Umowa najmu to bardzo popularna forma gospodarowania nieruchomościami. Ta forma jednostki samorządu terytorialnego, zwłaszcza gminy, jest powszechnie stosowana. Wówczas sięga się do tej formy dysponowania, gdy właściciel nie chce dłużej zarządzać nieruchomością [E. Gniewek, „Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi” Zakamycze, 1999].Zgodnie z artykułem 659 Kodeksu Cywilnego „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania rzeczy najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się opłacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Przedmiotem najmu mogą być zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome. Nie musisz wynająć wszystkiego. Możliwe jest wynajęcie części składowej lub części rzeczy ze względu na to, że mamy do czynienia ze stosunkiem obligacyjnym. W tym regionie stosuje się wynajmowanie gruntów, struktur i lokali. Najem daje tylko prawo do używania rzeczy, takich jak nieruchomości lub jej części. Należy jednak zastosować konstrukcję dzierżawy, jeśli oddawana nieruchomość przynosi korzyści i obie strony chcą, aby przyjmujący nieruchomość mógł czerpać korzyści.
Rozwiązanie umowy najmu
Stosunek najmu następuje na mocy umowy. Zdecydowanie decyduje zasada swobody umów. Zasada autonomii oznacza, że właściciel nieruchomości ma prawo samodzielnie decydować o nawiązaniu stosunku najmu. Sposób wyboru najemcy jest wolny.
Rozwiązanie umowy najmu jest instytucją prawa cywilnego, która kończy stosunek zobowiązaniowy pomiędzy wynajmującym a najemcą, polegający na odpłatnym oddaniu rzeczy — najczęściej lokalu — do używania. Rozwiązanie umowy może nastąpić na różne sposoby, a wybór konkretnej formy zależy od okoliczności faktycznych, woli stron oraz przepisów regulujących stosunek najmu. Kwestie te są unormowane w szczególności w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, jeśli przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny.
Umowa najmu może zostać rozwiązana na podstawie zgodnej woli obu stron. Jest to najprostsza i najczęściej stosowana forma zakończenia najmu, zwłaszcza w przypadkach, gdy zarówno wynajmujący, jak i najemca uznają, że kontynuacja stosunku prawnego nie jest już celowa. Zgodne rozwiązanie umowy może przybrać formę pisemną lub ustną, jednak ze względów dowodowych zaleca się formę pisemną, zwłaszcza w odniesieniu do lokali mieszkalnych. Strony mogą też uzgodnić warunki zakończenia najmu, np. datę opróżnienia lokalu czy sposób rozliczenia kosztów eksploatacyjnych.
Drugą możliwością jest wypowiedzenie umowy przez jedną ze stron. W przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem odpowiedniego terminu wypowiedzenia, który może być określony w umowie lub wynikać z przepisów prawa. Kodeks cywilny stanowi, że w braku odmiennego postanowienia termin wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego przez najemcę wynosi trzy miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach wskazanych w przepisach, a także z zachowaniem szczególnych warunków określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony jest co do zasady niedopuszczalne, chyba że w umowie przewidziano odpowiednie przyczyny umożliwiające wcześniejsze zakończenie najmu.
W sytuacjach nadzwyczajnych możliwe jest także rozwiązanie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Taki tryb może zostać zastosowany np. gdy najemca dopuszcza się rażącego naruszenia obowiązków umownych, jak dewastacja lokalu, zakłócanie porządku, nieuiszczanie czynszu przez dłuższy czas mimo wezwania do zapłaty, czy też używanie lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem. W takich przypadkach wynajmujący ma prawo do niezwłocznego rozwiązania stosunku najmu, po uprzednim wezwaniu do zaprzestania naruszeń. Takie wypowiedzenie również powinno zostać dokonane na piśmie i zawierać przyczynę wypowiedzenia, pod rygorem jego nieważności.
Nie należy pomijać faktu, że rozwiązanie umowy najmu może nastąpić również z mocy prawa. Dotyczy to sytuacji, gdy spełnią się określone w ustawie przesłanki, np. całkowite zniszczenie przedmiotu najmu uniemożliwiające dalsze korzystanie z lokalu, wygaśnięcie użytkowania wieczystego w odniesieniu do gruntu, na którym posadowiony jest budynek, czy też orzeczenie sądu nakazujące eksmisję lokatora z równoczesnym ustaleniem wygaśnięcia stosunku najmu. Tego rodzaju rozwiązanie umowy ma charakter wyjątkowy i wiąże się zazwyczaj z działaniem siły wyższej lub orzeczeniem władzy publicznej.
W każdym przypadku rozwiązanie umowy najmu prowadzi do obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę oraz do dokonania wzajemnych rozliczeń między stronami. Najemca ma obowiązek zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z prawidłowego użytkowania. Wynajmujący natomiast powinien zwrócić ewentualną kaucję, pomniejszoną o należności związane z zaległym czynszem lub zniszczeniem lokalu. W przypadku sporu co do zasadności rozwiązania umowy lub rozliczeń końcowych, rozstrzygnięcie należy do sądu powszechnego.
Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić w różny sposób — za porozumieniem stron, przez wypowiedzenie lub w trybie nadzwyczajnym. Ustawodawca wprowadza ograniczenia chroniące szczególnie lokatorów lokali mieszkalnych, w tym obowiązek zachowania odpowiednich form i terminów wypowiedzenia, a także precyzyjnego wskazania przyczyn. Prawidłowe zakończenie stosunku najmu wymaga zachowania procedur prawnych oraz dbałości o równowagę interesów stron, przy jednoczesnym poszanowaniu przepisów regulujących najem rzeczy, w szczególności lokali mieszkalnych.
Charakter umowy najmu
Uzgodnienie przez strony istotnych postanowień umowy jest warunkiem nawiązania stosunku najmu. W umowie najmu najemca powinien wyrazić wolę oddania rzeczy do użytku. Zgodnie z artykułem 659 i 1 Kodeksu Cywilnego „Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Należy upewnić się, że wynajmujący wyraził wolę oddania rzeczy, a najemca zaakceptuje rzeczy. Najemca powinien zapłacić umowny czynsz wynajmującemu zgodnie z ustawą Kodeks Cywilny.
Termin najmu musi być określony w umowie. Należy ustalić, czy strony nawiązują umowę najmu na czas określony lub nieokreślony. W pierwszym wariancie należy podać okres najmu. Należy na to zwrócić uwagę w umowie najmu, czy dana rzecz jest oddawana w najem na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Prawne zasady najmu zawartego na czas nieoznaczony i oznaczony są odmienne. Wystarczy wspomnieć, że umowa najmu na czas oznaczony nie może zostać wypowiedziana. Umowa wygasa zaś w dniu końcowym.
Natomiast wypowiedzenie rozwiązuje najem zawarty na czas nieoznaczony. Istnieje pogląd, że umowę najmu zawarta na czas nieoznaczony można zasadniczo wypowiedzieć, ponieważ w treści umowy jest miejsce na określenie umownych terminów wypowiedzenia umowy najmu na czas nieoznaczony. Jeśli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo wypowiedzieć najem w terminie określonym w umowie, a jeśli nie, w terminie ustawowym. Warto tutaj zauważyć, że regulacja terminów wypowiedzenia jest prowadzona zgodnie z zasadą swobody umów. Jest ważne, aby w treści umowy najmu określono przeznaczenie rzeczy, a zwłaszcza sposób, w jaki najemca je wykorzystuje przez cały okres najmu. Oznacza to, że najemca musi używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a w przypadku, gdy umowa nie określa sposobu używania, w sposób zgodny z właściwościami i przeznaczeniem rzeczy.
Typ umowy najmu
Nie ma wymaganej formy, aby zakończyć umowę. Ale należy pamiętać, że każda czynność prawna, która przekracza dwa tysiące złotych, a także każda czynność prawna, z której wynika zobowiązanie o wartości przekraczającej dwa tysiące złotych, powinna być potwierdzona pismem. To ogólne wymaganie, zastrzeżone dla celów dowodowych, dotyczy również umowy najmu. W przypadku, gdy przedmiotem czynności prawnej jest rozporządzenie prawem do świadczeń okresowych lub zobowiązanie się do takich świadczeń, wartością prawa lub zobowiązania jest wartość świadczeń za rok, a jeśli świadczenia trwają krócej niż rok, wartość całego okresu świadczenia. Wartość świadczenia liczy się według ustalonej wysokości czynszu. [Ustawa dotycząca Kodeksu Cywilnego]Pamiętaj, że jeśli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została wydana najemcy, nabywcy rzeczy wynajętej nie przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu.
Prawa najmu nieruchomości można ujawnić w księdze wieczystej, ale należy pamiętać, że wpis można dokonać tylko na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.