Prawa i obowiązki stron stosunku najmu są szczegółowo regulowane przez ustawodawcę. W tym przypadku ustawodawca posługuje się techniką tworzenia stosunkowo wymagających zasad. Znajdują one zastosowanie, gdy strony w zawartej umowie nie uregulowały odmiennie swych praw i obowiązków. Z jednej strony wynajmujący ma obowiązek przekazania przedmiotów najemcy. Wynajmujący powinien oddać rzecz najemcy w stanie użytecznym i utrzymywać go w tym stanie przez cały czas najmu.
Jednak przez cały okres najmu rzecz najemcy powinna być używana w sposób określony w umowie, a jeśli umowa nie określa konkretnego sposobu używania, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Przy umowie najmu jest dużo miejsca na swobodę negocjacji, ale bez zgody wynajmującego najemca nie może zmieniać rzeczy najętej w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy. Natomiast wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
Jeśli umowa mu tego nie zabrania, najemca może oddać rzecz najętą w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem. Zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu, jeśli rzecz zostanie oddana osobie trzeciej. Po zakończeniu umowy najemca jest zobowiązany do zwrócenia przedmiotu w stanie niezmienionym. Jednak nie ponosi on odpowiedzialności za szkody wynikające z prawidłowego używania rzeczy.
Umowa najmu to jeden z najczęściej stosowanych typów umów cywilnoprawnych, regulowany przez Kodeks cywilny. Określa ona wzajemne prawa i obowiązki wynajmującego (osoby oddającej rzecz do używania) oraz najemcy (osoby korzystającej z rzeczy). Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca, co oznacza, że każda ze stron ma zarówno prawa, jak i obowiązki wynikające z jej treści.
Wynajmujący ma podstawowy obowiązek oddania najemcy rzeczy do używania na czas określony lub nieokreślony. Przedmiotem najmu mogą być różne rzeczy – zarówno nieruchomości, takie jak mieszkania czy lokale użytkowe, jak i ruchomości, np. samochody czy sprzęt techniczny. Wynajmujący zobowiązany jest dostarczyć przedmiot najmu w stanie nadającym się do umówionego użytku oraz utrzymywać go w tym stanie przez cały okres trwania umowy. W praktyce oznacza to, że musi dokonywać niezbędnych napraw i konserwacji, które wynikają z normalnego użytkowania rzeczy.
Kolejnym obowiązkiem wynajmującego jest zapewnienie najemcy spokojnego korzystania z przedmiotu najmu. Wynajmujący nie może podejmować działań, które zakłócają najemcy używanie rzeczy, ani dopuścić do takich zakłóceń ze strony osób trzecich. Jeżeli jednak takie sytuacje mają miejsce, najemca może domagać się obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy.
Z drugiej strony najemca zobowiązany jest do opłacania czynszu w umówionym terminie i wysokości. Czynsz może być wyrażony w pieniądzu, ale dopuszczalne są także inne formy, np. świadczenie usług. Najemca odpowiada za użytkowanie przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz postanowieniami umowy. Obejmuje to m.in. konieczność dbania o przedmiot najmu, unikania jego uszkodzenia oraz przestrzegania zasad współżycia społecznego, jeśli przedmiotem najmu jest nieruchomość mieszkalna.
Najemca ma również obowiązek dokonywania drobnych napraw wynikających z normalnego używania rzeczy, chyba że umowa stanowi inaczej. Drobne naprawy obejmują na przykład wymianę żarówek, uszczelnienie kranów czy utrzymanie czystości w wynajmowanym lokalu. W przypadku poważniejszych usterek, które wynikają z wady rzeczy lub działania siły wyższej, odpowiedzialność spoczywa na wynajmującym.
Wynajmujący ma prawo kontrolować, czy najemca korzysta z rzeczy zgodnie z umową. Nie może jednak naruszać prawa najemcy do prywatności ani nadużywać tego uprawnienia. Jeżeli najemca nie przestrzega warunków umowy, wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy najmu, z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w przepisach lub umowie.
Najemca ma prawo domagać się naprawienia szkód wynikających z zaniedbań wynajmującego, takich jak niezapewnienie odpowiedniego stanu rzeczy lub zakłócenia w korzystaniu z niej. Może również żądać obniżenia czynszu, jeżeli przedmiot najmu jest w stanie gorszym, niż przewidywała umowa, lub jeśli najemca nie może korzystać z rzeczy w pełnym zakresie.
Po zakończeniu umowy najmu najemca ma obowiązek zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia. W przypadku braku zwrotu rzeczy lub jej uszkodzenia wynajmujący ma prawo dochodzić odszkodowania.
Prawa i obowiązki stron w umowie najmu wynikają zarówno z przepisów prawa, jak i z treści samej umowy. Wynajmujący odpowiada za zapewnienie rzeczy w stanie nadającym się do użytku i utrzymanie tego stanu, natomiast najemca zobowiązany jest do terminowego opłacania czynszu, dbania o przedmiot najmu i korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wzajemne zobowiązania stron mają na celu zapewnienie zgodnego przebiegu umowy oraz ochronę interesów obu stron.