Charakterystyka umowy dożywocia

Instytucja prawna dożywocia jest od dawna znana w Polsce i na całym świecie. Rolnicy w starszym wieku przekazują swoje gospodarstwa rolne, w tym nieruchomości w nich znajdujące się, osobom młodszym, zwykle dzieciom, w zamian za prawo do dożywotniego utrzymania i pochowania po śmierci. Jedną z metod przenoszenia własności nieruchomości, zwłaszcza rolnej, jest umowa dożywocia. Jednocześnie pełniła ważną funkcję społeczną i gospodarczą. Z jednej strony chroni interesy osób starszych lub kalekich (nie tylko rolników), z drugiej strony umożliwia młodym ludziom nabycie majątku, pomimo braku większych zasobów. Istotna treść umowy dożywocia (essentialia negotii) polega na tym, że jedna ze stron, w szczególności właściciel nieruchomości, zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na drugą stronę, na przykład nabywcę, a druga strona zobowiązuje się utrzymywać zbywcę przez całe życie. W art. 908 § I KC ustawodawca stwierdził, że umowa dożywocia, która jest wzajemna i jest losowa ze względu na nieprzewidywalną długość życia i potrzeby dożywotnika, wymaga tylko od właściciela nieruchomości przeniesienia własności na nabywcę oraz od nabywcy, ewentualnie jego osoby bliskiej, dożywotniego utrzymania zbywcy. Pozwoliło to stronom określić, co powinno być W art. 908 § I KC ustawodawca stwierdził, że w przypadku braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości powinien: a) przyjąć zbywcę jako domownika, b) zapewnić mu żywność, ubrania, mieszkanie, światło i opał, c) zapewnić mu odpowiednią pomoc i opiekę w czasie choroby oraz d) zapewnić mu pogrzeb zgodnie z lokalnymi zwyczajami. Nabywca może również zobowiązać się do korzystania z nieruchomości, którą zakupił, ale nie tylko do jej części, usług mieszkaniowych lub innych usług osobistych. Może również zobowiązać się do wykonywania powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku, takich jak zboże, mleko lub jaja. Treść umowy dożywocia Umowa dożywocia może obejmować nie tylko własność całej nieruchomości, ale także udział w nieruchomości lub ułamkową jej część. Niezależnie od wielkości przysługującej mu części ułamkowej, każdy ze współwłaścicieli może być zbywcą udziału. Jedną umową współwłaściciele mogą również współdziałać i zbyć swoje udziały. Jednak współwłaściciel nieruchomości nabytej w drodze spadkobrania może zarządzać swoim udziałem w nieruchomości w drodze umowy dożywocia tylko za zgodą pozostałych spadkobierców. Musi również uzyskać zgodę współspadkobierców, którzy zobowiązują się do korzystania z części nieruchomości w ramach prawa dożywocia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego nie może być przedmiotem umowy dożywocia. Dożywocie można ustanowić tylko za „przeniesienie własności nieruchomości” zgodnie z art. 908 KC. Prawo spółdzielcze do lokalu odnosi się do ograniczonych praw rzeczowych, a nie do własności lokalu. To oznacza, że nie może być przedmiotem umowy dożywocia. Z uwagi na szczególne przepisy zawarte w art. 908 KC nie ma znaczenia, czy jest to prawo zbywalne. Udział notariusza jest niezbędny przy zawieraniu umów dożywocia. Przeniesienie własności nieruchomości w ramach umowy dożywocia wiąże się z obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej tym prawem kolejny nabywca ponosi odpowiedzialność za wszelkie świadczenia objęte tym prawem, zarówno w zakresie rzeczowym, jak i osobistym. Jednak jego odpowiedzialność osobista nie odnosi się do wymaganych świadczeń przed nabyciem nieruchomości. Księga wieczysta może ujawnić prawo dożywocia. Po ujawnieniu zyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną. Niemniej jednak, z punktu widzenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, ujawnienie tego prawa nie jest niezbędne do jego powstania. W przypadku, gdy więcej niż jedna osoba kupi udział w nieruchomości obciążonej dożywociem i każda z tych osób będzie współwłaścicielem nieruchomości w częściach ułamkowych, ich odpowiedzialność osobista będzie solidarna, a część odpowiadająca udziałowi we współwłasności będzie nierówna. Umowa dożywocia jest umową obligacyjną o rozszerzonej skuteczności, ponieważ ma konkretne skutki. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia odpowiada za zobowiązania zbywcy, nawet jeśli nie wiedział o tym. Jednak dożywotnik może zachować swoje prawa w przypadku egzekucji sądowej nieruchomości obciążonej dożywociem tylko wtedy, gdy zostanie ujawnione przez wpis do księgi wieczystej, złożenie dokumentów do zbioru dokumentów lub zgłoszenie najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji. W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem jej właściciel zostaje zwolniony z odpowiedzialności za dożywocie. Może ponosić jedynie odpowiedzialność osobistą za zaległości.