Ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców [Dz. U. z 1920 r. Nr 31, poz.178] obejmuje osoby fizyczne bez obywatelstwa polskiego, osoby prawne mające siedzibę za granicą oraz osoby, które mają siedzibę w Polsce, ale są bezpośrednio lub pośrednio kontrolowane przez osoby wymienione powyżej. Za kontrolowaną spółkę uważa się spółkę, w której wymienione wyżej osoby mają co najmniej 50% kapitału zakładowego. Art. 1 ust. 2 definiuje cudzoziemca jako: osobę fizyczną bez obywatelstwa polskiego; osobę prawną mającą siedzibę za granicą; lub osobę prawną mającą siedzibę na terytorium Polski, która jest kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby prawne mające siedzibę za granicą.
Za kontrolowaną spółkę uważa się spółkę, w której osoby te posiadają co najmniej 50% kapitału zakładowego. Szczegółowe przepisy dotyczą nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców [tekst jedn.: Dz. U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 ze zm.] jest podstawową ustawą w tej dziedzinie. Po wojnie ustawa była wielokrotnie zmieniana (Dz. U. z 1988 r. Nr 41, poz. 315; z 1990 r. Nr 79, poz. 466; z 1994 r. Nr 123, poz. 600; z 1996 r. Nr 45, poz. 198, Nr 106, poz. 496; z 1997 r. Nr 140, poz. 939; z 1998 r. Nr 106, poz. 668; i z 2001 r. Nr 16, poz. 166.). Najobszerniejsza nowelizacja ustawy z 15.3.1996 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców [Dz. U. Nr 45, poz. 198] ograniczyła zakres przedmiotowy i podmiotowy ustawy, wyłączając obowiązek uzyskiwania zezwolenia przez niektóre osoby w określonych przypadkach, uproszczenie procedury związanej z wydawaniem zezwoleń na nabycie nieruchomości, ale także wprowadziła nowe ograniczenie, które obejmuje.
W zakresie jego stosowania ustawa ogranicza zdolność cudzoziemców do kupowania nieruchomości położonych w Polsce bez uprzedniego zezwolenia. Istnieją jednak wyjątki i różne stopnie ograniczeń. Ograniczenia te mają charakter publiczno-prawny i są częścią prawa w Polsce. Jest to wyjątkowa regulacja w systemie prawa polskiego, co sprawia, że zasadniczą zasadą interpretacyjną powinna być zakaz rozszerzania wykładni ustawy.Nieruchomości Skarbu Państwa mogą być sprzedawane, używane, dzierżawione lub wynajęte przedstawicielom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych, a także innym przedstawicielom i instytucjom uprawnionym na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych. Minister właściwy do spraw administracji publicznej zawiera umowy z przedstawicielami tych osób. Jeśli nieruchomość potrzebna do realizacji tych celów jest własnością samorządu terytorialnego, należy ją wskazać i przenieść na rzecz Skarbu Państwa [E. Gniewek, „Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi” Zakamycze 1999 r.].
Sprzedaż nieruchomości lokalowej cudzoziemcom w Polsce jest szczegółowo uregulowana przepisami prawa, w szczególności Ustawą z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Regulacje te mają na celu kontrolę nad nabywaniem nieruchomości przez osoby spoza Polski, zwłaszcza w kontekście ochrony interesów narodowych, społecznych i gospodarczych. Chociaż przepisy te wprowadzają pewne ograniczenia, to ich zakres różni się w zależności od obywatelstwa cudzoziemca oraz rodzaju nabywanej nieruchomości.
Cudzoziemcy, którzy są obywatelami lub przedsiębiorcami z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) lub Szwajcarii, mogą nabywać nieruchomości lokalowe w Polsce na takich samych zasadach, jak obywatele polscy. Oznacza to, że mogą swobodnie kupować lokale mieszkalne i użytkowe bez konieczności uzyskiwania specjalnego zezwolenia. W praktyce ułatwia to obrót nieruchomościami na terenie Polski, zwiększając zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym wśród inwestorów zagranicznych z tych państw.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku cudzoziemców spoza EOG i Szwajcarii. Tacy nabywcy, co do zasady, są zobowiązani do uzyskania zezwolenia od ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeśli chcą nabyć nieruchomość w Polsce. Zezwolenie to jest wydawane na wniosek cudzoziemca i wymaga spełnienia określonych warunków. Kluczowymi czynnikami branymi pod uwagę są m.in. więź cudzoziemca z Polską, jego sytuacja ekonomiczna oraz interes społeczny lub gospodarczy przemawiający za nabyciem nieruchomości. W przypadku nieruchomości lokalowych zezwolenie nie jest jednak wymagane, jeśli cudzoziemiec planuje nabyć lokal w budynku wielorodzinnym, pod warunkiem że nieruchomość nie znajduje się w strefie przygranicznej lub na terenach o szczególnym znaczeniu strategicznym.
Procedura uzyskania zezwolenia może być czasochłonna, ponieważ wymaga zgromadzenia odpowiednich dokumentów, takich jak oświadczenie o celu nabycia nieruchomości, dokumenty potwierdzające sytuację finansową nabywcy oraz ewentualne opinie innych instytucji. Decyzja wydawana przez ministra ma charakter uznaniowy, co oznacza, że nawet spełnienie formalnych wymagań nie gwarantuje jej pozytywnego rozpatrzenia.
Nabycie nieruchomości lokalowej przez cudzoziemca wiąże się również z obowiązkiem uiszczenia podatków i opłat notarialnych. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości cudzoziemiec jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości, oraz do poniesienia kosztów sporządzenia aktu notarialnego. Dodatkowo, jeśli nieruchomość jest nabywana z rynku pierwotnego, może obowiązywać podatek VAT, zależny od rodzaju nieruchomości i warunków transakcji.
W praktyce sprzedaż nieruchomości lokalowych cudzoziemcom staje się coraz bardziej powszechna, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, gdzie rośnie popyt na lokale mieszkalne i inwestycyjne. Wielu cudzoziemców traktuje polski rynek nieruchomości jako atrakcyjną formę lokaty kapitału, zwłaszcza ze względu na stosunkowo niskie ceny w porównaniu do innych państw Unii Europejskiej. Część nabywców kieruje się również chęcią zamieszkania w Polsce w związku z pracą, nauką lub planami długoterminowego osiedlenia.
Należy także zwrócić uwagę na ograniczenia wynikające z prawa lokalnego, które mogą wpływać na warunki sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom. Na przykład plany zagospodarowania przestrzennego lub decyzje administracyjne dotyczące ochrony terenów mogą mieć znaczenie przy sprzedaży określonych nieruchomości. Z kolei banki udzielające kredytów hipotecznych mogą mieć różne wymagania w stosunku do cudzoziemców, co również wpływa na przebieg transakcji.
Podsumowując, sprzedaż nieruchomości lokalowej cudzoziemcom jest procesem wymagającym uwzględnienia zarówno przepisów krajowych, jak i specyfiki poszczególnych transakcji. Choć przepisy dla obywateli EOG i Szwajcarii są liberalne, cudzoziemcy spoza tych państw muszą liczyć się z dodatkowymi formalnościami i ograniczeniami. Pomimo tych wyzwań polski rynek nieruchomości cieszy się dużym zainteresowaniem wśród zagranicznych nabywców, co świadczy o jego rosnącej atrakcyjności i stabilności.