenia, możliwe jest jego sądowe wyegzekwowanie.

Prawo przewiduje także szereg ograniczeń i warunków dotyczących odwołania darowizny. Darowizna może zostać odwołana z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego, co znajduje wyraz w art. 898 k.c. Rażąca niewdzięczność musi przybrać postać poważnego naruszenia norm moralnych lub społecznych wobec darczyńcy, np. przemocy, znieważenia lub porzucenia w chorobie. Odwołanie musi nastąpić w ciągu roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o zachowaniu obdarowanego. Odwołanie darowizny niespełnionej możliwe jest również w razie pogorszenia się sytuacji majątkowej darczyńcy, który wskutek darowizny nie mógłby zaspokoić swoich uzasadnionych potrzeb życiowych. W takich przypadkach darowizna może zostać uchylona, chyba że obdarowany znajduje się w podobnie trudnej sytuacji.

Z punktu widzenia prawa spadkowego, darowizna ma znaczenie przy obliczaniu zachowku. Darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz niektórych osób mogą podlegać doliczeniu do masy spadkowej przy ustalaniu należnego zachowku, co ma na celu ochronę interesów spadkobierców ustawowych, zwłaszcza w sytuacjach, gdy spadkodawca przekazał znaczną część majątku jeszcze za życia. Nie wszystkie darowizny podlegają zaliczeniu – kodeks przewiduje m.in. wyjątek dla drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Wreszcie, umowa darowizny ma również swoje znaczenie w kontekście podatkowym. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, obdarowany jest zobowiązany do zgłoszenia nabycia przedmiotu darowizny do właściwego urzędu skarbowego. W zależności od stopnia pokrewieństwa z darczyńcą oraz wartości przysporzenia, obowiązek zapłaty podatku może zostać całkowicie zniesiony lub zredukowany. W najbliższej rodzinie (tzw. grupa zerowa) istnieje możliwość pełnego zwolnienia z podatku pod warunkiem spełnienia formalności, takich jak złożenie zgłoszenia SD-Z2 w ustawowym terminie.

Podsumowując, umowa darowizny to instytucja o szczególnym charakterze prawnym, łącząca w sobie elementy prawa zobowiązań, rzeczowego, rodzinnego i spadkowego. Jej nieodpłatny, jednostronnie korzystny charakter wymaga szczególnej ostrożności i rozwagi przy zawieraniu, zwłaszcza gdy dotyczy ona wartościowych składników majątkowych, takich jak nieruchomości. Mimo że darowizna opiera się na zaufaniu i dobrej woli, prawo przewiduje środki ochrony dla obu stron, zapewniając równowagę między swobodą rozporządzania majątkiem a potrzebą zabezpieczenia interesów osób bliskich i samego darczyńcy.

Istota i funkcje umowy dzierżawy

przez
5/5 - (1 vote)

Trzeba zauważyć, że zgodnie z art. 693 § I k. C. „przez umowę dzierżawy wydzierżawiając zobowiązuje się oddać rzecz wydzierżawiającemu do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a wydzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”. [E. Gniewek, „Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi”, Zakamycze, 1999]

Prawo dzierżawcy jest bogatsze niż prawo najmu, jeśli chodzi o element uzyskiwania korzyści z rzeczy, zgodnie z Kodeksem Cywilnym. W rezultacie katalog przedmiotów, które mogą być przeznaczone do dzierżawy, jest węższy. To tylko rzeczy, które przynoszą korzyści. W tym momencie można powiedzieć, że celem umowy dzierżawy jest czerpanie korzyści z cudzej własności. Niezależnie od przedmiotu dzierżawy jest to funkcja podstawowa.

W rezultacie dzierżawa pełni rolę mechanizmu, który pomaga w organizacji działalności gospodarczej. W przypadku treści dzierżawa jest stosunkiem prawnym najbliższym prawu użytkowania, ponieważ „rzecz może być obciążona prawem do jej używania i pobierania pożytków”. Charakter obu praw jest jednak odrębny. Używanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, podczas gdy dzierżawa jest stosunkiem względnym. W tym miejscu należy zauważyć, że w obrocie nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi możliwe jest zarówno ustanowienie użytkowania nieruchomości, jak i jej dzierżawa. Jednak forma użytkowania jest rzadziej stosowana w praktyce. Natomiast dzierżawa jest bardzo podobna do umowy najmu pod względem charakteru. Ponadto obie instytucje nadal korzystają z cudzych rzeczy. Uprawnienie do używania rzeczy jest wspólnym elementem wszystkich z nich. W tych okolicznościach ustawodawca podjął decyzję o odesłaniu. Postanowił mianowicie, jak już wiemy, że „przepisy o najmie stosuje się odpowiednio do dzierżawy” (art. 694 k. C.).

Miejsce umowy dzierżawy

Przedmiotem dzierżawy są rzeczy, podobnie jak przedmiotem umowy najmu. Jednak tym razem przedmiotem umowy mogą być prawa, które mogą przynosić korzyści. W rezultacie ustawodawca stwierdził, że „przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw” [art. 709 k. C.]. Jeśli chodzi o rzeczy, mogą to być rzeczy ruchome, takie jak maszyny i środki transportu; nieruchomości, takie jak grunty rolne, lasy i nieruchomości; lub zespół zorganizowanych praw majątkowych, takich jak gospodarstwo rolne, przedsiębiorstwo produkcyjne bądź usługowe. Jeśli chodzi o rzeczy, muszą one być takie, aby dzierżawca mógł z nich obiektywnie korzystać i czerpać korzyści, ponieważ istotą umowy dzierżawy jest korzystanie z rzeczy, a nie czerpanie z nich korzyści. W związku z tym można wywnioskować, że nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą również być przedmiotem dzierżawy. Chodzi tu o dzierżawę gruntów, struktur i lokali, podobnie jak w przypadku najmu. Charakter umowy dzierżawy Według umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz wydzierżawiającemu do używania i korzystania z niej przez określony czas, a wydzierżawiający zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony czynsz.

W związku z tym wydzierżawiający składa oświadczenie woli, w którym oświadcza, że odda mienie w celu używania i pobierania korzyści. W przeciwieństwie do tego dzierżawca jest zobowiązany do zapłaty ustalonego czynszu. Z drugiej strony należy zauważyć, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub innych świadczeniach. Może być również oznaczony jako ułamkowa część korzyści. Ponadto należy ustalić, czy strony zawierają umowę dzierżawy na czas oznaczony, czy nieoznaczony. W pierwszym wariancie należy podać datę końca umowy. Należy zwrócić uwagę, że po upływie 30 lat dzierżawa jest uznawana za zawartą na czas nieoznaczony według szczególnej normy prawnej.

Prawa i odpowiedzialności stron

W tym obszarze mogą istnieć szczególne przepisy dotyczące praw i obowiązków stron. Należy tutaj zwrócić uwagę na postanowienie, że dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca musi również wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Dzierżawca ma jednak obowiązek dokonywania napraw, które są niezbędne do zachowania przedmiotu dzierżawy w dobrym stanie. Ponadto należy wziąć pod uwagę, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub poddzierżawiać go osobie trzeciej, co skutkuje wygaszeniem umowy dzierżawy.

Według powszechnie obowiązujących zasad umowa dzierżawy, która została zawarta na określony czas, wygasa w określonym terminie. Jednak umowa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana. Dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok przed końcem roku dzierżawnego, a drugą umowę można wypowiedzieć na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego, jeśli nie ma odmiennej umowy. Po zakończeniu dzierżawy, jeśli nie ma odmiennej umowy, dzierżawca jest zobowiązany do zwrócenia przedmiotu dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować zgodnie z przepisami o wykonaniu dzierżawy.

Umowa dzierżawy jest instytucją prawa cywilnego, która odgrywa istotną rolę zarówno w obrocie gospodarczym, jak i w stosunkach prywatnych, umożliwiając racjonalne wykorzystanie rzeczy oraz czerpanie z nich pożytków przez osoby, które nie są ich właścicielami. Jej regulacja prawna znajduje się w Kodeksie cywilnym w artykułach od 693 do 709^16 i obejmuje szeroki zakres zastosowań – od rolnictwa, przez najem lokali użytkowych, aż po złożone relacje gospodarcze w obrocie profesjonalnym.

Istotą umowy dzierżawy jest zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie umówionego czynszu. Rzecz oddana w dzierżawę może być zarówno ruchomością, jak i nieruchomością, a także zespołem rzeczy, jak np. gospodarstwo rolne czy przedsiębiorstwo. Od najmu dzierżawa różni się tym, że oprócz prawa do używania przedmiotu umowy, dzierżawca uzyskuje także prawo do pobierania z niego pożytków – zarówno naturalnych, jak i cywilnych – co czyni ją umową bardziej rozbudowaną i o szerszym potencjale ekonomicznym.

Charakter prawny dzierżawy opiera się na wzajemnych świadczeniach stron. Umowa ta ma charakter konsensualny i dochodzi do skutku przez zgodne oświadczenia woli, niezależnie od wydania rzeczy. Może być zawarta w dowolnej formie, chociaż dla dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż rok zaleca się formę pisemną, ze względu na możliwość ujawnienia jej w księdze wieczystej oraz dla celów dowodowych. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny – świadczeniem dzierżawcy jest czynsz, który może być uiszczany w pieniądzach, ale też w świadczeniach innego rodzaju, np. w naturze lub w usługach. Czynsz może być ustalony w sposób stały, okresowy lub zależny od zysków osiąganych z przedmiotu dzierżawy, co często ma miejsce w przypadku dzierżawy gruntów rolnych.

Funkcje umowy dzierżawy są wielorakie i zależne od kontekstu jej zastosowania. W pierwszej kolejności pełni ona funkcję gospodarczą, umożliwiając korzystanie z rzeczy osobom, które nie posiadają własnych środków produkcji, a jednocześnie pozwalając właścicielom na czerpanie korzyści majątkowych z nieużywanych składników majątku. Dzierżawa jest zatem narzędziem racjonalnej gospodarki zasobami i umożliwia efektywny podział pracy oraz kapitału. Szczególnie ważna jest w rolnictwie, gdzie stanowi podstawowy mechanizm dzierżawienia gruntów rolnych przez osoby prowadzące gospodarstwa bez własnej ziemi. Dzięki dzierżawie możliwe jest utrzymanie struktury agrarnej, zapobieganie rozdrobnieniu gruntów i wzrost skali produkcji.

Drugą istotną funkcją umowy dzierżawy jest funkcja inwestycyjna. W obrocie gospodarczym dzierżawa często staje się alternatywą dla zakupu środków trwałych lub nieruchomości, umożliwiając przedsiębiorcom prowadzenie działalności bez konieczności ponoszenia wysokich kosztów początkowych. Dzierżawa może służyć jako element długoterminowej strategii, umożliwiając testowanie opłacalności danego przedsięwzięcia przed ewentualnym nabyciem rzeczy. Dotyczy to zwłaszcza dzierżawy lokali handlowych, maszyn, urządzeń lub nieruchomości przemysłowych.

Umowa dzierżawy pełni również funkcję społeczną, umożliwiając osobom mniej zamożnym dostęp do zasobów, które inaczej byłyby dla nich niedostępne. W wielu przypadkach dzierżawa gruntu lub lokalu użytkowego pozwala na rozpoczęcie działalności gospodarczej, co ma znaczenie dla rozwoju mikroprzedsiębiorczości. Ponadto, w kontekście dzierżawy gruntów rolnych przez jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, mamy do czynienia z mechanizmem polityki rolnej państwa, który ma na celu wspieranie zrównoważonego rozwoju wsi i efektywne gospodarowanie zasobami publicznymi.

Z punktu widzenia prawa zobowiązań, umowa dzierżawy zawiera wiele przepisów semiimperatywnych, które mogą być modyfikowane wolą stron, ale także norm bezwzględnie obowiązujących, które mają na celu ochronę słabszej strony stosunku prawnego. Dzierżawca ponosi obowiązki związane z używaniem rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem oraz z zachowaniem należytej staranności. Zobowiązany jest także do dokonywania drobnych napraw i konserwacji, natomiast wydzierżawiający ponosi odpowiedzialność za wady rzeczy oraz powinien zapewnić jej przydatność do umówionego użytku. Naruszenie tych obowiązków może prowadzić do wypowiedzenia umowy, odszkodowania lub jej rozwiązania przez sąd.

Dzierżawa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku dzierżawy zawartej na czas oznaczony wygasa ona z upływem tego terminu, natomiast dzierżawa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana z zachowaniem ustawowych terminów. Jeżeli po upływie okresu dzierżawy dzierżawca nadal korzysta z rzeczy za wiedzą i zgodą wydzierżawiającego, umowę uważa się za przedłużoną na czas nieoznaczony. Dzierżawa może być także przenoszona na osoby trzecie, o ile nie sprzeciwia się to umowie, ustawie ani właściwości stosunku prawnego.

Podsumowując, umowa dzierżawy to wszechstronny instrument prawny, który pozwala na efektywne wykorzystanie rzeczy bez potrzeby ich nabycia. Jej znaczenie rośnie zwłaszcza w kontekście gospodarczym, gdzie staje się ona istotnym narzędziem zarządzania majątkiem, planowania inwestycji i rozwoju działalności. W praktyce wymaga starannego ukształtowania warunków umownych, które zabezpieczają interesy obu stron i pozwalają uniknąć konfliktów wynikających z niejednoznacznych zapisów lub braku przewidywania skutków prawnych. Dzierżawa, dzięki swojej elastyczności, może pełnić rolę mechanizmu długofalowego rozwoju gospodarczego, jednocześnie pozostając instytucją prawa prywatnego o przejrzystej strukturze i mocnych podstawach legislacyjnych.

Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów

przez
5/5 - (1 vote)

Zadanie własne gminy obejmuje zapewnienie warunków mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. W szczególności należy zapewnić lokali socjalnych i zamiennych w przypadkach przewidzianych w ustawie, a także zapewnić mieszkania dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. Nowością w ustawie o najmie jest zapis, że gmina może otrzymać dotację celową z budżetu państwa na wykonanie tych zadań. Gmina może wykonywać powyższe zadania w oparciu o swoją własność mieszkaniową lub w inny sposób. Może np. wspierać budowę mieszkań przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego, uzyskując prawo do użytkowania lokali i zatrudniania najemców spełniających wymagania gminy. Jeśli lokalny rynek nieruchomości pozwala na to, może również wynajmować lokale mieszkalne dla osób uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego.

Większość lokali zamiennych i lokali socjalistycznych jest jednak utrzymywana przez gminę. Oznacza to obszary będące własnością gminy, komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gmin, z wyjątkiem Towarzystw Budownictwa Społecznego, a także obszary będące własnością samoistną tych podmiotów. Poprzez budowę lub nabywanie budynków mieszkalnych, gmina tworzy zasób mieszkaniowy i utrzymuje go na poziomie umożliwiającym zaspokojenie potrzeb rodzin o niskich dochodach. Gminy, które mają zasoby mieszkaniowe, muszą wydzielić część lokali do wynajmowania jako lokale socjalne. Jeśli w gminie wystąpi taka potrzeba, część lokali z zasobu może zostać przeznaczona do wynajmowania nauczycielom, lekarzom lub innym specjalistom potrzebnym wspólnocie samorządowej na czas trwania stosunku pracy. Z wyjątkiem lokali socjalnych i wynajmowanych na czas trwania stosunku pracy, nieruchomości stanowiące mieszkaniowy zasób gminy nie mogą być wynajmowane na czas nieoznaczony. [Dziennik Urzędowy Nr 71, poz.733 ze zm.]

Zadania wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego są istotne dla zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych oraz ochrony praw lokatorów. Gminy mają obowiązek realizacji wielu zadań w tym zakresie, które mają na celu zarówno zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych, jak i zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy. Główne zasady wykonywania tych zadań wynikają z przepisów ustawy, które wyznaczają określone ramy działań dla samorządów.

Pierwszym zadaniem gminy jest zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy, który obejmuje lokalne nieruchomości mieszkalne stanowiące własność samorządu. Gminy odpowiadają za budowę nowych lokali mieszkalnych, zwłaszcza w zakresie lokali socjalnych i komunalnych, a także za utrzymywanie istniejących zasobów mieszkaniowych. Do zadań gmin należy przeprowadzanie niezbędnych remontów, konserwacji oraz dbanie o stan techniczny i sanitarno-epidemiologiczny lokali. Dodatkowo, gminy muszą zapewniać przydzielanie lokali socjalnych, zarówno dla osób, które straciły swoje dotychczasowe miejsce zamieszkania, jak i dla osób znajdujących się w szczególnie trudnej sytuacji życiowej. Osoby te mogą obejmować kobiety w ciąży, osoby starsze, niepełnosprawne czy rodziny z dziećmi. Gmina przyznaje lokale socjalne w oparciu o analizę dochodów oraz sytuacji życiowej wnioskodawców, uwzględniając także ustalone przez radę gminy kryteria.

Oprócz zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy, gmina pełni także istotną rolę w zakresie ochrony praw lokatorów. Celem tej ochrony jest zapobieganie nieuzasadnionym eksmisjom oraz zapewnienie lokatorom godnych warunków mieszkaniowych. Gmina nadzoruje procesy wynajmu lokali, szczególnie w zakresie lokali komunalnych i socjalnych, dbając o to, by właściciele lokali przestrzegali praw lokatorów. W przypadku naruszeń przepisów prawa przez wynajmujących, gmina może interweniować w celu ochrony praw lokatorów, np. poprzez udzielanie pomocy w dochodzeniu swoich praw.

Gminy mają także obowiązek dbania o dostępność lokali socjalnych, co w praktyce oznacza zapewnienie dostępu do takich lokali dla osób, które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Może to dotyczyć osób o niskich dochodach, które nie mają możliwości wynajęcia mieszkania na rynku komercyjnym, jak również osób, które zostały eksmitowane, a nie mają zapewnionego innego miejsca do zamieszkania. W takich przypadkach gmina ma obowiązek zapewnić pomoc, najczęściej w formie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, spełniającego minimalne standardy.

Ważnym zadaniem gminy jest również tworzenie i utrzymywanie rejestru osób oczekujących na przydział lokalu socjalnego. Lokale te przydzielane są na podstawie listy oczekujących, na którą osoby mogą się zgłaszać. O przydzieleniu lokalu socjalnego decyduje analiza sytuacji wnioskodawcy, w tym kryteria dochodowe oraz szczególne okoliczności życiowe, takie jak wiek, stan zdrowia, liczba dzieci w rodzinie czy inne czynniki. Samorządy mają możliwość ustalania kolejności przydziału lokali socjalnych w oparciu o określone priorytety.

Gminy pełnią kluczową rolę w zapewnianiu odpowiednich warunków mieszkaniowych dla osób, które znajdują się w trudnej sytuacji życiowej, a także w ochronie praw lokatorów. Wykonywanie zadań wynikających z ustawy wymaga ścisłej współpracy gmin z innymi organami oraz dbania o to, by osoby potrzebujące pomocy miały dostęp do odpowiednich zasobów mieszkaniowych, takich jak lokale socjalne, i mogły korzystać ze wsparcia w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi jeden z podstawowych aktów prawnych regulujących prawa i obowiązki stron stosunku najmu lokali mieszkalnych oraz określających zadania jednostek samorządu terytorialnego, w szczególności gmin, w zakresie polityki mieszkaniowej. Gminy, jako podstawowe jednostki samorządu terytorialnego, są ustawowo zobowiązane do prowadzenia polityki mieszkaniowej z poszanowaniem zasady pomocniczości i w ramach posiadanych środków finansowych. Ustawa nakłada na nie szereg obowiązków, ale także daje narzędzia umożliwiające realizację tych zadań w sposób elastyczny i adekwatny do lokalnych uwarunkowań społeczno-gospodarczych.

Zasadniczym obowiązkiem gmin wynikającym z ustawy jest tworzenie i utrzymywanie mieszkaniowego zasobu gminy. W jego skład wchodzą lokale mieszkalne, które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej, w szczególności tych osób, które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym. Gmina powinna podejmować działania zmierzające do utrzymania, modernizacji oraz – w miarę możliwości – rozszerzenia tego zasobu. Jednocześnie przepisy nakładają na gminę obowiązek opracowania wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym, który powinien zawierać m.in. prognozę potrzeb i plan remontów, modernizacji, sprzedaży lub wynajmu lokali, a także politykę czynszową. Dokument ten stanowi podstawowe narzędzie planowania lokalnej polityki mieszkaniowej i pozwala na racjonalne zarządzanie zasobem.

Gminy realizują także zadania w zakresie zapewniania lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. Lokale socjalne, przeznaczone dla osób najuboższych i zagrożonych wykluczeniem społecznym, powinny spełniać minimalne wymagania ustawowe, chociaż mogą mieć niższy standard niż lokale mieszkalne. Ich najem jest regulowany odrębnymi przepisami, a kryteria kwalifikujące do zawarcia umowy są ustalane w uchwałach rady gminy. Z kolei pomieszczenia tymczasowe służą zaspokajaniu potrzeb osób eksmitowanych, które nie posiadają tytułu prawnego do lokalu, lecz nie mogą być pozbawione schronienia. Obowiązek zapewnienia takiego pomieszczenia spoczywa na gminie w sytuacjach przewidzianych prawem, w szczególności w razie orzeczenia eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego.

Realizacja obowiązków gminy w zakresie ochrony praw lokatorów opiera się również na konieczności współdziałania z sądami. Gmina jest zobowiązana do wskazania lokalu socjalnego osobie, wobec której zapadł wyrok eksmisyjny z takim orzeczeniem. Brak wskazania lokalu powoduje niemożność przeprowadzenia eksmisji, a tym samym skutkuje dalszym przebywaniem osoby w lokalu bez tytułu prawnego. W takich przypadkach właściciel lokalu może domagać się od gminy odszkodowania za niemożność korzystania z nieruchomości, co wynika z art. 18 ust. 5 ustawy. Obowiązek gminy ma więc nie tylko charakter organizacyjny i socjalny, ale także finansowy, gdyż jego niewykonanie może prowadzić do roszczeń cywilnych.

Ustawa o ochronie praw lokatorów zakłada także możliwość podejmowania przez gminy działań prewencyjnych i wspierających najemców zagrożonych utratą lokalu. Gmina może wprowadzać system dopłat do czynszu, programy pomocy społecznej, działania w zakresie edukacji finansowej, a także nawiązywać współpracę z organizacjami pozarządowymi w celu przeciwdziałania bezdomności. Elastyczność form działania pozwala samorządom dostosowywać instrumenty pomocy do lokalnych potrzeb, co jest zgodne z konstytucyjną zasadą decentralizacji władzy publicznej.

Ustawodawca przewidział również szereg rozwiązań, które mają na celu zachowanie równowagi między interesami lokatorów a właścicieli. Gmina może prowadzić politykę czynszową, uwzględniając przy tym zasady sprawiedliwości społecznej oraz ekonomicznej kalkulacji. Ustalanie czynszu w lokalach należących do zasobu gminy nie może mieć charakteru dowolnego – powinno być oparte na kryteriach dostępnych publicznie i zawartych w uchwale rady gminy. Gmina ma też możliwość wypowiadania umów najmu w przypadkach przewidzianych przez prawo, np. w razie zaległości czynszowych lub korzystania z lokalu w sposób niezgodny z umową, co pozwala chronić interes publiczny oraz zapobiegać dewastacji zasobu.

Podsumowując, gminy w ramach ustawy o ochronie praw lokatorów odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu lokalnej polityki mieszkaniowej. Są nie tylko zarządcami zasobu mieszkaniowego, ale także instytucjami odpowiedzialnymi za ochronę najuboższych i przeciwdziałanie bezdomności. Ich działania muszą być zgodne z zasadą legalizmu, proporcjonalności oraz poszanowania godności człowieka, ale jednocześnie powinny być racjonalne ekonomicznie i ukierunkowane na trwałe rozwiązania. Wyzwania, przed jakimi stają samorządy, takie jak niedobór lokali socjalnych, rosnące zadłużenie lokatorów czy degradacja zasobu mieszkaniowego, wymagają kompleksowego podejścia, synergii różnych polityk publicznych oraz skutecznych mechanizmów finansowania zadań własnych gminy.

Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego

przez
5/5 - (1 vote)

W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka, czy najemca ma prawo do korzystania z lokalu socjalnego, po analizie warunków materialnych i rodzinnych. Niemniej jednak sąd nie może orzec, że kobieta w ciąży, małoletnia, niepełnosprawna, ubezwłasnowolniona lub osoba sprawująca nad nimi opiekę, a także osoby wspólnie mieszkające. Ustawa przyznaje prawo do lokalu socjalnego obłożnie chorym, emerytom, rencistom i osobom bezrobotnym, które spełniają kryteria określone przez radę gminy do wynajmu lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy. W rezultacie znacznie ograniczono możliwość przeprowadzenia eksmisji „na bruk”.

Ze względu na fakt, że lokal podlega opróżnieniu, gmina właściwa jest odpowiedzialna za dostarczenie lokalu socjalnego ciąży. Gmina jest odpowiedzialna za zapewnienie lokali socjalnych w pierwszej kolejności do realizacji wyroków eksmisyjnych. Sąd nakazał wstrzymanie opróżnienia lokalu do czasu, gdy gmina przedstawi ofertę umowy najmu lokalu socjalnego. Sąd z urzędu informuje gminę, na terenie której znajduje się nieruchomości podlegające opróżnieniu. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego w ustanowieniu strony powoda w sprawie. Od 1 stycznia 2002 r. ust. 4 art. 18 ustawy ustanowił, że właściciel może otrzymać odszkodowanie od gminy, która nie dostarczyła lokalu socjalnego lokatorowi przyznanemu przez sąd. Wysokość odszkodowania jest obliczona jako różnica między czynszem, jaki właściciel mógłby otrzymać za wynajęcie lokalu na wolnym rynku, a odszkodowaniem płaconym przez byłego lokatora, który oczekuje na wynajem lokalu od gminy.

Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego są ściśle określone w polskim prawie, w szczególności w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Lokale socjalne są przeznaczone dla osób, które znajdują się w trudnej sytuacji życiowej, mają trudności w zapewnieniu sobie odpowiednich warunków mieszkaniowych i nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym.

O przyznaniu lokalu socjalnego decyduje gmina lub inna jednostka samorządu terytorialnego, która dysponuje takim zasobem mieszkaniowym. Przyznanie lokalu socjalnego jest procesem administracyjnym, który ma na celu zapewnienie wsparcia osobom znajdującym się w sytuacjach kryzysowych. Wymaga to spełnienia określonych kryteriów, które uwzględniają zarówno stan materialny osoby ubiegającej się o lokal, jak i jej sytuację życiową.

Do najważniejszych uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego należą:

Osoby eksmitowane bez tytułu prawnego do lokalu – Osoby, które zostały eksmitowane z wynajmowanego lokalu, ale nie mają prawa do zamieszkania w innym lokalu, mogą ubiegać się o lokal socjalny. Takie osoby mają pierwszeństwo w przyznawaniu lokali socjalnych, pod warunkiem że spełniają kryteria określone przez gminę.

Osoby w trudnej sytuacji finansowej – Gmina może przyznać lokal socjalny osobom, które nie są w stanie samodzielnie zapewnić sobie odpowiednich warunków mieszkaniowych z powodu niskich dochodów lub innych trudności materialnych. W praktyce oznacza to, że osoby, które nie mogą opłacić wynajmu na rynku komercyjnym, mogą ubiegać się o pomoc w postaci lokalu socjalnego.

Osoby w szczególnie trudnej sytuacji życiowej – Lokale socjalne przyznawane są także osobom, które znajdują się w wyjątkowo trudnej sytuacji życiowej, takiej jak:

kobiety w ciąży, osoby wychowujące dzieci (w szczególności małe dzieci), osoby starsze, zwłaszcza powyżej 75. roku życia, osoby niepełnosprawne lub przewlekle chore, osoby samotne, które nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych z powodu swojej sytuacji zdrowotnej lub życiowej.

Osoby korzystające z pomocy społecznej – Lokale socjalne mogą być także przyznawane osobom, które korzystają z pomocy społecznej, w tym z zasiłków stałych lub okresowych. W takim przypadku osoby te muszą spełniać dodatkowe kryteria dochodowe i majątkowe, które mogą różnić się w zależności od gminy.

Osoby, które nie mają zapewnionych innych możliwości mieszkaniowych – Lokal socjalny może być przyznany osobom, które nie mają dostępu do żadnego innego lokalu mieszkalnego, np. po utracie pracy i konieczności przeprowadzki z wynajmowanego mieszkania, które okazało się zbyt kosztowne.

Kryteria przyznawania lokali socjalnych są różne w poszczególnych gminach, ponieważ samorządy mają pewną swobodę w ustalaniu priorytetów i szczegółowych zasad przyznawania takich lokali. Zwykle jednak uwzględniają one dochody osoby ubiegającej się o lokal socjalny oraz jej sytuację rodzinną, zdrowotną i mieszkaniową.

Procedura przyznawania lokalu socjalnego polega na złożeniu wniosku do odpowiedniego organu gminy, który po przeanalizowaniu sytuacji życiowej wnioskodawcy, podejmuje decyzję o przyznaniu lub odmowie przyznania lokalu. Decyzja ta może być zaskarżona do sądu administracyjnego, jeżeli wnioskodawca uzna ją za nieuzasadnioną.

Gmina może również ustalić listę oczekujących na lokale socjalne, a przydział lokali odbywa się w ramach tej listy, zgodnie z określoną kolejnością i priorytetami. Osoby oczekujące na lokal socjalny mogą być także kierowane do pomieszczeń tymczasowych, które spełniają minimalne standardy mieszkaniowe, jednak różnią się one od pełnoprawnych lokali socjalnych.

Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego przysługują osobom, które znajdują się w szczególnie trudnej sytuacji życiowej i finansowej. Lokale socjalne mają na celu zapewnienie podstawowych warunków mieszkaniowych osobom, które nie są w stanie zaspokoić tych potrzeb na rynku komercyjnym, i są formą wsparcia w zakresie polityki mieszkaniowej państwa i samorządów.

Uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego stanowi szczególną instytucję ochrony prawnej przewidzianą w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Instytucja ta została wprowadzona w celu zapewnienia minimum egzystencji osobom, które z różnych względów nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych, a jednocześnie znajdują się w sytuacji wymagającej ingerencji państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w formie udostępnienia odpowiedniego lokalu mieszkalnego o charakterze socjalnym. Lokal socjalny to lokal o obniżonym standardzie technicznym, spełniający jednak podstawowe wymogi bezpieczeństwa i higieny, przeznaczony dla osób znajdujących się w szczególnie trudnej sytuacji życiowej.

Uprawnienie do lokalu socjalnego jest przyznawane przez sąd w wyroku eksmisyjnym, jeżeli osoba objęta eksmisją spełnia przesłanki określone w ustawie. Zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, sąd orzekający eksmisję obowiązany jest zbadać, czy dana osoba kwalifikuje się do przyznania takiego lokalu, a w razie stwierdzenia, że tak – musi zawrzeć w orzeczeniu stosowny zapis o przysługującym jej uprawnieniu do lokalu socjalnego. Ustawodawca wskazuje przy tym grupy osób, które co do zasady nie mogą być pozbawione takiego lokalu, np. kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne i ubezwłasnowolnione, a także osoby obłożnie chore lub emeryci i renciści spełniający określone kryteria dochodowe. W przypadku innych osób sąd podejmuje decyzję indywidualnie, kierując się ich sytuacją osobistą, rodzinną i materialną.

Uzyskanie orzeczenia sądu o uprawnieniu do lokalu socjalnego nie oznacza automatycznego przyznania konkretnego lokalu. Obowiązek ten spoczywa na gminie, która jest zobowiązana do wykonania wyroku poprzez wskazanie osobie uprawnionej lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, odpowiadającego ustawowym wymogom. Lokal taki nie musi być równorzędny z lokalem dotychczas zajmowanym – może posiadać niższy standard, jednak musi nadawać się do zamieszkania i spełniać minimalne wymagania techniczne określone w przepisach wykonawczych. Brak realizacji tego obowiązku przez gminę uniemożliwia przeprowadzenie eksmisji i może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą gminy względem właściciela lokalu, z którego eksmisja ma nastąpić.

Uprawnienie do lokalu socjalnego jest ograniczone co do zakresu i czasu obowiązywania. Osoba, której został przyznany lokal socjalny, może go użytkować tylko przez czas trwania umowy najmu, która zazwyczaj zawierana jest na czas określony i może zostać przedłużona na wniosek lokatora, o ile nadal spełnia on warunki do zamieszkiwania w takim lokalu. Jeżeli sytuacja materialna osoby ulegnie poprawie, gmina ma prawo odmówić przedłużenia umowy, wskazując na możliwość samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W przypadku uporczywego naruszania porządku domowego, zalegania z opłatami lub dewastacji lokalu, gmina może wypowiedzieć umowę najmu przed upływem terminu, nawet w sytuacji, gdy lokator nadal formalnie kwalifikuje się do korzystania z lokalu socjalnego.

Warto także zaznaczyć, że uzyskanie lokalu socjalnego może nastąpić także poza wyrokiem eksmisyjnym – gminy, zgodnie z własnymi uchwałami i polityką mieszkaniową, mogą przyznawać lokale socjalne osobom spełniającym lokalne kryteria dochodowe i socjalne, bez konieczności uprzedniego orzeczenia sądu. W takim przypadku osoby ubiegające się o lokal składają wniosek do właściwego organu gminy, który ocenia zasadność wniosku i w ramach dostępnych zasobów przyznaje lokal lub wpisuje wnioskodawcę na listę oczekujących. Praktyka ta różni się w zależności od gminy, a ostateczna decyzja zależy od polityki lokalnej oraz wielkości dostępnego zasobu mieszkaniowego.

Podsumowując, uprawnienie do lokalu socjalnego stanowi wyraz realizacji konstytucyjnej zasady pomocniczości i społecznej roli państwa w zakresie zapewniania obywatelom minimum egzystencji. Jest ono jednak ograniczone przepisami prawa, uwarunkowane lokalną sytuacją mieszkaniową i nie stanowi bezwarunkowego prawa do otrzymania mieszkania. Działania gmin i sądów w tym zakresie muszą zachowywać równowagę między ochroną praw lokatorów a poszanowaniem własności prywatnej, racjonalnym gospodarowaniem zasobem mieszkaniowym oraz interesem publicznym.

Eksmisje z nieruchomości

przez
5/5 - (1 vote)

Oprócz właściciela lub zarządcy o nakazanie przez sąd eksmisji lokatora, inny lokator lub właściciel innego mieszkania w budynku może wystąpić z eksmisją lokatora, jeśli lokator zaniedbuje porządek domowy w sposób rażący lub uporczywy, co utrudnia korzystanie z innych mieszkań w budynku. Współlokator może również wystąpić o nakazanie przez sąd opróżnienia mieszkania innemu współlokatorowi, małżonkowi lub rozwiedzionemu małżonkowi, jeśli utrudnia on jego nagannym postępowaniem. Jeśli lokator nie nabył uprawnień do lokalu socjalnego i nie można go przekwaterować do innego lokalu (np. do poprzedniego miejsca zamieszkania w przypadku samowolnego zajęcia lokalu), wyrok eksmisyjny nie może zostać wykonany w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie. Nie dotyczy to jednak eksmitowanych za przestępstwa rodzinne.

Eksmisja to proces prawny polegający na przymusowym usunięciu osoby lub osób z zajmowanego lokalu mieszkalnego, użytkowego lub innej nieruchomości. Procedura eksmisyjna jest ściśle uregulowana przepisami prawa, w szczególności Kodeksem postępowania cywilnego oraz Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Celem tych regulacji jest pogodzenie interesów właścicieli nieruchomości z ochroną podstawowych praw lokatorów.

Eksmisja może nastąpić tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Wynajmujący, właściciel nieruchomości lub inny uprawniony podmiot musi najpierw wytoczyć powództwo o opróżnienie lokalu. Sąd, rozpatrując sprawę, bada, czy istnieją przesłanki do orzeczenia eksmisji, takie jak naruszenie warunków umowy najmu, brak tytułu prawnego do lokalu, zadłużenie czynszowe lub inne istotne powody.

Wyrok eksmisyjny musi zawierać wskazanie osób, których dotyczy, oraz określenie terminu, w jakim mają opuścić lokal. Sąd ma również obowiązek rozstrzygnąć, czy eksmitowane osoby mają prawo do lokalu socjalnego. W praktyce to rozstrzygnięcie zależy od sytuacji życiowej eksmitowanych, takich jak ich wiek, stan zdrowia, dochody oraz status społeczny. Szczególną ochroną objęte są kobiety w ciąży, osoby starsze, niepełnosprawne, małoletnie, a także osoby korzystające z pomocy społecznej.

W przypadku przyznania prawa do lokalu socjalnego eksmisja nie może być przeprowadzona, dopóki gmina nie zapewni lokalu zastępczego. Gmina ma ustawowy obowiązek zapewnienia takich lokali, co jednak w praktyce bywa utrudnione z uwagi na ich ograniczoną dostępność. W takich sytuacjach eksmitowane osoby często pozostają w dotychczasowym lokalu przez długi czas, mimo prawomocnego wyroku.

Jeśli eksmitowany nie ma prawa do lokalu socjalnego, sąd może orzec o zapewnieniu mu pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie to powinno spełniać minimalne standardy umożliwiające zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych, choć standard ten jest niższy niż w przypadku lokalu socjalnego.

Eksmisje z lokali mieszkalnych nie mogą być wykonywane w okresie ochronnym, który trwa od 1 listopada do 31 marca, jeśli osoby eksmitowane nie mają zapewnionego innego miejsca zamieszkania. Wyjątkiem są sytuacje, w których lokatorzy zajmują lokal bez tytułu prawnego i nie spełniają kryteriów do uzyskania ochrony.

Proces eksmisyjny kończy się wykonaniem wyroku przez komornika. Komornik, działając na wniosek właściciela lokalu, przeprowadza eksmisję, a jej koszty pokrywa wnioskodawca. Eksmisja musi być przeprowadzona zgodnie z przepisami, co oznacza, że komornik nie może usunąć lokatora siłą, jeśli nie ma zapewnionego pomieszczenia zastępczego lub jeśli nie zostały spełnione inne wymogi prawne.

Zgodnie z przepisami, właściciel nieruchomości nie ma prawa przeprowadzić eksmisji na własną rękę, np. przez wymianę zamków, odcięcie mediów czy usunięcie rzeczy lokatora. Takie działania są niezgodne z prawem i mogą skutkować odpowiedzialnością karną oraz cywilną właściciela.

Podsumowując, procedura eksmisyjna w Polsce jest skonstruowana tak, aby chronić prawa zarówno właścicieli nieruchomości, jak i lokatorów. Choć właściciel ma prawo dochodzić zwrotu swojej własności, proces ten jest obarczony wieloma ograniczeniami i wymaga respektowania praw eksmitowanych, w szczególności ich prawa do godnych warunków mieszkaniowych. Dzięki temu eksmisja, choć jest narzędziem egzekucyjnym, pełni również funkcję ochronną, zapobiegając skrajnym przypadkom naruszenia godności i bezpieczeństwa lokatorów.