Stwierdzamy, że „przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”, odwołując się do przepisu art. 888 k. C. Darowizny mogą obejmować różne korzyści, w szczególności przeniesienie prawa lub ustanowienie prawa majątkowego na rzecz obdarowanego. Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami jest związana z tą rozszerzoną formułą kodeksową. Nieodpłatne obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, nieodpłatne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i darowizny nieruchomości zostały tutaj wyróżnione. W pierwszym przypadku chodzi o darowizny, których celem jest przeniesienie własności nieruchomości. W pozostałych przypadkach chodzi zaś o przekazanie prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych. Charakter umowy darowizny Darowizna jest czynnością prawną między dwoma stronami. Jest umową, która zobowiązuje obie strony. Darczyńca jest odpowiedzialny. Zobowiązuje się do przekazania obdarowanemu całego swojego majątku bez żadnych kosztów. Jednak obdarowany może przyjąć darowizny bez zobowiązania. Ponadto po uzgodnieniu tych oświadczeń woli przez strony umowa jest zawarta. Obejmują również wskazanie przedmiotu darowizny przez strony w oświadczeniu. Wystarczy, aby w umowie darowizny obie strony potwierdziły, że darczyńca daruje określoną nieruchomość, a obdarowany ją przyjmuje. W umowie darowizny należy również określić cel darowizny. Forma umowy darowizny: ogólne zasady kodeksu mówią, że „oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego”. Niemniej jednak, jeśli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione, umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna [art. 890 § 1 k. C.]. Należy jednak pamiętać, że umowa o przeniesienie własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania uprzedniej umowy o przeniesienie własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być wymienione w akcie. Z powyższego wynika, że umowa darowizny nieruchomości nie może być nieważna, jeśli nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Wymagana jest notarialna deklaracja woli obu stron umowy. Chociaż przyrzeczone oświadczenie zostało wykonane, konwalidacja umowy nieważnej nigdy nie następuje z powodu braku wymaganej formy aktu notarialnego. Złe umowy darowizny Można powiedzieć, że umowa darowizny nieruchomości jest umową o podwójnym skutku, ponieważ obdarowany otrzymuje własność. Sama strona może wyeliminować rzeczowy skutek darowizny, wiążąc umowę tylko zobowiązaniem. Jednak ta specyficzna konstrukcja dwóch odrębnych umów, zobowiązującej (wyłącznie) umowy darowizny i wykonawczej (przenoszącej własność), nie jest często stosowana w praktyce obrotu nieruchomościami. W tych okolicznościach wykonanie umowy przez darczyńcę polega jedynie na wydaniu darowizny. Zgodnie z umową darowizny obdarowany otrzymuje własność nieruchomości. Obdarowany ma zaś obowiązek korzystania z nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie i zgodnie z wymaganiami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odstąpienie od umowy darowizny. Możliwość odwołania darowizny zagraża nabyciu prawa. Jest to również kolejny aspekt ograniczonej ochrony nabywców w przypadku nieodpłatnych działań prawnych. Według zasad kodeksowych, jeśli obdarowany wykazał „rażącą niewdzięczność” wobec niego, darczyńca może odwołać darowiznę, nawet jeśli została już wykonana. Ogólnie rzecz biorąc, chodzi tu o niestosowanie nieruchomości do celu określonego w umowie darowizny. Przepisy wyraźnie wskazują, że „w przypadku nie wykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie, darowizna może być odwołana”. Niemniej jednak nie określono trybu ani sposobu odwołania darowizny. W rezultacie niezbędne jest stosowanie zasad właściwych dla prawa cywilnego. W rezultacie należy przyjąć, że odwołanie darowizny następuje poprzez pisemne oświadczenie obdarowanego. Chociaż nieruchomość była przedmiotem darowizny, wymaganie zachowania formy pisemnej zostało zastrzeżone tylko dla celów dowodowych.
Istota i funkcje umowy dzierżawy
Trzeba zauważyć, że zgodnie z art. 693 § I k. C. „przez umowę dzierżawy wydzierżawiając zobowiązuje się oddać rzecz wydzierżawiającemu do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a wydzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”. [E. Gniewek, „Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi”, Zakamycze, 1999] Prawo dzierżawcy jest bogatsze niż prawo najmu, jeśli chodzi o element uzyskiwania korzyści z rzeczy, zgodnie z Kodeksem Cywilnym. W rezultacie katalog przedmiotów, które mogą być przeznaczone do dzierżawy, jest węższy. To tylko rzeczy, które przynoszą korzyści. W tym momencie można powiedzieć, że celem umowy dzierżawy jest czerpanie korzyści z cudzej własności. Niezależnie od przedmiotu dzierżawy jest to funkcja podstawowa. W rezultacie dzierżawa pełni rolę mechanizmu, który pomaga w organizacji działalności gospodarczej. W przypadku treści dzierżawa jest stosunkiem prawnym najbliższym prawu użytkowania, ponieważ „rzecz może być obciążona prawem do jej używania i pobierania pożytków”. Charakter obu praw jest jednak odrębny. Używanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, podczas gdy dzierżawa jest stosunkiem względnym. W tym miejscu należy zauważyć, że w obrocie nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi możliwe jest zarówno ustanowienie użytkowania nieruchomości, jak i jej dzierżawa. Jednak forma użytkowania jest rzadziej stosowana w praktyce. Natomiast dzierżawa jest bardzo podobna do umowy najmu pod względem charakteru. Ponadto obie instytucje nadal korzystają z cudzych rzeczy. Uprawnienie do używania rzeczy jest wspólnym elementem wszystkich z nich. W tych okolicznościach ustawodawca podjął decyzję o odesłaniu. Postanowił mianowicie, jak już wiemy, że „przepisy o najmie stosuje się odpowiednio do dzierżawy” (art. 694 k. C.). Miejsce umowy dzierżawy Przedmiotem dzierżawy są rzeczy, podobnie jak przedmiotem umowy najmu. Jednak tym razem przedmiotem umowy mogą być prawa, które mogą przynosić korzyści. W rezultacie ustawodawca stwierdził, że „przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw” [art. 709 k. C.]. Jeśli chodzi o rzeczy, mogą to być rzeczy ruchome, takie jak maszyny i środki transportu; nieruchomości, takie jak grunty rolne, lasy i nieruchomości; lub zespół zorganizowanych praw majątkowych, takich jak gospodarstwo rolne, przedsiębiorstwo produkcyjne bądź usługowe. Jeśli chodzi o rzeczy, muszą one być takie, aby dzierżawca mógł z nich obiektywnie korzystać i czerpać korzyści, ponieważ istotą umowy dzierżawy jest korzystanie z rzeczy, a nie czerpanie z nich korzyści. W związku z tym można wywnioskować, że nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą również być przedmiotem dzierżawy. Chodzi tu o dzierżawę gruntów, struktur i lokali, podobnie jak w przypadku najmu. Charakter umowy dzierżawy Według umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz wydzierżawiającemu do używania i korzystania z niej przez określony czas, a wydzierżawiający zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony czynsz. W związku z tym wydzierżawiający składa oświadczenie woli, w którym oświadcza, że odda mienie w celu używania i pobierania korzyści. W przeciwieństwie do tego dzierżawca jest zobowiązany do zapłaty ustalonego czynszu. Z drugiej strony należy zauważyć, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub innych świadczeniach. Może być również oznaczony jako ułamkowa część korzyści. Ponadto należy ustalić, czy strony zawierają umowę dzierżawy na czas oznaczony, czy nieoznaczony. W pierwszym wariancie należy podać datę końca umowy. Należy zwrócić uwagę, że po upływie 30 lat dzierżawa jest uznawana za zawartą na czas nieoznaczony według szczególnej normy prawnej. Prawa i odpowiedzialności stron W tym obszarze mogą istnieć szczególne przepisy dotyczące praw i obowiązków stron. Należy tutaj zwrócić uwagę na postanowienie, że dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca musi również wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Dzierżawca ma jednak obowiązek dokonywania napraw, które są niezbędne do zachowania przedmiotu dzierżawy w dobrym stanie. Ponadto należy wziąć pod uwagę, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub poddzierżawiać go osobie trzeciej, co skutkuje wygaszeniem umowy dzierżawy. Według powszechnie obowiązujących zasad umowa dzierżawy, która została zawarta na określony czas, wygasa w określonym terminie. Jednak umowa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana. Dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok przed końcem roku dzierżawnego, a drugą umowę można wypowiedzieć na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego, jeśli nie ma odmiennej umowy. Po zakończeniu dzierżawy, jeśli nie ma odmiennej umowy, dzierżawca jest zobowiązany do zwrócenia przedmiotu dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować zgodnie z przepisami o wykonaniu dzierżawy.
Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów
Zadanie własne gminy obejmuje zapewnienie warunków mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. W szczególności należy zapewnić lokali socjalnych i zamiennych w przypadkach przewidzianych w ustawie, a także zapewnić mieszkania dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. Nowością w ustawie o najmie jest zapis, że gmina może otrzymać dotację celową z budżetu państwa na wykonanie tych zadań. Gmina może wykonywać powyższe zadania w oparciu o swoją własność mieszkaniową lub w inny sposób. Może np. wspierać budowę mieszkań przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego, uzyskując prawo do użytkowania lokali i zatrudniania najemców spełniających wymagania gminy. Jeśli lokalny rynek nieruchomości pozwala na to, może również wynajmować lokale mieszkalne dla osób uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego. Większość lokali zamiennych i lokali socjalistycznych jest jednak utrzymywana przez gminę. Oznacza to obszary będące własnością gminy, komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gmin, z wyjątkiem Towarzystw Budownictwa Społecznego, a także obszary będące własnością samoistną tych podmiotów. Poprzez budowę lub nabywanie budynków mieszkalnych, gmina tworzy zasób mieszkaniowy i utrzymuje go na poziomie umożliwiającym zaspokojenie potrzeb rodzin o niskich dochodach. Gminy, które mają zasoby mieszkaniowe, muszą wydzielić część lokali do wynajmowania jako lokale socjalne. Jeśli w gminie wystąpi taka potrzeba, część lokali z zasobu może zostać przeznaczona do wynajmowania nauczycielom, lekarzom lub innym specjalistom potrzebnym wspólnocie samorządowej na czas trwania stosunku pracy. Z wyjątkiem lokali socjalnych i wynajmowanych na czas trwania stosunku pracy, nieruchomości stanowiące mieszkaniowy zasób gminy nie mogą być wynajmowane na czas nieoznaczony. [Dziennik Urzędowy Nr 71, poz.733 ze zm.]
Zadania wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego są istotne dla zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych oraz ochrony praw lokatorów. Gminy mają obowiązek realizacji wielu zadań w tym zakresie, które mają na celu zarówno zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych, jak i zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy. Główne zasady wykonywania tych zadań wynikają z przepisów ustawy, które wyznaczają określone ramy działań dla samorządów.
Pierwszym zadaniem gminy jest zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy, który obejmuje lokalne nieruchomości mieszkalne stanowiące własność samorządu. Gminy odpowiadają za budowę nowych lokali mieszkalnych, zwłaszcza w zakresie lokali socjalnych i komunalnych, a także za utrzymywanie istniejących zasobów mieszkaniowych. Do zadań gmin należy przeprowadzanie niezbędnych remontów, konserwacji oraz dbanie o stan techniczny i sanitarno-epidemiologiczny lokali. Dodatkowo, gminy muszą zapewniać przydzielanie lokali socjalnych, zarówno dla osób, które straciły swoje dotychczasowe miejsce zamieszkania, jak i dla osób znajdujących się w szczególnie trudnej sytuacji życiowej. Osoby te mogą obejmować kobiety w ciąży, osoby starsze, niepełnosprawne czy rodziny z dziećmi. Gmina przyznaje lokale socjalne w oparciu o analizę dochodów oraz sytuacji życiowej wnioskodawców, uwzględniając także ustalone przez radę gminy kryteria.
Oprócz zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy, gmina pełni także istotną rolę w zakresie ochrony praw lokatorów. Celem tej ochrony jest zapobieganie nieuzasadnionym eksmisjom oraz zapewnienie lokatorom godnych warunków mieszkaniowych. Gmina nadzoruje procesy wynajmu lokali, szczególnie w zakresie lokali komunalnych i socjalnych, dbając o to, by właściciele lokali przestrzegali praw lokatorów. W przypadku naruszeń przepisów prawa przez wynajmujących, gmina może interweniować w celu ochrony praw lokatorów, np. poprzez udzielanie pomocy w dochodzeniu swoich praw.
Gminy mają także obowiązek dbania o dostępność lokali socjalnych, co w praktyce oznacza zapewnienie dostępu do takich lokali dla osób, które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Może to dotyczyć osób o niskich dochodach, które nie mają możliwości wynajęcia mieszkania na rynku komercyjnym, jak również osób, które zostały eksmitowane, a nie mają zapewnionego innego miejsca do zamieszkania. W takich przypadkach gmina ma obowiązek zapewnić pomoc, najczęściej w formie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, spełniającego minimalne standardy.
Ważnym zadaniem gminy jest również tworzenie i utrzymywanie rejestru osób oczekujących na przydział lokalu socjalnego. Lokale te przydzielane są na podstawie listy oczekujących, na którą osoby mogą się zgłaszać. O przydzieleniu lokalu socjalnego decyduje analiza sytuacji wnioskodawcy, w tym kryteria dochodowe oraz szczególne okoliczności życiowe, takie jak wiek, stan zdrowia, liczba dzieci w rodzinie czy inne czynniki. Samorządy mają możliwość ustalania kolejności przydziału lokali socjalnych w oparciu o określone priorytety.
Podsumowując, gminy pełnią kluczową rolę w zapewnianiu odpowiednich warunków mieszkaniowych dla osób, które znajdują się w trudnej sytuacji życiowej, a także w ochronie praw lokatorów. Wykonywanie zadań wynikających z ustawy wymaga ścisłej współpracy gmin z innymi organami oraz dbania o to, by osoby potrzebujące pomocy miały dostęp do odpowiednich zasobów mieszkaniowych, takich jak lokale socjalne, i mogły korzystać ze wsparcia w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych.
Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego
W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka, czy najemca ma prawo do korzystania z lokalu socjalnego, po analizie warunków materialnych i rodzinnych. Niemniej jednak sąd nie może orzeczyć, że kobieta w ciąży, małoletnia, niepełnosprawna, ubezwłasnowolniona lub osoba sprawująca nad nimi opiekę, a także osoby wspólnie mieszkające. Ustawa przyznaje prawo do lokalu socjalnego obłożnie chorym, emerytom, rencistom i osobom bezrobotnym, które spełniają kryteria określone przez radę gminy do wynajmu lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy. W rezultacie znacznie ograniczono możliwość przeprowadzenia eksmisji „na bruk”.Ze względu na fakt, że lokal podlega opróżnieniu, gmina właściwa jest odpowiedzialna za dostarczenie lokalu socjalnego ciąży. Gmina jest odpowiedzialna za zapewnienie lokali socjalnych w pierwszej kolejności do realizacji wyroków eksmisyjnych. Sąd nakazał wstrzymanie opróżnienia lokalu do czasu, gdy gmina przedstawi ofertę umowy najmu lokalu socjalnego. Sąd z urzędu informuje gminę, na terenie której znajduje się nieruchomości podlegające opróżnieniu. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego w ustanowieniu strony powoda w sprawie. Od 1 stycznia 2002 r. ust. 4 art. 18 ustawy ustanowił, że właściciel może otrzymać odszkodowanie od gminy, która nie dostarczyła lokalu socjalnego lokatorowi przyznanemu przez sąd. Wysokość odszkodowania jest obliczona jako różnica między czynszem, jaki właściciel mógłby otrzymać za wynajęcie lokalu na wolnym rynku, a odszkodowaniem płaconym przez byłego lokatora, który oczekuje na wynajem lokalu od gminy.
Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego są ściśle określone w polskim prawie, w szczególności w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Lokale socjalne są przeznaczone dla osób, które znajdują się w trudnej sytuacji życiowej, mają trudności w zapewnieniu sobie odpowiednich warunków mieszkaniowych i nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym.
O przyznaniu lokalu socjalnego decyduje gmina lub inna jednostka samorządu terytorialnego, która dysponuje takim zasobem mieszkaniowym. Przyznanie lokalu socjalnego jest procesem administracyjnym, który ma na celu zapewnienie wsparcia osobom znajdującym się w sytuacjach kryzysowych. Wymaga to spełnienia określonych kryteriów, które uwzględniają zarówno stan materialny osoby ubiegającej się o lokal, jak i jej sytuację życiową.
Do najważniejszych uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego należą:
Osoby eksmitowane bez tytułu prawnego do lokalu – Osoby, które zostały eksmitowane z wynajmowanego lokalu, ale nie mają prawa do zamieszkania w innym lokalu, mogą ubiegać się o lokal socjalny. Takie osoby mają pierwszeństwo w przyznawaniu lokali socjalnych, pod warunkiem że spełniają kryteria określone przez gminę.
Osoby w trudnej sytuacji finansowej – Gmina może przyznać lokal socjalny osobom, które nie są w stanie samodzielnie zapewnić sobie odpowiednich warunków mieszkaniowych z powodu niskich dochodów lub innych trudności materialnych. W praktyce oznacza to, że osoby, które nie mogą opłacić wynajmu na rynku komercyjnym, mogą ubiegać się o pomoc w postaci lokalu socjalnego.
Osoby w szczególnie trudnej sytuacji życiowej – Lokale socjalne przyznawane są także osobom, które znajdują się w wyjątkowo trudnej sytuacji życiowej, takiej jak:
kobiety w ciąży, osoby wychowujące dzieci (w szczególności małe dzieci), osoby starsze, zwłaszcza powyżej 75. roku życia, osoby niepełnosprawne lub przewlekle chore, osoby samotne, które nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych z powodu swojej sytuacji zdrowotnej lub życiowej.
Osoby korzystające z pomocy społecznej – Lokale socjalne mogą być także przyznawane osobom, które korzystają z pomocy społecznej, w tym z zasiłków stałych lub okresowych. W takim przypadku osoby te muszą spełniać dodatkowe kryteria dochodowe i majątkowe, które mogą różnić się w zależności od gminy.
Osoby, które nie mają zapewnionych innych możliwości mieszkaniowych – Lokal socjalny może być przyznany osobom, które nie mają dostępu do żadnego innego lokalu mieszkalnego, np. po utracie pracy i konieczności przeprowadzki z wynajmowanego mieszkania, które okazało się zbyt kosztowne.
Kryteria przyznawania lokali socjalnych są różne w poszczególnych gminach, ponieważ samorządy mają pewną swobodę w ustalaniu priorytetów i szczegółowych zasad przyznawania takich lokali. Zwykle jednak uwzględniają one dochody osoby ubiegającej się o lokal socjalny oraz jej sytuację rodzinną, zdrowotną i mieszkaniową.
Procedura przyznawania lokalu socjalnego polega na złożeniu wniosku do odpowiedniego organu gminy, który po przeanalizowaniu sytuacji życiowej wnioskodawcy, podejmuje decyzję o przyznaniu lub odmowie przyznania lokalu. Decyzja ta może być zaskarżona do sądu administracyjnego, jeżeli wnioskodawca uzna ją za nieuzasadnioną.
Gmina może również ustalić listę oczekujących na lokale socjalne, a przydział lokali odbywa się w ramach tej listy, zgodnie z określoną kolejnością i priorytetami. Osoby oczekujące na lokal socjalny mogą być także kierowane do pomieszczeń tymczasowych, które spełniają minimalne standardy mieszkaniowe, jednak różnią się one od pełnoprawnych lokali socjalnych.
Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego przysługują osobom, które znajdują się w szczególnie trudnej sytuacji życiowej i finansowej. Lokale socjalne mają na celu zapewnienie podstawowych warunków mieszkaniowych osobom, które nie są w stanie zaspokoić tych potrzeb na rynku komercyjnym, i są formą wsparcia w zakresie polityki mieszkaniowej państwa i samorządów.
Eksmisje z nieruchomości
Oprócz właściciela lub zarządcy o nakazanie przez sąd eksmisji lokatora, inny lokator lub właściciel innego mieszkania w budynku może wystąpić z eksmisją lokatora, jeśli lokator zaniedbuje porządek domowy w sposób rażący lub uporczywy, co utrudnia korzystanie z innych mieszkań w budynku. Współlokator może również wystąpić o nakazanie przez sąd opróżnienia mieszkania innemu współlokatorowi, małżonkowi lub rozwiedzionemu małżonkowi, jeśli utrudnia on jego nagannym postępowaniem. Jeśli lokator nie nabył uprawnień do lokalu socjalnego i nie można go przekwaterować do innego lokalu (np. do poprzedniego miejsca zamieszkania w przypadku samowolnego zajęcia lokalu), wyrok eksmisyjny nie może zostać wykonany w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie. Nie dotyczy to jednak eksmitowanych za przestępstwa rodzinne.
Eksmisja to proces prawny polegający na przymusowym usunięciu osoby lub osób z zajmowanego lokalu mieszkalnego, użytkowego lub innej nieruchomości. Procedura eksmisyjna jest ściśle uregulowana przepisami prawa, w szczególności Kodeksem postępowania cywilnego oraz Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Celem tych regulacji jest pogodzenie interesów właścicieli nieruchomości z ochroną podstawowych praw lokatorów.
Eksmisja może nastąpić tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Wynajmujący, właściciel nieruchomości lub inny uprawniony podmiot musi najpierw wytoczyć powództwo o opróżnienie lokalu. Sąd, rozpatrując sprawę, bada, czy istnieją przesłanki do orzeczenia eksmisji, takie jak naruszenie warunków umowy najmu, brak tytułu prawnego do lokalu, zadłużenie czynszowe lub inne istotne powody.
Wyrok eksmisyjny musi zawierać wskazanie osób, których dotyczy, oraz określenie terminu, w jakim mają opuścić lokal. Sąd ma również obowiązek rozstrzygnąć, czy eksmitowane osoby mają prawo do lokalu socjalnego. W praktyce to rozstrzygnięcie zależy od sytuacji życiowej eksmitowanych, takich jak ich wiek, stan zdrowia, dochody oraz status społeczny. Szczególną ochroną objęte są kobiety w ciąży, osoby starsze, niepełnosprawne, małoletnie, a także osoby korzystające z pomocy społecznej.
W przypadku przyznania prawa do lokalu socjalnego eksmisja nie może być przeprowadzona, dopóki gmina nie zapewni lokalu zastępczego. Gmina ma ustawowy obowiązek zapewnienia takich lokali, co jednak w praktyce bywa utrudnione z uwagi na ich ograniczoną dostępność. W takich sytuacjach eksmitowane osoby często pozostają w dotychczasowym lokalu przez długi czas, mimo prawomocnego wyroku.
Jeśli eksmitowany nie ma prawa do lokalu socjalnego, sąd może orzec o zapewnieniu mu pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie to powinno spełniać minimalne standardy umożliwiające zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych, choć standard ten jest niższy niż w przypadku lokalu socjalnego.
Eksmisje z lokali mieszkalnych nie mogą być wykonywane w okresie ochronnym, który trwa od 1 listopada do 31 marca, jeśli osoby eksmitowane nie mają zapewnionego innego miejsca zamieszkania. Wyjątkiem są sytuacje, w których lokatorzy zajmują lokal bez tytułu prawnego i nie spełniają kryteriów do uzyskania ochrony.
Proces eksmisyjny kończy się wykonaniem wyroku przez komornika. Komornik, działając na wniosek właściciela lokalu, przeprowadza eksmisję, a jej koszty pokrywa wnioskodawca. Eksmisja musi być przeprowadzona zgodnie z przepisami, co oznacza, że komornik nie może usunąć lokatora siłą, jeśli nie ma zapewnionego pomieszczenia zastępczego lub jeśli nie zostały spełnione inne wymogi prawne.
Zgodnie z przepisami, właściciel nieruchomości nie ma prawa przeprowadzić eksmisji na własną rękę, np. przez wymianę zamków, odcięcie mediów czy usunięcie rzeczy lokatora. Takie działania są niezgodne z prawem i mogą skutkować odpowiedzialnością karną oraz cywilną właściciela.
Podsumowując, procedura eksmisyjna w Polsce jest skonstruowana tak, aby chronić prawa zarówno właścicieli nieruchomości, jak i lokatorów. Choć właściciel ma prawo dochodzić zwrotu swojej własności, proces ten jest obarczony wieloma ograniczeniami i wymaga respektowania praw eksmitowanych, w szczególności ich prawa do godnych warunków mieszkaniowych. Dzięki temu eksmisja, choć jest narzędziem egzekucyjnym, pełni również funkcję ochronną, zapobiegając skrajnym przypadkom naruszenia godności i bezpieczeństwa lokatorów.