Nabycie prawa do nieruchomości w drodze zapisu

Prawo spadkowe [art. 968–981 i 1067 KC] reguluje instytucję zapisu. Polega on na tym, że przez rozrządzenie testamentowe spadkodawca zobowiązuje spadkobiercę ustawowego lub testamentowego lub zapisobiercę, który jest również znany jako zapisobierca, do świadczenia określonej rzeczy na rzecz określonej osoby [art. 968 KC]. Zapis może ustanowić tylko spadkodawca i tylko w testamencie, zgodnie z art. 968 KC. Nie wymaga to testamentu powołującego spadkobiercę do spadku. Może to obejmować ustanowienie zapisu, na przykład zobowiązanie spadkobiercy ustawowego lub testamentowego do wykonania określonej czynności na rzecz określonej osoby fizycznej lub prawnej. Po pierwsze, zapisobierca może korzystać z zapisu tylko po ogłoszeniu testamentu, ale spadkobierca wchodzi w prawa i obowiązki zmarłego spadkodawcy z chwilą jego śmierci, czyli z chwilą otwarcia spadku. To jest różnica między zapisobraniem a dziedziczeniem. Odpowiedzialność spadkobiercy z tytułu zapisu jest ograniczona do wartości stanu czynnego spadku [art. 1033 KC], podczas gdy odpowiedzialność spadkobiercy z tytułu zapisu jest ograniczona do wartości jego własnego zapisu. Nie można obciążać majątku osoby trzeciej nie odnoszącej korzyści z tytułu zapisobrania lub dziedziczenia za pomocą instytucji zapisu. Każde świadczenie o charakterze majątkowym może być przedmiotem zapisu. Może to być na przykład zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty lub zwolnienia z długu, przeniesienie własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości lub tylko co do gatunku, a także ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Istnieje zobowiązanie dotyczące rzeczy wchodzącej w skład spadku, gdy chodzi o świadczenia takie jak przeniesienie własności, w tym nieruchomości. Niemniej jednak przepisy dotyczące procesu zapisu nie zabraniają ustanowienia zapisu rzeczy, które nie należą do spadku, np. rzeczy własnej spadkobiercy obciążonego zapisem. Może to wyłączyć spadkodawca, chociaż art. 976 KC mówi, że zapis rzeczy nie należącej do spadku (np. nieruchomości) jest nieskuteczny. W takim przypadku spadkobierca obciążony zapisem ma zarówno obowiązek przeniesienia własności rzeczy stanowiącej jego własność, jak i podjęcie działań w celu zakupu rzeczy wskazanej przez spadkodawcę. Jeśli starania o nabycie rzeczy nie przyniosą pozytywnego wyniku z przyczyn niezależnych od zobowiązanego (na skutek okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada), świadczenie jest niemożliwe. W tym przypadku jego obowiązek wygasa, chyba że spadkodawca postanowi, że obciążony musi zapłacić określoną kwotę. W tym przypadku suma pieniężna nie musi być określona w konkretnej kwocie; zamiast tego może być przedstawiona jako równowartość konkretnej nieruchomości. Zapisy dotyczące nieruchomości mogą również oznaczać, że spadkobierca otrzymuje własność lokalu na rzecz zapisobiercy przy zachowaniu warunków określonych w obowiązujących przepisach, a także przeniesienie udziału w nieruchomości. W uzasadnieniu tej uchwały SN stwierdził, że wykonanie takiego zapisu wymaga umowy spadkobiercy i zapisobiercy. Oczywiste jest, że umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego i zarejestrowana w księdze wieczystej. W orzeczeniu SN z 10.8.1988 r., III CZP 65/88 (nie publ.) stwierdzono, że w przypadku, gdy osoba, na którą został ustanowiony zapis nieruchomości, przyjęła go w posiadanie jako przedmiot zapisu, ale odmawia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości ze spadkobiercą, umowa ta musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Wartość 981 KC określa termin przedawniania roszczenia z tytułu zapisu. W przypadku przepisu, który mówi, że roszczenie przedawnia się w ciągu pięciu lat od dnia wymagalności zapisu, chodzi tylko o żądanie spełnienia świadczenia wynikającego z zapisu. Nie dotyczy to jednak roszczeń zapisobiercy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, ani roszczeń obciążonych zapisem o zwrot nakładów. Do nich stosuje się odpowiednio przepisy o roszczeniach między właścicielem a samoistnym posiadaczem rzeczy, określone w art. 224-227 i 229 KC, zgodnie z art. 977 KC. W obecnych przepisach spadkobiercy, którzy dziedziczą gospodarstwo rolne, mogą zostać obciążeni zapisem, który powoduje, że własność gospodarstwa lub jego części zostanie przeniesiona na zapisobiercę. Jednak art. 1067 § 2 KC stanowi, że spadkobierca zobowiązany do wykonania zapisu może żądać zamiany przedmiotu zapisu na świadczenie pieniężne, jeśli wykonanie zapisu prowadziłoby do podziału gospodarstwa rolnego (lub wkładu gruntowego w rolniczej spółdzielni produkcyjnej), co byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.