Art. 2 ustawy o własności lokali [Dz. U. Nr 80, poz.903,2000r.] definiuje samodzielny lokal mieszkalny jako odrębną nieruchomość, określając, że:
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokale o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. W rozumieniu ustawy samodzielny lokal mieszkalny to izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, wydzielona ścianami w obrębie budynku. Przepis ten stosuje się również do samodzielnych lokali, które są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem na cele niezwiązane z mieszkalnością.
3. Starosta wydaje zaświadczenie potwierdzające spełnienie wymagań wymienionych w ust. 2. 4. Pomieszczenia, takie jak strych, komórka, piwnica lub garaż, mogą przynależeć do lokalu jako jego części składowe, nawet jeśli nie przylegają do niego bezpośrednio lub znajdują się w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Te pomieszczenia są określane jako „pomieszczenia przynależne”. W świetle tego przepisu przedmiotem odrębnej własności może być lokal mieszkalny lub użytkowy, a możliwość jego ustanowienia nie zależy od jego funkcji. Zgodnie z treścią przepisu lokal, który ma stanowić odrębną własność, musi być powiązany z gruntem, na którym stoi budynek. Bez tego lokal nie mógłby stanowić odrębnej własności. [Książka K. Pietrzykowskiego „Spółdzielnie mieszkaniowe” wydana w Warszawie przez C. H. Beck w 2001 roku]
Ustawa 1 i artykuł 2 używają pojęcia „samodzielnego lokalu mieszkalnego”, wskazując, że samodzielność lokalu decyduje o możliwości ustanowienia własności mieszkaniowej. W związku z tym nie można ustanowić ani sprzedać części lokalu lub izby, jeśli nie mają cech samodzielnego lokalu i nie mogą być uważane za odrębne nieruchomości lokalne.
Nie można również przenieść we współwłasność lokalu nie wyodrębnionego, który jest częścią nieruchomości. Ustanowienie współwłasności części składowej oznaczałoby, że jeden ze współwłaścicieli ma wyłączną własność pozostałej części rzeczy głównej.
W wyniku wyodrębnienia własności poszczególnych lokali w jednej nieruchomości powstaje tyle odrębnych nieruchomości lokalnych, ile lokali zostało wyodrębnionych. Każda z tych nieruchomości lokalnych ma własną księgę wieczystą w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.
Odrębna własność lokali można ustanowić w nieruchomościach zabudowanych jednym budynkiem lub więcej niż jednym budynkiem. Możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokali zarówno w budynkach stojących na gruncie stanowiącym własność prywatną, jak i w budynkach stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Odrębna własność gruntowa może być ustanowiona zarówno przez osobę fizyczną, jak i przez osobę prawną. Ustawa o własności lokali nie stawia żadnych ograniczeń. Z innych ustaw może wynikać obowiązek zbycia określonemu właścicielowi określonego lokalu. Na przykład artykuł 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami [Dz. U. Z 2000r. Nr 46, poz.543.] przyznaje pierwszeństwo przy zakupie lokali mieszkalnych, które są obecnie utrzymywane przez najemców i są własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Prawo to przyznaje najemcom lub wskazanym przez nich osobom bliskim, którzy stale mieszkają z nimi.
Spółdzielnie mieszkaniowe to kolejny potencjalny właściciel lokalu [por. E. Bończak-Kucharczyk, „Spółdzielnie mieszkaniowe w świetle nowych przepisów”, TWIGGER, Warszawa, 2003]. Będzie wówczas jedynym właścicielem wspólnoty mieszkaniowej i będzie obowiązana do przestrzegania przepisów obowiązujących wszystkich innych właścicieli. Członkowie spółdzielni mają prawa do lokali, które należą do spółdzielni. Prawa te nie mają wpływu na uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej jako właściciela lokali. Powiązania między spółdzielnią a członkami spółdzielni, na rzecz których ustanowiono prawa własnościowe do lokalu, nie mają wpływu na właścicieli innych lokali znajdujących się w tej samej nieruchomości. Jako właściciel nieruchomości, spółdzielnia będzie ponosiła konsekwencje niewłaściwego zachowania jej członków, podobnie jak każdy właściciel ponosi konsekwencje niewłaściwego zachowania najemców.
W ustawie [Dz. U. Nr 80, poz.903,2000r.] nie ma żadnych ograniczeń uniemożliwiających kilku osobom posiadanie jednej nieruchomości jako odrębnej własności. Obiekt ten, podobnie jak każdy inny grunt, może być przedmiotem współwłasności. Zgodnie z przepisami dotyczącymi wszystkich nieruchomości mieszkanie, które kupują małżonkowie, staje się częścią majątku dorobkowego. W przypadku, gdy kilka osób współwłasności lokal, można ustalić ułamkowe udziały każdej z nich we własności.
Z drugiej strony ustawa nie wprowadza ograniczeń dotyczących liczby lokali, które może posiadać jedna osoba. W rezultacie dowolna osoba fizyczna lub prawna może posiadać dowolną liczbę samodzielnych nieruchomości, które zarówno stanowią, jak i nie stanowią odrębnej własności. W przypadku, gdy lokal jest własnością kilku osób, nie może on zostać podzielony na mniejsze części, które nie spełniają wymogu samodzielności i nie mogą być samodzielnymi wyodrębnionymi lokalami. Nie można uważać tych części za odrębną własność żadnego ze współwłaścicieli tego lokalu lub innej osoby. Ponadto takich części nie można nabyć ani w drodze umowy, ani w drodze zasiedzenia, ani w inny sposób.
Nie ma również ograniczeń dotyczących powierzchni samodzielnych lokali. Oznacza to, że jeśli nieruchomością lokalną może być tylko lokal mieszkalny lub użytkowy, który spełnia wymóg samodzielności, zbyt mała powierzchnia oczywiście uniemożliwi spełnienie tego wymogu.
Zgodnie z definicją zawartą w ust. 2 samodzielny lokal może składać się z jednej lub więcej izb, pod warunkiem, że są one wydzielone w obrębie budynku i spełniają dodatkowe warunki wymagane dla lokalu mieszkalnego. Wraz z pomieszczeniami pomocniczymi ma on zaspakajać potrzeby mieszkaniowe osób, które mieszkają tam na stałe. R. Dziczek, „Spółdzielnie mieszkaniowe” oraz W. Kalinowski, „Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej” zostały opublikowane przez Wydawnictwo Zrzeszenia Prawników Polskich w Warszawie w 2000 roku. Tekst jednolity z aktem wykonawczym i wprowadzeniem do ustawy o gospodarce nieruchomościami został opublikowany przez M. Wolanina w Zielonej Górze w 2000 roku.
Dodatkowe informacje dotyczące pomieszczeń przynależnych do lokalu znajdują się w art. 2 ust. 4 ustawy o samodzielnym lokalu. Lokal może obejmować nie tylko pomieszczenia główne, ale także pomieszczenia przynależne. Pomieszczenia te są częściami składowymi lokalu, więc nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu, a nawet mogą być położone poza budynkiem. Muszą być położone w granicach jednej nieruchomości. Pomieszczenia obejmują piwnicę, strych, komórkę i garaż. Własność jest tym, co odróżnia nieruchomości od innych rodzajów nieruchomości. Samodzielny lokal mieszkalny jest przedmiotem odrębnej własności. Umowa o ustanowienie odrębnej własności powinna określać części składowe nieruchomości lokalnej, a ich powierzchnia powinna być uwzględniona w powierzchni lokalu. W innym przypadku nie staną się one częścią jego osobistego majątku.