Tomasz

Formy obrotu nieruchomościami. Umowa sprzedaży lokali

przez
5/5 - (1 vote)

„Prawo obrotu nieruchomościami” napisane przez S. Rudnickiego w Warszawie w 2001 roku. „Gospodarka nieruchomościami” została opublikowana w Warszawie w 2002 roku przez J. Szachułowicza, M. Krassowskiej i A. Łukaszewskiego. Wydanie II Komentarza do ustawy o gospodarce nieruchomościami zostało opublikowane przez G. Bienieka w Zielonej Górze w 2001 roku. Możliwe jest sprzedaż lokali w poszczególnych budynkach lub części budynków. Po tym następuje ustanowienie odrębnej własności nieruchomości sprzedanej. Odrębna własność lokalu kupionego wiąże się również z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Prawidłowe przepisy są przestrzegane podczas sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami „ustanowienie odrębnej własności lokali w domach wielomieszkaniowych wchodzących w skład nieruchomości następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

Trzeba stwierdzić, że jedyną regulacją dotyczącą sposobu sprzedaży lokali są jej przepisy. „Ustawa o własności lokali w ogóle nie zajmuje się umowami zbycia, na podstawie których dochodzi do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę (sprzedażą, zmianą, darowizną itp.)”, jak słusznie podkreślono w poprzedniej literaturze. W rezultacie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami muszą zastosowanie w przypadku sprzedaży lokali skarbowych lub samorządowych. Nie ma przeszkód, aby ustanowić odrębną własność lokali w budynkach, które są już własnością użytkownika wieczystego. Nie ma wątpliwości, że właściciel nieruchomości budynkowej ma prawo do ustanowienia odrębnej własności lokali. W związku z tym przedmiotem sprzedaży jest zarówno wyodrębniony lokal mieszkalny, jak i lokal o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u. o w. L.). W przypadku, gdy orzeczenie odrębnej własności lub czynność prawna stanowi inaczej, do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia, w szczególności piwnice lub strych.

Obrót nieruchomościami to proces, w którym dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, użytkowych czy innych rodzajów nieruchomości. Obrót tymi nieruchomościami odbywa się w różnorodnych formach, w tym sprzedaży, zamiany, darowizny, najmu, dzierżawy, a także w ramach umowy dożywocia. Jednak najbardziej popularną formą obrotu nieruchomościami jest umowa sprzedaży, która reguluje przeniesienie własności lokalu na inną osobę za określoną kwotę pieniężną.

Umowa sprzedaży lokali jest jednym z najczęściej zawieranych typów umów w obrocie nieruchomościami. Zawierając umowę sprzedaży, sprzedający przenosi własność lokalu na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się do zapłaty ceny. Umowa ta jest umową cywilnoprawną, której skutki są związane z przeniesieniem prawa własności, a także z obowiązkiem zapłaty przez nabywcę określonej ceny. Przeniesienie własności nieruchomości, w tym lokalu, nie następuje automatycznie w momencie zawarcia umowy, ale dopiero po dokonaniu określonych czynności prawnych, które obejmują podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, wpisanie do księgi wieczystej oraz przekazanie lokalu w posiadanie nowemu właścicielowi.

Umowa sprzedaży lokali mieszkalnych lub użytkowych wymaga szczególnego zachowania formy pisemnej z podpisami obu stron. W przypadku sprzedaży nieruchomości konieczne jest również sporządzenie aktu notarialnego, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, może odbywać się wyłącznie w tej formie. Akt notarialny stanowi potwierdzenie dokonania transakcji i jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, co umożliwia uzyskanie pełnych praw własności przez nabywcę. Ponadto, przy sprzedaży nieruchomości, strony umowy muszą zadbać o ustalenie wszystkich istotnych warunków, takich jak cena, sposób płatności, termin przeniesienia własności, a także o sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.

Sprzedaż lokalu wiąże się również z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Sprzedający może być także zobowiązany do zwrotu części podatku dochodowego, jeśli nieruchomość była jego własnością krócej niż 5 lat. Nabywca, w zależności od sytuacji, może również potrzebować uzyskać kredyt hipoteczny, co wiąże się z dodatkowymi formalnościami, takimi jak ocena zdolności kredytowej i podpisanie umowy z bankiem.

Dla nabywcy umowa sprzedaży lokalu daje szereg korzyści, w tym możliwość uzyskania pełnych praw własności do lokalu, co daje mu prawo do korzystania z nieruchomości, jej wynajmowania, sprzedaży lub innych form dysponowania nią. Z drugiej strony, sprzedaż nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zapłaty ustalonej ceny przez nabywcę oraz możliwością wystąpienia ryzyka związanego z ukrytymi wadami nieruchomości, które nie zostały ujawnione przed transakcją.

W przypadku lokali mieszkalnych, szczególnym przypadkiem sprzedaży może być również sprzedaż lokalu w ramach wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku, nabywca staje się członkiem wspólnoty i ponosi obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz opłatami na rzecz wspólnoty. Sprzedaż lokalu w budynku wielomieszkaniowym może również wiązać się z koniecznością dostosowania warunków umowy do regulacji wewnętrznych wspólnoty, co wpływa na dalsze użytkowanie nieruchomości.

Umowa sprzedaży lokalu stanowi zatem podstawową formę obrotu nieruchomościami, która wiąże się z istotnymi formalnościami, takimi jak akt notarialny, wpis do księgi wieczystej oraz obowiązek zapłaty odpowiednich podatków. Każda transakcja sprzedaży wymaga staranności w ustaleniu warunków, jak i upewnienia się co do stanu prawnego nieruchomości, aby zapewnić bezpieczeństwo zarówno sprzedającemu, jak i nabywcy.

Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali.

przez
5/5 - (1 vote)

Przepisy ustawy o własności lokali w artykułach 7-11 będą miały zastosowanie do ustanowienia odrębnej własności lokali przez spółdzielnie mieszkaniowe. Istnieje wiele różnych sposobów, w jakie może się to zdarzyć [A. Gola i Suchecki, „Najem i własność lokali”, wydawnictwo Prawnicze, warszawa 2001 r.].

W oparciu o artykuł 7 ustawy o własności lokalnej można ustanowić odrębną własność lokalu za pośrednictwem umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości lub orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa musi być zarejestrowana w formie aktu notarialnego, a własność musi zostać wpisana do księgi wieczystej.

Wpis do księgi wieczystej jest konstytutywny, co oznacza, że bez niego nie powstaje odrębna własność lokalu.W oparciu o art. 8 ustawy o własności lokalnej umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna określić rodzaj, położenie, powierzchnię i pomieszczenia przynależne do lokalu, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. W takiej umowie współwłaściciele mogą ustalić, jak zarządzać nieruchomościami wspólnymi. Współpracownicy nieruchomości lub właściciele nieruchomości i nabywcy lokalu mogą zawrzeć taką umowę.

Art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokalnej określa dodatkowe sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali. Może to wynikać z umowy zobowiązującej właściciela gruntu do budowy domu na tym gruncie, a następnie ustanowienie odrębnej własności lokali po zakończeniu budowy i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Aby umowa była ważna, strona podejmująca się budowy musi mieć własność gruntu, na którym ma powstać dom, uzyskać pozwolenie na budowę i mieć roszczenie o własność lokalu i przeniesienie tego prawa w księdze wieczystej.

Na wniosek każdego nabywcy sąd może w trybie postępowania nieprocesowego powierzyć wykonanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu, jeśli wykonanie umowy jest wadliwe lub sprzeczne z umową. Zgodnie z art. 235 § 1 Prawa Spółdzielczego, przeniesienie przez spółdzielnię na rzecz członków własności przydzielonych domów wraz z prawami do działek wymaga przeprowadzenia rozliczenia kosztów budowy i ostatecznego ustalenia wkładów budowlanych; członkowie wnoszą te wkłady lub ich części, a spółdzielnia przejmuje zobowiązania związane z resztą należności z tytułu wkładów. Poza tym członkowie są zobowiązani do pokrycia kosztów związanych z przeniesieniem własności domu, a także udziału w kosztach likwidacji spółdzielni w przypadku likwidacji spółdzielni [art. 235 § 3 Prawa Spółdzielczego].

Członek spółdzielni ma prawo zakwestionować koszty budowy i bronić się przed roszczeniami spółdzielni, które uważa za niewłaściwe. Członek nie może zostać pozbawiony przysługujących mu uprawnień, pomimo faktu, że pozostali członkowie zaakceptowali koszty te i chcą, aby rozliczenia zostały zakończone jak najszybciej, co prowadzi do likwidacji spółdzielni. Jeśli konflikt interesów jednego członka nie wynika z działań członka na szkodę spółdzielni lub naruszenia zasad współżycia społecznego, nie można go wykluczyć. Członek spółdzielni mieszkaniowej, który otrzymał przydział domu jednorodzinnego, nie może żądać obniżenia kosztów budowy domu, ponieważ część kosztów została wywołana zaniedbaniami członków spółdzielni mieszkaniowej. Członek spółdzielczego zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych, po którego stronie wystąpiła przyczyna przedłużającej się likwidacji, jest odpowiedzialny za pokrycie kosztów przedłużającej się likwidacji.

Do kosztów tych należy również wynagrodzenie likwidatora, które odpowiada jego wynagrodzeniu. Po podjęciu uchwały przez właściwy organ i po dokonaniu rozliczeń spółdzielnia mieszkaniowa może przenieść prawo użytkowania wieczystego działki i części budynku na członka, nawet przed zakończeniem budowy. Zgodnie z art. 235 § 2 Prawa Spółdzielczego spadkobiercy członka lub małżonkowie mogą również otrzymać prawo do domu, jeśli prawo do niego przysługuje im obojgu. Wyjątek od zasady, że członkostwo w spółdzielni wiąże się z prawem do domu jednorodzinnego, został zawarty w tym przepisie. Kiedy żaden z małżonków nie ma prawa do własności domu, umowa zawarta na podstawie art. 235 § 2 Prawa Spółdzielczego jest nieważna. Przeniesienie własności domu jednorodzinnego jako części składowej nieruchomości gruntowej wymaga formy aktu notarialnego [art. 158 KC], przy czym wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratywny na zasadach ogólnych. Wspólne urządzenia wodne, kanalizacyjne, ogrzewcze i inne urządzenia podobne stają się współwłasnością właścicieli domów jednorodzinnych, zgodnie z art. 235 § 4 ustawy spółdzielczej.

Art. 11 dotyczy ustanowienia odrębnej własności na mocy orzeczenia sadu, a ust. 1 stanowi, że przepisy dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również do wyodrębnienia własności lokali na mocy orzeczenia sadu, które znosi współwłasność nieruchomości. Ponadto wskazuje, że sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym obowiązek ustanowienia odrębnej własności lokali za uzasadniony, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt – jeśli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykorzystania robot adaptacyjnych. Sąd może w postanowieniu wstępnym lub oddzielnym wydać odpowiednie nakazy lub zakazy w przypadku przeszkód stawianych przez innych uczestników.

Odrębna własność lokalu.

przez
5/5 - (1 vote)

Postanowienia ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych [Dz. U. z 2000r. Nr 4, poz.27] odróżniają ją od ustaw własności lokali i niektórych postanowień ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności w odniesieniu do następujących kwestii: Prawo umożliwia spółdzielniom mieszkaniowym zarządzanie wszystkimi nieruchomościami, w tym nieruchomościami wspólnymi, a zasady dotyczące kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości są prawie identyczne dla właścicieli i niewłaścicieli.

  • Ustanowienie odrębnej własności lokali jest powszechne, ponieważ obejmuje wszystkich członków, a nawet niektórych najemców, i zależy tylko od ich woli. Ustawa wymaga, aby członkowie spółdzielni złożyli pisemny wniosek o ustanowienie własności. Ponadto spółdzielnia musi dokonać rozliczenia z tytułu ewentualnego zadłużenia i dopłaty do wkładu. Ten członek ma możliwość wniesienia roszczenia cywilnego w celu nałożenia na spółdzielnię powyższego obowiązku (pozew o ustanowienie własności wyrokiem sądu).
  • Na gruncie spółdzielczym decyzje organów spółdzielni znacznie zastępują kompetencje właścicieli określone w ustawie o własności lokali. Istnieją dwie możliwości uzyskania własności lokalu zgodnie z ustawą. Może to nastąpić poprzez przekształcenie istniejącego prawa mieszkaniowego lub własnościowego w prawo własności zajmowanego lokalu lub poprzez zawarcie umowy o budowę.W każdym z tych przypadków ustanowienie własności lokalu musi być poprzedzone uregulowaniem sytuacji prawnej spółdzielni w odniesieniu do nieruchomości, na której ma to nastąpić, a także uregulowaniem finansów.

Jeśli spółdzielnia nie ma formalnego bytu prawnego na nieruchomości, na której wzniosła budynki przeznaczone do wyodrębnienia własności lokali, musi podjąć czynności przewidziane w art. 35 ustawy grudniowej. Przewiduje on szczególny sposób nabywania gruntów, na których zbudowano domy spółdzielcze przed 5 grudnia 1990 r., po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie budynku. Większość z nich będzie gruntami publicznymi, ale część z nich będzie własnością osób prywatnych, które nie zawsze mogą być pozbawione władzy zgodnie z prawem. Zgodnie z art. 226 § 1 prawa spółdzielczego [Dz. U. z 1995 r. Nr 54, poz.288 ze zm.] oraz art. 12 ustawy grudniowej wszyscy mieszkańcy nieruchomości gruntowej, niezależnie od tego, czy są to nieruchomości wieczyste, czy własne. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym nabycie własności może odbywać się poprzez zasiedzenie. Postępowanie sądowe ma być uproszczone, a terminy zasiadywania skrócone w grudniowej ustawie. Artykuł 172 i 1 kodeksu cywilnego [Dz. U. Nr 16, poz.93 ze zm.] stanowi, że 20 lat posiadania nieruchomości jest warunkiem nabycia własności w dobrej wierze, a 30 lat w złej wierze [E. Gniewek, „Podstawy prawa cywilnego i handlowego”, Wrocław 1998 r.].

W przeciwieństwie do tego artykuł 35 ust. 4 ustawy grudniowej umożliwia zasiedzenie spółdzielni, która spełnia następujące warunki: posiada grunt zabudowany domami mieszkalnymi, które zostały legalnie wzniesione w dniu 5 grudnia 1990 r. i nie ma informacji o właścicielu.Przepis ten uzależnia możliwość zasiedzenia gruntu od konkretnego stanu istniejącego w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 28 września 1990 r. O zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, a nie od liczby lat. W związku z tym przepisem wnioskodawca zasiedzenia jest zwolniony z obowiązku wskazania uczestników postępowania, którymi w innych sprawach tego rodzaju są właściciele ujawnieni w księgach wieczystych w ewidencji gruntów lub ich następcy. Osoby te mają okres zasiedzenia.Spółdzielnia powinna podzielić płatności z uprawnionymi członkami na dwie kategorie: pierwsza dotyczy osób, które posiadały prawa do lokalu 24 kwietnia 2001 r., a druga dotyczy osób, które uzyskały prawa do lokalu po tym dniu (z wyjątkiem spadkobierców i nabywców własności lokalu oraz osób „wstępujących w prawa do lokalu”).

Po złożeniu pisemnego wniosku przez członka, któremu służy prawo do lokalu, spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia umowy o ustanowienie własności lokalu zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. Niemniej jednak musi uprzednio dokonać rozliczenia, które obejmuje spłatę długów związanych z nieruchomością, innych zobowiązań związanych z budową i praw do gruntu, a następnie waloryzację swojego wkładu do poziomu wynikającego z ceny rynkowej, aby dopłacić różnice między waloryzowanym kosztem budowy a waloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Vademecum Zarządcy Nieruchomościami zostało opublikowane w Krakowie w 2003 roku przez W. J. Brzeskiego.Ustawa zmienia obecną praktykę wydawania członkom pisemnych przydziałów na mieszkanie. Obecnie zawierane są umowy przedwstępne o ustanowienie prawa do lokalu lokatorskiego lub własnościowego, a po zakończeniu prac i rozliczeń spółdzielnia: a) zawiera z członkiem pisemną umowę o ustanowienie prawa do lokalu lokatorskiego lub b) notarialną umowę o ustanowienie własności lokalu.

W umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu określa się szczegóły dotyczące nieruchomości, a także pomieszczeń przynależnych do niej. Powierzchnia tych pomieszczeń jest uwzględniana w metrażu mieszkania.Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, której współwłaścicielem z mocy prawa jest członek spółdzielni, wymieniony w akcie notarialnym jako nabywca lokalu, określa się na podstawie łącznej powierzchni lokalu i pomieszczeń przynależnych. W załącznikach do uchwały zarządu, które muszą być wywieszone w budynku spółdzielni przez 14 dni, spółdzielnia określa wielkość udziału we współwłasności. Aby członkowie mogli wyrazić uwagi i zastrzeżenia, indywidualne informacje w tym zakresie są dostarczane na piśmie. Przedmiot umowy i wpisy w księgach wieczystych ustala prawomocna uchwala zarządu.Jeśli spółdzielnia zwiera umowy ze wszystkimi członkami, zajmującymi lokale w danej nieruchomości, udział we współwłasności może być określony odmiennie wolą stron umowy. Możliwe jest ustalenie równych udziałów we współwłasności w przypadku niewielkich różnic w metrażu między mieszkaniami, zamiast określania tych różnic w ścisłej proporcji do ogólnego metrażu mieszkania.

Nie ma tu jednopodmiotowości własności, ponieważ w stosunku prawnym odrębnej własności lokalu nie występują ograniczenia znane z praw spółdzielczych. Zgodnie z art. 22 ustawy, tylko jeden ze współwłaścicieli może być członkiem spółdzielni. W ten sposób jest on reprezentantem pozostałych współwłaścicieli w stosunkach ze spółdzielnią.Ważny jest również art. 22 ust. 2 ustawy, który przyznaje nabywcy roszczenie o członkostwo w odrębnej własności lokalu. Dotyczy to nabywców licytacyjnych, spadkobierców i nabywców w drodze umowy cywilnoprawnej. Ten przepis dotyczy następców prawnych osób prawnych. Każda osoba fizyczna, która nabywa lokal mieszkalny lub użytkowy lub garaż, może zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej według obecnej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Osoba prawna tylko w przypadku zakupu nieruchomości i tylko w przypadku, gdy ustawa nie stanowi inaczej. Jednak ustawa zabrania osobom prawnym nabywania prawa do mieszkania.W zakresie nie uregulowanym odmiennie w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. przepisy ustawy o własności lokali stosuje się „odpowiednio”. Przede wszystkim będą to różnice wymienione w art. 27 ust. 2 i 3 pierwszej ustawy. Przewidują one obligatoryjny sposób zarządzania nieruchomościami wspólnymi przez spółdzielnię, niezależnie od tego, czy właściciele są członkami spółdzielni. Jest to uważane za zarządzanie powierzone. Ponieważ zarządca działa z upoważnienia właścicieli i tylko w ramach „zwykłego zarządu”, wymagana jest odrębna uchwała zebrania właścicieli. Przepisy dotyczące zebrania właścicieli i zarządu nieruchomościami wspólnymi nie mają zastosowania. Ponadto, zgodnie z art. 27 ust. 3, przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych nie mają zastosowania. Oznacza to, że postanowienia ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., prawo spółdzielcze i postanowienia statutu muszą być stosowane, zgodnie zaś z art. 44 i 46 pr.

Rada spółdzielni będzie organem decydującym w tych sprawach zamiast zebrania właścicieli. Ponieważ rada nadzorcza jest odpowiedzialna za monitorowanie i kontrolę działalności spółdzielni. Ponadto ma ona obowiązek uchwalania planów gospodarczych. Z kolei plany te służą jako podstawa do bieżącej działalności spółdzielni, a także do ustalania opłat za korzystanie i utrzymanie nieruchomości wspólnych i spółdzielczych. W ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. rada nadzorcza jest również upoważniona do uchwalania dodatkowych opłat za korzystanie z lokali użytkowych przez właścicieli. Ustawa o własności lokali zapewnia właścicielom te kompetencje. Z drugiej strony, jeśli chodzi o przepisy dotyczące hipotek związanych z nieruchomościami spółdzielni, one zostaną usunięte, gdy zostanie ustanowiona odrębna własność lokali.

W tym przypadku prawo nakłada na spółdzielnię obowiązek obciążenia hipoteką innej nieruchomości, która jest jej własnością. W przypadku braku takiej możliwości Skarb Państwa jest z mocy prawa poręczycielem hipotecznej wierzytelności.W przeciwieństwie do tego, jeśli wszystkie domy zostaną wyodrębnione jednocześnie, wierzyciel mający hipotekę na danej nieruchomości jest zobowiązany do podziału całkowitej hipoteki między wszystkie domy w proporcji do udziałów we współwłasności.

Hipoteki na prawo własności lokalu będą obciążać nieruchomość ustanowioną w wyniku aktu notarialnego, jeśli prawo własności lokalu zostanie przekształcone w odrębną własność.

Definicja lokalu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

przez
5/5 - (1 vote)

1. Lokal w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych [Dz. U. z 2001 r., nr 4, poz.27] oznacza samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu określonym w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali [Dz. U. z 2000 r. Nr 80. poz. 903]. 2. Termin „lokal” odnosi się również do lokali o innym przeznaczeniu określonym w ustawie o własności lokali. 2. W rozumieniu ustawy dom mieszkalny jest definiowany jako lokal mieszkalny. również pracownia artystyczna, która ma na celu prowadzenie działalności w dziedzinie kultury i sztuki. 3. W rozumieniu ustawy dom jednorodzinny jest również samodzielną częścią domu bliźniaczego lub szeregowego, która jest głównie wykorzystywana do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ustawa dotycząca lokali stosuje się do domów jednorodzinnych. Aby ukształtować prawa członków i innych osób do lokali spółdzielczych, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza samoistną definicję lokalu (tak mieszkalnego, jak i o innym przeznaczeniu). Ta definicja jest ważna w stosowaniu ustawy, ponieważ określa, czym jest lokal w rozumieniu ustawy.

Ponadto, w wyniku ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych ustaw, do treści artykułu 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dodano ustęp czwarty. W rezultacie artykuł ten, który początkowo poświęcony był definicjom lokali i domów, stał się słownikiem, który zawierał definicje wartości rynkowej lokalu oprócz definicji samych lokali i W ten sposób naprawiono jeden z problemów ustawy, który był tym, że mimo częstego używania terminu „wartość rynkowa” w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, nie była w stanie ostatecznie ustalić, czy termin ten należy rozumieć w ten sam sposób w każdym przypadku.

Wątpliwości na ten temat mogły pojawić się ze względu na fakt, że przepis określający wartość rynkową, która wynika z przepisów działu IV rozdziału 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych [Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz.543.], pierwotnie był zawarty w przepisach przejściowych ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 46 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednak w wyniku wyroku Art. 2 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że ustawa nie stara się wprowadzić zupełnie nowej definicji lokalu. Zamiast tego ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wykorzystuje definicję zawartą w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali [Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903], znaną również jako ustawa o własności lokali.

Z drugiej strony rozszerza definicję lokalu o dodatkowe elementy wymienione w art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące domów jednorodzinnych i pracowni twórców. [S. Stefaniak, „Prawo spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych”, Warszawa 2002 r.]

Zgodnie z tymi dodatkowymi przepisami pracownie twórców przeznaczone do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki należy traktować tak samo jak lokal mieszkalny w spółdzielniach mieszkaniowych, niezależnie od tego, czy twórca zamieszkuje w takiej pracowni. Art. 2 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oznacza również, że pracownia traktowana jako lokal mieszkalny nie musi być używana przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. To wystarczy, aby była przeznaczona do tego. W związku z tym ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera żadnej definicji, która określałaby, kto jest twórcą, a kto nie jest twórcą. Z drugiej strony jest to z pewnością pracownia używana przez twórcę, a nie przez osobę, która nie jest twórcą.

W art. 2 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych termin „lokal” odnosi się również do mieszkalnych, samodzielnych domów jednorodzinnych, domów bliźniaczych i szeregowych. Z drugiej strony wskazując, że domy szeregowe lub bliźniacze są w rozumieniu ustawy tożsame z domami jednorodzinnymi tylko wtedy, gdy mogą być wykorzystywane jako samodzielne części i służą głównie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W rozumieniu ustawy nie jest więc domem jednorodzinnym samodzielna część domu szeregowego lub bliźniaczego, która albo w ogóle nie służy celom mieszkalnym, albo służy innym celom niż mieszkalne, zgodnie z zapisami w art. 2 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ma to znaczenie, gdy przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określają określone uprawnienia członków spółdzielni lub innych osób do lokali mieszkalnych lub szczególne obowiązki związane z ich używaniem.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące lokali w ogóle będą stosowane do wszystkich lokali, które mieszczą się w definicji lokalu zawartej w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. W związku z tym ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych będzie odnosić się do lokali w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a nie do lokali lub części lokali lub pomieszczeń lub obiektów, które w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie są lokalami. Jednak w podstawowych kwestiach dotyczących lokali definicja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest tożsama z definicją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych odnosi się do lokali, które są odrębnymi nieruchomościami lokalnymi lub są częścią nieruchomości zabudowanej budynkami zawierającymi dwa lub więcej samodzielnych lokali.

Pojęcie lokalu w ustawie o własności lokali

przez
5/5 - (1 vote)

Art. 2 ustawy o własności lokali [Dz. U. Nr 80, poz.903,2000r.] definiuje samodzielny lokal mieszkalny jako odrębną nieruchomość, określając, że:

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokale o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. W rozumieniu ustawy samodzielny lokal mieszkalny to izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, wydzielona ścianami w obrębie budynku. Przepis ten stosuje się również do samodzielnych lokali, które są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem na cele niezwiązane z mieszkalnością.

3. Starosta wydaje zaświadczenie potwierdzające spełnienie wymagań wymienionych w ust. 2. 4. Pomieszczenia, takie jak strych, komórka, piwnica lub garaż, mogą przynależeć do lokalu jako jego części składowe, nawet jeśli nie przylegają do niego bezpośrednio lub znajdują się w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Te pomieszczenia są określane jako „pomieszczenia przynależne”. W świetle tego przepisu przedmiotem odrębnej własności może być lokal mieszkalny lub użytkowy, a możliwość jego ustanowienia nie zależy od jego funkcji. Zgodnie z treścią przepisu lokal, który ma stanowić odrębną własność, musi być powiązany z gruntem, na którym stoi budynek. Bez tego lokal nie mógłby stanowić odrębnej własności. [Książka K. Pietrzykowskiego „Spółdzielnie mieszkaniowe” wydana w Warszawie przez C. H. Beck w 2001 roku]

Ustawa 1 i artykuł 2 używają pojęcia „samodzielnego lokalu mieszkalnego”, wskazując, że samodzielność lokalu decyduje o możliwości ustanowienia własności mieszkaniowej. W związku z tym nie można ustanowić ani sprzedać części lokalu lub izby, jeśli nie mają cech samodzielnego lokalu i nie mogą być uważane za odrębne nieruchomości lokalne.

Nie można również przenieść we współwłasność lokalu nie wyodrębnionego, który jest częścią nieruchomości. Ustanowienie współwłasności części składowej oznaczałoby, że jeden ze współwłaścicieli ma wyłączną własność pozostałej części rzeczy głównej.

W wyniku wyodrębnienia własności poszczególnych lokali w jednej nieruchomości powstaje tyle odrębnych nieruchomości lokalnych, ile lokali zostało wyodrębnionych. Każda z tych nieruchomości lokalnych ma własną księgę wieczystą w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.

Odrębna własność lokali można ustanowić w nieruchomościach zabudowanych jednym budynkiem lub więcej niż jednym budynkiem. Możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokali zarówno w budynkach stojących na gruncie stanowiącym własność prywatną, jak i w budynkach stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Odrębna własność gruntowa może być ustanowiona zarówno przez osobę fizyczną, jak i przez osobę prawną. Ustawa o własności lokali nie stawia żadnych ograniczeń. Z innych ustaw może wynikać obowiązek zbycia określonemu właścicielowi określonego lokalu. Na przykład artykuł 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami [Dz. U. Z 2000r. Nr 46, poz.543.] przyznaje pierwszeństwo przy zakupie lokali mieszkalnych, które są obecnie utrzymywane przez najemców i są własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Prawo to przyznaje najemcom lub wskazanym przez nich osobom bliskim, którzy stale mieszkają z nimi.

Spółdzielnie mieszkaniowe to kolejny potencjalny właściciel lokalu [por. E. Bończak-Kucharczyk, „Spółdzielnie mieszkaniowe w świetle nowych przepisów”, TWIGGER, Warszawa, 2003]. Będzie wówczas jedynym właścicielem wspólnoty mieszkaniowej i będzie obowiązana do przestrzegania przepisów obowiązujących wszystkich innych właścicieli. Członkowie spółdzielni mają prawa do lokali, które należą do spółdzielni. Prawa te nie mają wpływu na uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej jako właściciela lokali. Powiązania między spółdzielnią a członkami spółdzielni, na rzecz których ustanowiono prawa własnościowe do lokalu, nie mają wpływu na właścicieli innych lokali znajdujących się w tej samej nieruchomości. Jako właściciel nieruchomości, spółdzielnia będzie ponosiła konsekwencje niewłaściwego zachowania jej członków, podobnie jak każdy właściciel ponosi konsekwencje niewłaściwego zachowania najemców.

W ustawie [Dz. U. Nr 80, poz.903,2000r.] nie ma żadnych ograniczeń uniemożliwiających kilku osobom posiadanie jednej nieruchomości jako odrębnej własności. Obiekt ten, podobnie jak każdy inny grunt, może być przedmiotem współwłasności. Zgodnie z przepisami dotyczącymi wszystkich nieruchomości mieszkanie, które kupują małżonkowie, staje się częścią majątku dorobkowego. W przypadku, gdy kilka osób współwłasności lokal, można ustalić ułamkowe udziały każdej z nich we własności.

Z drugiej strony ustawa nie wprowadza ograniczeń dotyczących liczby lokali, które może posiadać jedna osoba. W rezultacie dowolna osoba fizyczna lub prawna może posiadać dowolną liczbę samodzielnych nieruchomości, które zarówno stanowią, jak i nie stanowią odrębnej własności. W przypadku, gdy lokal jest własnością kilku osób, nie może on zostać podzielony na mniejsze części, które nie spełniają wymogu samodzielności i nie mogą być samodzielnymi wyodrębnionymi lokalami. Nie można uważać tych części za odrębną własność żadnego ze współwłaścicieli tego lokalu lub innej osoby. Ponadto takich części nie można nabyć ani w drodze umowy, ani w drodze zasiedzenia, ani w inny sposób.

Nie ma również ograniczeń dotyczących powierzchni samodzielnych lokali. Oznacza to, że jeśli nieruchomością lokalną może być tylko lokal mieszkalny lub użytkowy, który spełnia wymóg samodzielności, zbyt mała powierzchnia oczywiście uniemożliwi spełnienie tego wymogu.

Zgodnie z definicją zawartą w ust. 2 samodzielny lokal może składać się z jednej lub więcej izb, pod warunkiem, że są one wydzielone w obrębie budynku i spełniają dodatkowe warunki wymagane dla lokalu mieszkalnego. Wraz z pomieszczeniami pomocniczymi ma on zaspakajać potrzeby mieszkaniowe osób, które mieszkają tam na stałe. R. Dziczek, „Spółdzielnie mieszkaniowe” oraz W. Kalinowski, „Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej” zostały opublikowane przez Wydawnictwo Zrzeszenia Prawników Polskich w Warszawie w 2000 roku. Tekst jednolity z aktem wykonawczym i wprowadzeniem do ustawy o gospodarce nieruchomościami został opublikowany przez M. Wolanina w Zielonej Górze w 2000 roku.

Dodatkowe informacje dotyczące pomieszczeń przynależnych do lokalu znajdują się w art. 2 ust. 4 ustawy o samodzielnym lokalu. Lokal może obejmować nie tylko pomieszczenia główne, ale także pomieszczenia przynależne. Pomieszczenia te są częściami składowymi lokalu, więc nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu, a nawet mogą być położone poza budynkiem. Muszą być położone w granicach jednej nieruchomości. Pomieszczenia obejmują piwnicę, strych, komórkę i garaż. Własność jest tym, co odróżnia nieruchomości od innych rodzajów nieruchomości. Samodzielny lokal mieszkalny jest przedmiotem odrębnej własności. Umowa o ustanowienie odrębnej własności powinna określać części składowe nieruchomości lokalnej, a ich powierzchnia powinna być uwzględniona w powierzchni lokalu. W innym przypadku nie staną się one częścią jego osobistego majątku.