Miesiąc: maj 2025

Rozwiązanie umowy dożywocia

przez
5/5 - (1 vote)

Art. 913 Kodeksu cywilnego przewiduje w § 1 możliwość domagania się przez każdą ze stron, aby sąd zmienił wszystkie lub tylko niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na rentę w przypadku powstania między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron pozostawania w bezpośredniej styczności. W § 2 przepis ten przewiduje, że w wyjątkowych przypadkach sąd może na żądanie Dla rozwiązania stosunku dożywocia podstawową przyczyną jest niewłaściwy układ stosunków, który uniemożliwia stronom bezpośrednią styczność. Zgodnie z przepisem zawartym w art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego dożywotnik, który nie jest zbywcą nieruchomości lub osobą trzecią, na rzecz której zastrzeżono świadczenia dożywotnie, nie może wystąpić z żądaniem rozwiązania umowy dożywocia.

Uznanie umowy dożywocia za nieważną Zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia, podobnie jak zbycie innego majątku, może być trudne dla wierzycieli zbywcy, a nawet może uniemożliwić im zaspokojenie ich roszczeń. W wyniku sprzedaży nieruchomości sytuacja dłużników znacznie się zmienia w porównaniu z sytuacją, w jakiej się znajdowali w momencie zaciągania zobowiązań. Ustawodawca wprowadził do KC przepisy pozwalające na pozbawienie skuteczności czynności prawnych dokonanych z pokrzywdzeniem wierzycieli w celu ochrony wierzycieli przed działaniami dłużników, które często krzywdzą wierzycieli. Chodzi tu o instytucje określone w art. 59 KC oraz w art. 527-534 KC.

Względna bezskuteczność określona w art. 59 Kodeksu cywilnego ma pewne podobieństwa do akcji pauliańskiej, instytucji zaskarżenia działań dłużnika ze szkodą wierzyciela. Jednak istnieją istotne różnice między tymi instytucjami. Jeśli wykaże, że mienie dożywotnika jest wystarczające do zaspokojenia wierzyciela, nabywca nieruchomości może być również zwolniony z odpowiedzialności za alimenty. Przepisy ogólne dotyczące ochrony wierzyciela, które regulują skargę lub akcję pauliańską, mają zastosowanie w zakresie nieuregulowanym w art. 916 § I KC.

Rozwiązanie umowy dożywocia jest możliwe w określonych sytuacjach, chociaż sama umowa dożywocia, z racji swojej specyfiki, jest umową na czas nieokreślony, mającą na celu zabezpieczenie dożywotniego utrzymania osoby dożywotnika. Umowa ta, zgodnie z Kodeksem cywilnym, wiąże dożywotnika i nabywcę nieruchomości do końca życia dożywotnika, jednak w określonych okolicznościach możliwe jest jej rozwiązanie.

Rozwiązanie umowy dożywocia może nastąpić na wniosek jednej ze stron umowy, ale tylko w wyjątkowych przypadkach, które przewidują przepisy prawne. Istnieje kilka sytuacji, które mogą prowadzić do rozwiązania umowy dożywocia:

Naruszenie obowiązków przez jedną ze stron – Umowa dożywocia wiąże się z określonymi obowiązkami obu stron. Dożywotnik ma prawo do zamieszkiwania w nieruchomości i korzystania z niej, a także do otrzymywania świadczeń, takich jak opieka czy wsparcie finansowe. Z kolei nabywca nieruchomości zobowiązuje się do zapewnienia tych świadczeń. Jeśli którakolwiek ze stron nie wypełnia swoich obowiązków – na przykład nabywca nie zapewnia dożywotnikowi opieki lub nie wypłaca umówionych świadczeń, lub dożywotnik nadużywa swoich praw, na przykład zaniedbuje obowiązki związane z użytkowaniem nieruchomości – druga strona może żądać rozwiązania umowy. W takim przypadku sąd może orzec o rozwiązaniu umowy dożywocia, jeżeli zachowanie strony stanowi rażące naruszenie jej obowiązków.

Utrata podstaw do dalszego wykonywania umowy – Istnieją przypadki, kiedy umowa dożywocia może zostać rozwiązana z powodu okoliczności, które uniemożliwiają dalsze wykonywanie umowy. Na przykład, jeżeli dożywotnik nie będzie już w stanie korzystać z mieszkania z powodu stanu zdrowia lub innych poważnych powodów, które uniemożliwiają mu kontynuowanie zamieszkiwania w danej nieruchomości, możliwe jest rozwiązanie umowy. W takich przypadkach dożywotnik może być przeniesiony do innego miejsca zamieszkania, a umowa dożywocia rozwiązana.

Śmierć dożywotnika – Zasadniczo umowa dożywocia wygasa w momencie śmierci dożywotnika. W tym przypadku umowa przestaje obowiązywać, ponieważ dożywotnik już nie korzysta z przysługujących mu świadczeń. Śmierć dożywotnika oznacza, że nieruchomość staje się pełną własnością nabywcy, bez obowiązku zapewniania dalszych świadczeń.

Porozumienie stron – Rozwiązanie umowy dożywocia jest również możliwe, gdy obie strony wyrażą zgodę na zakończenie umowy. Może to być związane z sytuacją, gdy dożywotnik nie chce już mieszkać w danym lokalu, a nabywca nieruchomości zgadza się na zakończenie obowiązków wynikających z umowy. W takim przypadku strony mogą ustalić warunki zakończenia umowy, na przykład przez zapłatę odszkodowania lub innego rodzaju świadczenie.

Przekształcenie umowy dożywocia – W niektórych sytuacjach strony mogą dojść do porozumienia i przekształcić umowę dożywocia w inną formę zabezpieczenia, na przykład w umowę rentową, w ramach której dożywotnik otrzymywałby rentę zamiast innych świadczeń (np. opieki czy zamieszkiwania). W takim przypadku rozwiązanie umowy dożywocia może nastąpić na podstawie umowy stron o przekształcenie warunków umowy.

W praktyce rozwiązanie umowy dożywocia wymaga podjęcia działań prawnych i często wiąże się z interwencją sądową, zwłaszcza w przypadku konfliktów dotyczących niewykonywania zobowiązań przez jedną ze stron. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują możliwość rozwiązania umowy w przypadku rażącego naruszenia warunków umowy, jednak każda sytuacja jest rozpatrywana indywidualnie przez sąd, który ocenia, czy zachowanie jednej ze stron uzasadnia rozwiązanie umowy.

Ważnym aspektem jest to, że każda zmiana umowy dożywocia, w tym jej rozwiązanie lub przekształcenie, wymaga zachowania formy pisemnej, a w niektórych przypadkach również aktu notarialnego.

Zamiana umowy dożywocia na rentę

przez
5/5 - (1 vote)

Umowa dożywocia ma charakter rodzinny. Niezależnie od tego, czy jest to między krewnymi czy powinowatymi w rozumieniu przepisów KRO, jest to zwykle między osobami, które pozostają ze sobą w bliskich i przyjaznych stosunkach. Oczekuje się, że obie strony będą w stanie współżyć ze sobą, a nawet mieszkać razem.

Niemniej jednak praktyka pokazuje, że wzajemne stosunki między nabywcą nieruchomości a dożywotnikami stają się z czasem nie do zniesienia. Przyjaciele stają się wrogami. Ustawodawca umożliwił zmianę treści prawa dożywocia, mając na uwadze możliwość wystąpienia takich sytuacji. Przepis art. 913 Kodeksu Cywilnego jasno reguluje to zagadnienie, mówiąc, że jeśli między dożywotnikiem a zobowiązanym pojawią się takie stosunki, że nie można wymagać od nich pozostania w bezpośrednim kontakcie, sąd może na żądanie jednej z stron zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Możliwość żądania zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia wynika z tej regulacji. Nie wymaga to wykazania, że do powstania stosunków uniemożliwiających stronom pozostawanie w bezpośredniej ze sobą styczności doszło z ważnych powodów lub że druga strona zawinęła. Ustawodawca wyraźnie podkreśla, że chodzi o dowolną przyczynę. W rezultacie mogą to być powody, nawet błahe, jeśli na przestrzeni dłuższego czasu doprowadziły do poważnego konfliktu. Mogą to również być okoliczności wywołane przez stronę żądającą zamiany świadczeń. W tym przypadku stroną może być osoba bliska zbywcy, na rzecz której zastrzeżone zostało prawo dożywocia, a nie zbywca nieruchomości. W przypadku sporu sąd jest odpowiedzialny za decyzję, czy wszystkie uprawnienia wynikające z dożywocia mają być zamienione na rentę, czy tylko niektóre z nich. Przy rozstrzyganiu tego sprawy sąd musi uwzględniać interesy obu stron, a także kontekst i rodzaj nieporozumienia. Na przykład, jeśli istniejące nieporozumienia nie stanowią przeszkody dla dożywotnika w korzystaniu z mieszkania, sąd może odrzucić żądanie zamiany tego świadczenia w naturze na rentę.

Zamiana umowy dożywocia na rentę to sytuacja, w której osoba, która zawarła umowę dożywocia, zamiast zapewnienia sobie dożywotniego utrzymania i opieki przez nabywcę nieruchomości, otrzymuje rentę wypłacaną regularnie przez cały okres jej życia. W tym przypadku zachodzą pewne zmiany w zakresie świadczeń, które miały być realizowane na mocy umowy dożywocia.

Umowa dożywocia to rodzaj umowy cywilnoprawnej, w ramach której właściciel nieruchomości (dożywotnik) przenosi na inną osobę (nabywcę) własność nieruchomości, a w zamian otrzymuje prawo do dożywotniego zamieszkiwania w tej nieruchomości oraz prawo do innych świadczeń, takich jak opieka czy utrzymanie. Umowa ta jest szczególnie stosowana, gdy osoba starsza, niepełnosprawna lub w trudnej sytuacji życiowej chce zabezpieczyć sobie życie w późniejszych latach, przekazując swoje mieszkanie lub dom.

Zamiana umowy dożywocia na rentę jest możliwa, ale wymaga zgody obu stron umowy. W takim przypadku, zamiast zapewnienia dożywotniego zamieszkania oraz innych świadczeń (np. opieki czy pomocy finansowej), nabywca nieruchomości zobowiązuje się do wypłacania renty dożywotniej na rzecz dożywotnika. Renta ta stanowi wynagrodzenie za przekazanie nieruchomości i w większości przypadków jest wypłacana przez całe życie dożywotnika.

Zamiana umowy dożywocia na rentę może być korzystna w sytuacjach, w których dożywotnik nie chce już mieszkać w danym lokalu, ale zależy mu na zabezpieczeniu stałego źródła dochodu. Często takie rozwiązanie pojawia się, gdy dożywotnik zdecyduje się na przeprowadzkę do innego miejsca, np. do domu opieki, lub gdy nie ma już potrzeby korzystania z mieszkania, które zostało przekazane na rzecz nabywcy.

Warto dodać, że zmiana umowy dożywocia na rentę wymaga podpisania aneksu do umowy lub zawarcia nowej umowy cywilnoprawnej, precyzującej wysokość oraz warunki wypłaty renty. Takie rozwiązanie jest zatem elastyczną opcją, która daje stronom możliwość dostosowania umowy dożywocia do ich zmieniających się potrzeb.

W praktyce zamiana umowy dożywocia na rentę może wiązać się z koniecznością przeprowadzenia kalkulacji dotyczącej wartości nieruchomości oraz przewidywanego okresu życia dożywotnika, co pozwala określić wysokość renty. Często tego rodzaju zmiany wymagają również konsultacji prawnej, aby wszystkie warunki zostały prawidłowo ustalone i zapewniały obu stronom odpowiednią ochronę prawną.

Charakterystyka umowy dożywocia

przez
5/5 - (1 vote)

Instytucja prawna dożywocia jest od dawna znana w Polsce i na całym świecie. Rolnicy w starszym wieku przekazują swoje gospodarstwa rolne, w tym nieruchomości w nich znajdujące się, osobom młodszym, zwykle dzieciom, w zamian za prawo do dożywotniego utrzymania i pochowania po śmierci. Jedną z metod przenoszenia własności nieruchomości, zwłaszcza rolnej, jest umowa dożywocia. Jednocześnie pełniła ważną funkcję społeczną i gospodarczą. Z jednej strony chroni interesy osób starszych lub kalekich (nie tylko rolników), z drugiej strony umożliwia młodym ludziom nabycie majątku, pomimo braku większych zasobów. Istotna treść umowy dożywocia (essentialia negotii) polega na tym, że jedna ze stron, w szczególności właściciel nieruchomości, zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na drugą stronę, na przykład nabywcę, a druga strona zobowiązuje się utrzymywać zbywcę przez całe życie. W art. 908 § I KC ustawodawca stwierdził, że umowa dożywocia, która jest wzajemna i jest losowa ze względu na nieprzewidywalną długość życia i potrzeby dożywotnika, wymaga tylko od właściciela nieruchomości przeniesienia własności na nabywcę oraz od nabywcy, ewentualnie jego osoby bliskiej, dożywotniego utrzymania zbywcy. Pozwoliło to stronom określić, co powinno być W art. 908 § I KC ustawodawca stwierdził, że w przypadku braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości powinien:

a) przyjąć zbywcę jako domownika,

b) zapewnić mu żywność, ubrania, mieszkanie, światło i opał,

c) zapewnić mu odpowiednią pomoc i opiekę w czasie choroby oraz

d) zapewnić mu pogrzeb zgodnie z lokalnymi zwyczajami.

Nabywca może również zobowiązać się do korzystania z nieruchomości, którą zakupił, ale nie tylko do jej części, usług mieszkaniowych lub innych usług osobistych. Może również zobowiązać się do wykonywania powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku, takich jak zboże, mleko lub jaja. Treść umowy dożywocia Umowa dożywocia może obejmować nie tylko własność całej nieruchomości, ale także udział w nieruchomości lub ułamkową jej część. Niezależnie od wielkości przysługującej mu części ułamkowej, każdy ze współwłaścicieli może być zbywcą udziału. Jedną umową współwłaściciele mogą również współdziałać i zbyć swoje udziały. Jednak współwłaściciel nieruchomości nabytej w drodze spadkobrania może zarządzać swoim udziałem w nieruchomości w drodze umowy dożywocia tylko za zgodą pozostałych spadkobierców. Musi również uzyskać zgodę współspadkobierców, którzy zobowiązują się do korzystania z części nieruchomości w ramach prawa dożywocia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego nie może być przedmiotem umowy dożywocia. Dożywocie można ustanowić tylko za „przeniesienie własności nieruchomości” zgodnie z art. 908 KC.

Prawo spółdzielcze do lokalu odnosi się do ograniczonych praw rzeczowych, a nie do własności lokalu. To oznacza, że nie może być przedmiotem umowy dożywocia. Z uwagi na szczególne przepisy zawarte w art. 908 KC nie ma znaczenia, czy jest to prawo zbywalne. Udział notariusza jest niezbędny przy zawieraniu umów dożywocia. Przeniesienie własności nieruchomości w ramach umowy dożywocia wiąże się z obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej tym prawem kolejny nabywca ponosi odpowiedzialność za wszelkie świadczenia objęte tym prawem, zarówno w zakresie rzeczowym, jak i osobistym. Jednak jego odpowiedzialność osobista nie odnosi się do wymaganych świadczeń przed nabyciem nieruchomości. Księga wieczysta może ujawnić prawo dożywocia. Po ujawnieniu zyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną.

Niemniej jednak, z punktu widzenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, ujawnienie tego prawa nie jest niezbędne do jego powstania. W przypadku, gdy więcej niż jedna osoba kupi udział w nieruchomości obciążonej dożywociem i każda z tych osób będzie współwłaścicielem nieruchomości w częściach ułamkowych, ich odpowiedzialność osobista będzie solidarna, a część odpowiadająca udziałowi we współwłasności będzie nierówna. Umowa dożywocia jest umową obligacyjną o rozszerzonej skuteczności, ponieważ ma konkretne skutki. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia odpowiada za zobowiązania zbywcy, nawet jeśli nie wiedział o tym. Jednak dożywotnik może zachować swoje prawa w przypadku egzekucji sądowej nieruchomości obciążonej dożywociem tylko wtedy, gdy zostanie ujawnione przez wpis do księgi wieczystej, złożenie dokumentów do zbioru dokumentów lub zgłoszenie najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji. W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem jej właściciel zostaje zwolniony z odpowiedzialności za dożywocie. Może ponosić jedynie odpowiedzialność osobistą za zaległości.

Umowa dożywocia jest jednym z klasycznych instrumentów prawa cywilnego, który pełni funkcję ochronną wobec osób starszych, schorowanych lub samotnych, umożliwiając im zabezpieczenie potrzeb życiowych w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę. Instytucja ta została uregulowana w Kodeksie cywilnym w artykułach od 908 do 916 i odgrywa istotną rolę w praktyce notarialnej, zwłaszcza na tle społecznym, w kontekście starzenia się społeczeństwa i wzrastającej potrzeby tworzenia mechanizmów prawnych wspierających seniorów.

Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę, zwaną nabywcą, w zamian za zobowiązanie do zapewnienia mu dożywotniego utrzymania. Nabywca nieruchomości staje się jej właścicielem z chwilą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, natomiast dożywotnik nabywa roszczenie o świadczenia osobiste, które obejmują przede wszystkim zapewnienie mieszkania, wyżywienia, ubrania, opieki i leczenia, a także pomoc w chorobie oraz pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Zakres świadczeń może być określony indywidualnie w treści umowy, ale w braku szczegółowych zapisów zastosowanie znajduje przepis art. 908 § 1 k.c.

Umowa dożywocia ma charakter umowy wzajemnej i odpłatnej, choć nie polega na wymianie majątku na pieniądze, lecz na zobowiązaniu osobistym o charakterze niemajątkowym. Od umowy darowizny różni się tym, że stanowi zobowiązanie o konkretnym świadczeniu w zamian za przekazanie nieruchomości, co wyklucza jej kwalifikację jako czynności nieodpłatnej. Z tego względu, zarówno orzecznictwo, jak i doktryna wyraźnie odróżniają dożywocie od darowizny z poleceniem, podkreślając ekwiwalentność świadczeń stron. W praktyce zawarcie umowy dożywocia wiąże się z precyzyjnym ustaleniem warunków współżycia stron, zwłaszcza w przypadkach, gdy dożywotnik pozostaje we wspólnym gospodarstwie domowym z nabywcą.

Skutki prawne umowy dożywocia są daleko idące. Przede wszystkim dochodzi do natychmiastowego przeniesienia własności nieruchomości, co oznacza, że nabywca może nią rozporządzać, z zastrzeżeniem praw dożywotnika. Prawo dożywocia podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, co zapewnia mu ochronę wobec osób trzecich. Świadczenia wynikające z dożywocia mają charakter osobisty i są niezbywalne. Nie można ich zatem przenieść na inną osobę ani zastąpić świadczeniami pieniężnymi, chyba że strony postanowią inaczej. W razie śmierci dożywotnika umowa wygasa, a nabywca uzyskuje pełnię praw do nieruchomości, wolną od obowiązku świadczeń.

W szczególnych sytuacjach dopuszczalne jest przekształcenie dożywocia w rentę, o czym stanowi art. 913 k.c. Ma to miejsce wtedy, gdy dalsze wspólne zamieszkiwanie stron staje się niemożliwe lub szczególnie uciążliwe. Wówczas sąd może, na żądanie jednej ze stron, orzec o zamianie świadczeń osobistych na świadczenie pieniężne odpowiadające wartości utrzymania. Takie przekształcenie nie wymaga zmiany umowy, ale decyzji sądu, który kieruje się względami słuszności i dobrymi obyczajami. Orzeczenia sądów w tym zakresie często podkreślają znaczenie ochrony godności i interesów dożywotnika, nawet w przypadku pogorszenia relacji rodzinnych.

Umowa dożywocia podlega również szczególnym regulacjom w zakresie dziedziczenia i zachowku. Co do zasady, nie jest zaliczana do darowizn przy obliczaniu zachowku, ponieważ ma charakter odpłatny. Tym samym osoby uprawnione do zachowku nie mogą domagać się jego uzupełnienia, powołując się na przekazanie nieruchomości w drodze dożywocia. Niemniej jednak w sytuacjach spornych sądy mogą badać, czy w danym przypadku rzeczywiście istniał ekwiwalent świadczeń lub czy dożywocie nie zostało użyte w sposób pozorny dla obejścia prawa spadkowego. W takich przypadkach możliwe jest zakwestionowanie umowy w trybie procesu cywilnego.

Z punktu widzenia prawa podatkowego, umowa dożywocia rodzi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, naliczanego od wartości rynkowej nieruchomości. Stawka podatku jest zróżnicowana i uzależniona od stopnia pokrewieństwa stron oraz wartości przedmiotu umowy. Nabywca ma również obowiązek zgłoszenia nabycia nieruchomości do urzędu skarbowego, co jest warunkiem ważności przeniesienia własności z punktu widzenia ewidencji gruntów i podatków lokalnych.

Charakterystyka umowy dożywocia ukazuje ją jako narzędzie łączące elementy prawa cywilnego, rodzinnego i socjalnego, z dużym potencjałem praktycznym, ale i niebezpieczeństwem nadużyć. O ile bowiem w założeniu ma ona zapewniać godne życie dożywotnikowi, o tyle w praktyce zdarzają się przypadki niewywiązywania się z obowiązków przez nabywców nieruchomości, co może prowadzić do procesów sądowych i konieczności rozwiązywania umowy z powodu rażącego naruszenia jej postanowień. Z tych względów tak ważne jest, by umowy te były sporządzane z należytą starannością, najlepiej z pomocą notariusza, który oceni realność i precyzję zapisanych zobowiązań.

Podsumowując, umowa dożywocia to szczególna forma kontraktu cywilnoprawnego, która z jednej strony służy ochronie interesów osób starszych, z drugiej zaś wymaga wysokiego poziomu zaufania i odpowiedzialności między stronami. Jej prawidłowe funkcjonowanie zależy od równowagi między zabezpieczeniem potrzeb dożywotnika a stabilnością prawną nabywcy nieruchomości. W obliczu demograficznych i społecznych wyzwań współczesnej Polski, rola tej instytucji będzie prawdopodobnie jeszcze rosła, stając się coraz bardziej istotnym instrumentem prawnego planowania życia na emeryturze.

Charakter prawny umowy darowizny

przez
5/5 - (1 vote)

Stwierdzamy, że „przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”, odwołując się do przepisu art. 888 k. C. Darowizny mogą obejmować różne korzyści, w szczególności przeniesienie prawa lub ustanowienie prawa majątkowego na rzecz obdarowanego. Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami jest związana z tą rozszerzoną formułą kodeksową. Nieodpłatne obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, nieodpłatne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i darowizny nieruchomości zostały tutaj wyróżnione. W pierwszym przypadku chodzi o darowizny, których celem jest przeniesienie własności nieruchomości. W pozostałych przypadkach chodzi zaś o przekazanie prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych.

Charakter umowy darowizny

Darowizna jest czynnością prawną między dwoma stronami. Jest umową, która zobowiązuje obie strony. Darczyńca jest odpowiedzialny. Zobowiązuje się do przekazania obdarowanemu całego swojego majątku bez żadnych kosztów. Jednak obdarowany może przyjąć darowizny bez zobowiązania. Ponadto po uzgodnieniu tych oświadczeń woli przez strony umowa jest zawarta. Obejmują również wskazanie przedmiotu darowizny przez strony w oświadczeniu. Wystarczy, aby w umowie darowizny obie strony potwierdziły, że darczyńca daruje określoną nieruchomość, a obdarowany ją przyjmuje. W umowie darowizny należy również określić cel darowizny. Forma umowy darowizny: ogólne zasady kodeksu mówią, że „oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego”. Niemniej jednak, jeśli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione, umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna [art. 890 § 1 k. C.]. Należy jednak pamiętać, że umowa o przeniesienie własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania uprzedniej umowy o przeniesienie własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być wymienione w akcie. Z powyższego wynika, że umowa darowizny nieruchomości nie może być nieważna, jeśli nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Wymagana jest notarialna deklaracja woli obu stron umowy. Chociaż przyrzeczone oświadczenie zostało wykonane, konwalidacja umowy nieważnej nigdy nie następuje z powodu braku wymaganej formy aktu notarialnego.

Złe umowy darowizny

Można powiedzieć, że umowa darowizny nieruchomości jest umową o podwójnym skutku, ponieważ obdarowany otrzymuje własność. Sama strona może wyeliminować rzeczowy skutek darowizny, wiążąc umowę tylko zobowiązaniem. Jednak ta specyficzna konstrukcja dwóch odrębnych umów, zobowiązującej (wyłącznie) umowy darowizny i wykonawczej (przenoszącej własność), nie jest często stosowana w praktyce obrotu nieruchomościami. W tych okolicznościach wykonanie umowy przez darczyńcę polega jedynie na wydaniu darowizny. Zgodnie z umową darowizny obdarowany otrzymuje własność nieruchomości. Obdarowany ma zaś obowiązek korzystania z nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie i zgodnie z wymaganiami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odstąpienie od umowy darowizny

Możliwość odwołania darowizny zagraża nabyciu prawa. Jest to również kolejny aspekt ograniczonej ochrony nabywców w przypadku nieodpłatnych działań prawnych. Według zasad kodeksowych, jeśli obdarowany wykazał „rażącą niewdzięczność” wobec niego, darczyńca może odwołać darowiznę, nawet jeśli została już wykonana. Ogólnie rzecz biorąc, chodzi tu o niestosowanie nieruchomości do celu określonego w umowie darowizny. Przepisy wyraźnie wskazują, że „w przypadku nie wykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie, darowizna może być odwołana”. Niemniej jednak nie określono trybu ani sposobu odwołania darowizny. W rezultacie niezbędne jest stosowanie zasad właściwych dla prawa cywilnego. W rezultacie należy przyjąć, że odwołanie darowizny następuje poprzez pisemne oświadczenie obdarowanego. Chociaż nieruchomość była przedmiotem darowizny, wymaganie zachowania formy pisemnej zostało zastrzeżone tylko dla celów dowodowych.

Umowa darowizny, uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego w artykułach od 888 do 902, stanowi klasyczny przykład umowy nieodpłatnej, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem własnego majątku. Jej charakter prawny jest specyficzny i odróżnia ją zasadniczo od innych typów umów, głównie ze względu na brak ekwiwalentności świadczeń oraz istotne znaczenie elementu woli po stronie darczyńcy. Darowizna nie ma na celu wymiany dóbr ani uzyskania korzyści, lecz oparta jest na motywach altruistycznych, emocjonalnych, rodzinnych lub społecznych, co nadaje jej szczególną rolę w praktyce życia codziennego.

Z prawnego punktu widzenia darowizna jest umową zobowiązującą, która w określonych przypadkach może przybrać postać umowy rozporządzającej. Sama deklaracja zamiaru dokonania przysporzenia nie wywołuje jeszcze skutku prawnego – konieczne jest przyjęcie darowizny przez obdarowanego, co oznacza, że umowa darowizny ma charakter konsensualny, a nie jednostronny. Wyjątek stanowi darowizna dokonana przez samo wykonanie – wówczas nie ma potrzeby zachowania szczególnej formy. Jeżeli jednak mamy do czynienia z darowizną zobowiązującą, a nie wykonaną od razu, to zgodnie z art. 890 § 1 k.c., wymagana jest forma aktu notarialnego, chyba że przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Naruszenie tej formy skutkuje nieważnością umowy.

Umowa darowizny może dotyczyć dowolnego składnika majątkowego – rzeczy ruchomych, nieruchomości, praw majątkowych, a nawet zrzeczenia się roszczenia. W przypadku nieruchomości forma aktu notarialnego jest nie tylko wymagana dla ważności umowy, ale również niezbędna do wpisu prawa do księgi wieczystej, który ma znaczenie deklaratoryjne lub konstytutywne, w zależności od przedmiotu darowizny. W przypadku rzeczy ruchomych możliwe jest dokonanie darowizny ustnie, o ile świadczenie zostaje niezwłocznie wykonane.

Cechą charakterystyczną umowy darowizny jest jej nieodpłatność, co oznacza, że darczyńca nie otrzymuje od obdarowanego żadnego świadczenia wzajemnego. Odróżnia to darowiznę od innych umów, takich jak sprzedaż, zamiana czy umowa dożywocia. Jednakże możliwe jest nałożenie na obdarowanego obowiązku określonego działania lub zaniechania, co nazywane jest poleceniem. Polecenie nie zmienia charakteru nieodpłatnego darowizny, lecz wzbogaca jej treść o elementy wykonawcze. Jeżeli darczyńca lub inna uprawniona osoba nie otrzyma należnego polecenia, możliwe jest jego sądowe wyegzekwowanie.

Prawo przewiduje także szereg ograniczeń i warunków dotyczących odwołania darowizny. Darowizna może zostać odwołana z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego, co znajduje wyraz w art. 898 k.c. Rażąca niewdzięczność musi przybrać postać poważnego naruszenia norm moralnych lub społecznych wobec darczyńcy, np. przemocy, znieważenia lub porzucenia w chorobie. Odwołanie musi nastąpić w ciągu roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o zachowaniu obdarowanego. Odwołanie darowizny niespełnionej możliwe jest również w razie pogorszenia się sytuacji majątkowej darczyńcy, który wskutek darowizny nie mógłby zaspokoić swoich uzasadnionych potrzeb życiowych. W takich przypadkach darowizna może zostać uchylona, chyba że obdarowany znajduje się w podobnie trudnej sytuacji.

Z punktu widzenia prawa spadkowego, darowizna ma znaczenie przy obliczaniu zachowku. Darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz niektórych osób mogą podlegać doliczeniu do masy spadkowej przy ustalaniu należnego zachowku, co ma na celu ochronę interesów spadkobierców ustawowych, zwłaszcza w sytuacjach, gdy spadkodawca przekazał znaczną część majątku jeszcze za życia. Nie wszystkie darowizny podlegają zaliczeniu – kodeks przewiduje m.in. wyjątek dla drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Wreszcie, umowa darowizny ma również swoje znaczenie w kontekście podatkowym. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, obdarowany jest zobowiązany do zgłoszenia nabycia przedmiotu darowizny do właściwego urzędu skarbowego. W zależności od stopnia pokrewieństwa z darczyńcą oraz wartości przysporzenia, obowiązek zapłaty podatku może zostać całkowicie zniesiony lub zredukowany. W najbliższej rodzinie (tzw. grupa zerowa) istnieje możliwość pełnego zwolnienia z podatku pod warunkiem spełnienia formalności, takich jak złożenie zgłoszenia SD-Z2 w ustawowym terminie.

Podsumowując, umowa darowizny to instytucja o szczególnym charakterze prawnym, łącząca w sobie elementy prawa zobowiązań, rzeczowego, rodzinnego i spadkowego. Jej nieodpłatny, jednostronnie korzystny charakter wymaga szczególnej ostrożności i rozwagi przy zawieraniu, zwłaszcza gdy dotyczy ona wartościowych składników majątkowych, takich jak nieruchomości. Mimo że darowizna opiera się na zaufaniu i dobrej woli, prawo przewiduje środki ochrony dla obu stron, zapewniając równowagę między swobodą rozporządzania majątkiem a potrzebą zabezpieczenia interesów osób bliskich i samego darczyńcy.

Istota i funkcje umowy dzierżawy

przez
5/5 - (1 vote)

Trzeba zauważyć, że zgodnie z art. 693 § I k. C. „przez umowę dzierżawy wydzierżawiając zobowiązuje się oddać rzecz wydzierżawiającemu do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a wydzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”. [E. Gniewek, „Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi”, Zakamycze, 1999]

Prawo dzierżawcy jest bogatsze niż prawo najmu, jeśli chodzi o element uzyskiwania korzyści z rzeczy, zgodnie z Kodeksem Cywilnym. W rezultacie katalog przedmiotów, które mogą być przeznaczone do dzierżawy, jest węższy. To tylko rzeczy, które przynoszą korzyści. W tym momencie można powiedzieć, że celem umowy dzierżawy jest czerpanie korzyści z cudzej własności. Niezależnie od przedmiotu dzierżawy jest to funkcja podstawowa.

W rezultacie dzierżawa pełni rolę mechanizmu, który pomaga w organizacji działalności gospodarczej. W przypadku treści dzierżawa jest stosunkiem prawnym najbliższym prawu użytkowania, ponieważ „rzecz może być obciążona prawem do jej używania i pobierania pożytków”. Charakter obu praw jest jednak odrębny. Używanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, podczas gdy dzierżawa jest stosunkiem względnym. W tym miejscu należy zauważyć, że w obrocie nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi możliwe jest zarówno ustanowienie użytkowania nieruchomości, jak i jej dzierżawa. Jednak forma użytkowania jest rzadziej stosowana w praktyce. Natomiast dzierżawa jest bardzo podobna do umowy najmu pod względem charakteru. Ponadto obie instytucje nadal korzystają z cudzych rzeczy. Uprawnienie do używania rzeczy jest wspólnym elementem wszystkich z nich. W tych okolicznościach ustawodawca podjął decyzję o odesłaniu. Postanowił mianowicie, jak już wiemy, że „przepisy o najmie stosuje się odpowiednio do dzierżawy” (art. 694 k. C.).

Miejsce umowy dzierżawy

Przedmiotem dzierżawy są rzeczy, podobnie jak przedmiotem umowy najmu. Jednak tym razem przedmiotem umowy mogą być prawa, które mogą przynosić korzyści. W rezultacie ustawodawca stwierdził, że „przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw” [art. 709 k. C.]. Jeśli chodzi o rzeczy, mogą to być rzeczy ruchome, takie jak maszyny i środki transportu; nieruchomości, takie jak grunty rolne, lasy i nieruchomości; lub zespół zorganizowanych praw majątkowych, takich jak gospodarstwo rolne, przedsiębiorstwo produkcyjne bądź usługowe. Jeśli chodzi o rzeczy, muszą one być takie, aby dzierżawca mógł z nich obiektywnie korzystać i czerpać korzyści, ponieważ istotą umowy dzierżawy jest korzystanie z rzeczy, a nie czerpanie z nich korzyści. W związku z tym można wywnioskować, że nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą również być przedmiotem dzierżawy. Chodzi tu o dzierżawę gruntów, struktur i lokali, podobnie jak w przypadku najmu. Charakter umowy dzierżawy Według umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz wydzierżawiającemu do używania i korzystania z niej przez określony czas, a wydzierżawiający zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony czynsz.

W związku z tym wydzierżawiający składa oświadczenie woli, w którym oświadcza, że odda mienie w celu używania i pobierania korzyści. W przeciwieństwie do tego dzierżawca jest zobowiązany do zapłaty ustalonego czynszu. Z drugiej strony należy zauważyć, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub innych świadczeniach. Może być również oznaczony jako ułamkowa część korzyści. Ponadto należy ustalić, czy strony zawierają umowę dzierżawy na czas oznaczony, czy nieoznaczony. W pierwszym wariancie należy podać datę końca umowy. Należy zwrócić uwagę, że po upływie 30 lat dzierżawa jest uznawana za zawartą na czas nieoznaczony według szczególnej normy prawnej.

Prawa i odpowiedzialności stron

W tym obszarze mogą istnieć szczególne przepisy dotyczące praw i obowiązków stron. Należy tutaj zwrócić uwagę na postanowienie, że dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca musi również wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Dzierżawca ma jednak obowiązek dokonywania napraw, które są niezbędne do zachowania przedmiotu dzierżawy w dobrym stanie. Ponadto należy wziąć pod uwagę, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub poddzierżawiać go osobie trzeciej, co skutkuje wygaszeniem umowy dzierżawy.

Według powszechnie obowiązujących zasad umowa dzierżawy, która została zawarta na określony czas, wygasa w określonym terminie. Jednak umowa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana. Dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok przed końcem roku dzierżawnego, a drugą umowę można wypowiedzieć na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego, jeśli nie ma odmiennej umowy. Po zakończeniu dzierżawy, jeśli nie ma odmiennej umowy, dzierżawca jest zobowiązany do zwrócenia przedmiotu dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować zgodnie z przepisami o wykonaniu dzierżawy.

Umowa dzierżawy jest instytucją prawa cywilnego, która odgrywa istotną rolę zarówno w obrocie gospodarczym, jak i w stosunkach prywatnych, umożliwiając racjonalne wykorzystanie rzeczy oraz czerpanie z nich pożytków przez osoby, które nie są ich właścicielami. Jej regulacja prawna znajduje się w Kodeksie cywilnym w artykułach od 693 do 709^16 i obejmuje szeroki zakres zastosowań – od rolnictwa, przez najem lokali użytkowych, aż po złożone relacje gospodarcze w obrocie profesjonalnym.

Istotą umowy dzierżawy jest zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie umówionego czynszu. Rzecz oddana w dzierżawę może być zarówno ruchomością, jak i nieruchomością, a także zespołem rzeczy, jak np. gospodarstwo rolne czy przedsiębiorstwo. Od najmu dzierżawa różni się tym, że oprócz prawa do używania przedmiotu umowy, dzierżawca uzyskuje także prawo do pobierania z niego pożytków – zarówno naturalnych, jak i cywilnych – co czyni ją umową bardziej rozbudowaną i o szerszym potencjale ekonomicznym.

Charakter prawny dzierżawy opiera się na wzajemnych świadczeniach stron. Umowa ta ma charakter konsensualny i dochodzi do skutku przez zgodne oświadczenia woli, niezależnie od wydania rzeczy. Może być zawarta w dowolnej formie, chociaż dla dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż rok zaleca się formę pisemną, ze względu na możliwość ujawnienia jej w księdze wieczystej oraz dla celów dowodowych. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny – świadczeniem dzierżawcy jest czynsz, który może być uiszczany w pieniądzach, ale też w świadczeniach innego rodzaju, np. w naturze lub w usługach. Czynsz może być ustalony w sposób stały, okresowy lub zależny od zysków osiąganych z przedmiotu dzierżawy, co często ma miejsce w przypadku dzierżawy gruntów rolnych.

Funkcje umowy dzierżawy są wielorakie i zależne od kontekstu jej zastosowania. W pierwszej kolejności pełni ona funkcję gospodarczą, umożliwiając korzystanie z rzeczy osobom, które nie posiadają własnych środków produkcji, a jednocześnie pozwalając właścicielom na czerpanie korzyści majątkowych z nieużywanych składników majątku. Dzierżawa jest zatem narzędziem racjonalnej gospodarki zasobami i umożliwia efektywny podział pracy oraz kapitału. Szczególnie ważna jest w rolnictwie, gdzie stanowi podstawowy mechanizm dzierżawienia gruntów rolnych przez osoby prowadzące gospodarstwa bez własnej ziemi. Dzięki dzierżawie możliwe jest utrzymanie struktury agrarnej, zapobieganie rozdrobnieniu gruntów i wzrost skali produkcji.

Drugą istotną funkcją umowy dzierżawy jest funkcja inwestycyjna. W obrocie gospodarczym dzierżawa często staje się alternatywą dla zakupu środków trwałych lub nieruchomości, umożliwiając przedsiębiorcom prowadzenie działalności bez konieczności ponoszenia wysokich kosztów początkowych. Dzierżawa może służyć jako element długoterminowej strategii, umożliwiając testowanie opłacalności danego przedsięwzięcia przed ewentualnym nabyciem rzeczy. Dotyczy to zwłaszcza dzierżawy lokali handlowych, maszyn, urządzeń lub nieruchomości przemysłowych.

Umowa dzierżawy pełni również funkcję społeczną, umożliwiając osobom mniej zamożnym dostęp do zasobów, które inaczej byłyby dla nich niedostępne. W wielu przypadkach dzierżawa gruntu lub lokalu użytkowego pozwala na rozpoczęcie działalności gospodarczej, co ma znaczenie dla rozwoju mikroprzedsiębiorczości. Ponadto, w kontekście dzierżawy gruntów rolnych przez jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, mamy do czynienia z mechanizmem polityki rolnej państwa, który ma na celu wspieranie zrównoważonego rozwoju wsi i efektywne gospodarowanie zasobami publicznymi.

Z punktu widzenia prawa zobowiązań, umowa dzierżawy zawiera wiele przepisów semiimperatywnych, które mogą być modyfikowane wolą stron, ale także norm bezwzględnie obowiązujących, które mają na celu ochronę słabszej strony stosunku prawnego. Dzierżawca ponosi obowiązki związane z używaniem rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem oraz z zachowaniem należytej staranności. Zobowiązany jest także do dokonywania drobnych napraw i konserwacji, natomiast wydzierżawiający ponosi odpowiedzialność za wady rzeczy oraz powinien zapewnić jej przydatność do umówionego użytku. Naruszenie tych obowiązków może prowadzić do wypowiedzenia umowy, odszkodowania lub jej rozwiązania przez sąd.

Dzierżawa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku dzierżawy zawartej na czas oznaczony wygasa ona z upływem tego terminu, natomiast dzierżawa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana z zachowaniem ustawowych terminów. Jeżeli po upływie okresu dzierżawy dzierżawca nadal korzysta z rzeczy za wiedzą i zgodą wydzierżawiającego, umowę uważa się za przedłużoną na czas nieoznaczony. Dzierżawa może być także przenoszona na osoby trzecie, o ile nie sprzeciwia się to umowie, ustawie ani właściwości stosunku prawnego.

Podsumowując, umowa dzierżawy to wszechstronny instrument prawny, który pozwala na efektywne wykorzystanie rzeczy bez potrzeby ich nabycia. Jej znaczenie rośnie zwłaszcza w kontekście gospodarczym, gdzie staje się ona istotnym narzędziem zarządzania majątkiem, planowania inwestycji i rozwoju działalności. W praktyce wymaga starannego ukształtowania warunków umownych, które zabezpieczają interesy obu stron i pozwalają uniknąć konfliktów wynikających z niejednoznacznych zapisów lub braku przewidywania skutków prawnych. Dzierżawa, dzięki swojej elastyczności, może pełnić rolę mechanizmu długofalowego rozwoju gospodarczego, jednocześnie pozostając instytucją prawa prywatnego o przejrzystej strukturze i mocnych podstawach legislacyjnych.