Postanowienia ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych [Dz. U. z 2000r. Nr 4, poz.27] odróżniają ją od ustaw własności lokali i niektórych postanowień ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności w odniesieniu do następujących kwestii: Prawo umożliwia spółdzielniom mieszkaniowym zarządzanie wszystkimi nieruchomościami, w tym nieruchomościami wspólnymi, a zasady dotyczące kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości są prawie identyczne dla właścicieli i niewłaścicieli.
- Ustanowienie odrębnej własności lokali jest powszechne, ponieważ obejmuje wszystkich członków, a nawet niektórych najemców, i zależy tylko od ich woli. Ustawa wymaga, aby członkowie spółdzielni złożyli pisemny wniosek o ustanowienie własności. Ponadto spółdzielnia musi dokonać rozliczenia z tytułu ewentualnego zadłużenia i dopłaty do wkładu. Ten członek ma możliwość wniesienia roszczenia cywilnego w celu nałożenia na spółdzielnię powyższego obowiązku (pozew o ustanowienie własności wyrokiem sądu).
- Na gruncie spółdzielczym decyzje organów spółdzielni znacznie zastępują kompetencje właścicieli określone w ustawie o własności lokali. Istnieją dwie możliwości uzyskania własności lokalu zgodnie z ustawą. Może to nastąpić poprzez przekształcenie istniejącego prawa mieszkaniowego lub własnościowego w prawo własności zajmowanego lokalu lub poprzez zawarcie umowy o budowę.W każdym z tych przypadków ustanowienie własności lokalu musi być poprzedzone uregulowaniem sytuacji prawnej spółdzielni w odniesieniu do nieruchomości, na której ma to nastąpić, a także uregulowaniem finansów.
Jeśli spółdzielnia nie ma formalnego bytu prawnego na nieruchomości, na której wzniosła budynki przeznaczone do wyodrębnienia własności lokali, musi podjąć czynności przewidziane w art. 35 ustawy grudniowej. Przewiduje on szczególny sposób nabywania gruntów, na których zbudowano domy spółdzielcze przed 5 grudnia 1990 r., po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie budynku. Większość z nich będzie gruntami publicznymi, ale część z nich będzie własnością osób prywatnych, które nie zawsze mogą być pozbawione władzy zgodnie z prawem. Zgodnie z art. 226 § 1 prawa spółdzielczego [Dz. U. z 1995 r. Nr 54, poz.288 ze zm.] oraz art. 12 ustawy grudniowej wszyscy mieszkańcy nieruchomości gruntowej, niezależnie od tego, czy są to nieruchomości wieczyste, czy własne. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym nabycie własności może odbywać się poprzez zasiedzenie. Postępowanie sądowe ma być uproszczone, a terminy zasiadywania skrócone w grudniowej ustawie. Artykuł 172 i 1 kodeksu cywilnego [Dz. U. Nr 16, poz.93 ze zm.] stanowi, że 20 lat posiadania nieruchomości jest warunkiem nabycia własności w dobrej wierze, a 30 lat w złej wierze [E. Gniewek, „Podstawy prawa cywilnego i handlowego”, Wrocław 1998 r.].
W przeciwieństwie do tego artykuł 35 ust. 4 ustawy grudniowej umożliwia zasiedzenie spółdzielni, która spełnia następujące warunki: posiada grunt zabudowany domami mieszkalnymi, które zostały legalnie wzniesione w dniu 5 grudnia 1990 r. i nie ma informacji o właścicielu.Przepis ten uzależnia możliwość zasiedzenia gruntu od konkretnego stanu istniejącego w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 28 września 1990 r. O zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, a nie od liczby lat. W związku z tym przepisem wnioskodawca zasiedzenia jest zwolniony z obowiązku wskazania uczestników postępowania, którymi w innych sprawach tego rodzaju są właściciele ujawnieni w księgach wieczystych w ewidencji gruntów lub ich następcy. Osoby te mają okres zasiedzenia.Spółdzielnia powinna podzielić płatności z uprawnionymi członkami na dwie kategorie: pierwsza dotyczy osób, które posiadały prawa do lokalu 24 kwietnia 2001 r., a druga dotyczy osób, które uzyskały prawa do lokalu po tym dniu (z wyjątkiem spadkobierców i nabywców własności lokalu oraz osób „wstępujących w prawa do lokalu”).
Po złożeniu pisemnego wniosku przez członka, któremu służy prawo do lokalu, spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia umowy o ustanowienie własności lokalu zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. Niemniej jednak musi uprzednio dokonać rozliczenia, które obejmuje spłatę długów związanych z nieruchomością, innych zobowiązań związanych z budową i praw do gruntu, a następnie waloryzację swojego wkładu do poziomu wynikającego z ceny rynkowej, aby dopłacić różnice między waloryzowanym kosztem budowy a waloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Vademecum Zarządcy Nieruchomościami zostało opublikowane w Krakowie w 2003 roku przez W. J. Brzeskiego.Ustawa zmienia obecną praktykę wydawania członkom pisemnych przydziałów na mieszkanie. Obecnie zawierane są umowy przedwstępne o ustanowienie prawa do lokalu lokatorskiego lub własnościowego, a po zakończeniu prac i rozliczeń spółdzielnia: a) zawiera z członkiem pisemną umowę o ustanowienie prawa do lokalu lokatorskiego lub b) notarialną umowę o ustanowienie własności lokalu.
W umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu określa się szczegóły dotyczące nieruchomości, a także pomieszczeń przynależnych do niej. Powierzchnia tych pomieszczeń jest uwzględniana w metrażu mieszkania.Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, której współwłaścicielem z mocy prawa jest członek spółdzielni, wymieniony w akcie notarialnym jako nabywca lokalu, określa się na podstawie łącznej powierzchni lokalu i pomieszczeń przynależnych. W załącznikach do uchwały zarządu, które muszą być wywieszone w budynku spółdzielni przez 14 dni, spółdzielnia określa wielkość udziału we współwłasności. Aby członkowie mogli wyrazić uwagi i zastrzeżenia, indywidualne informacje w tym zakresie są dostarczane na piśmie. Przedmiot umowy i wpisy w księgach wieczystych ustala prawomocna uchwala zarządu.Jeśli spółdzielnia zwiera umowy ze wszystkimi członkami, zajmującymi lokale w danej nieruchomości, udział we współwłasności może być określony odmiennie wolą stron umowy. Możliwe jest ustalenie równych udziałów we współwłasności w przypadku niewielkich różnic w metrażu między mieszkaniami, zamiast określania tych różnic w ścisłej proporcji do ogólnego metrażu mieszkania.
Nie ma tu jednopodmiotowości własności, ponieważ w stosunku prawnym odrębnej własności lokalu nie występują ograniczenia znane z praw spółdzielczych. Zgodnie z art. 22 ustawy, tylko jeden ze współwłaścicieli może być członkiem spółdzielni. W ten sposób jest on reprezentantem pozostałych współwłaścicieli w stosunkach ze spółdzielnią.Ważny jest również art. 22 ust. 2 ustawy, który przyznaje nabywcy roszczenie o członkostwo w odrębnej własności lokalu. Dotyczy to nabywców licytacyjnych, spadkobierców i nabywców w drodze umowy cywilnoprawnej. Ten przepis dotyczy następców prawnych osób prawnych. Każda osoba fizyczna, która nabywa lokal mieszkalny lub użytkowy lub garaż, może zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej według obecnej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Osoba prawna tylko w przypadku zakupu nieruchomości i tylko w przypadku, gdy ustawa nie stanowi inaczej. Jednak ustawa zabrania osobom prawnym nabywania prawa do mieszkania.W zakresie nie uregulowanym odmiennie w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. przepisy ustawy o własności lokali stosuje się „odpowiednio”. Przede wszystkim będą to różnice wymienione w art. 27 ust. 2 i 3 pierwszej ustawy. Przewidują one obligatoryjny sposób zarządzania nieruchomościami wspólnymi przez spółdzielnię, niezależnie od tego, czy właściciele są członkami spółdzielni. Jest to uważane za zarządzanie powierzone. Ponieważ zarządca działa z upoważnienia właścicieli i tylko w ramach „zwykłego zarządu”, wymagana jest odrębna uchwała zebrania właścicieli. Przepisy dotyczące zebrania właścicieli i zarządu nieruchomościami wspólnymi nie mają zastosowania. Ponadto, zgodnie z art. 27 ust. 3, przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych nie mają zastosowania. Oznacza to, że postanowienia ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., prawo spółdzielcze i postanowienia statutu muszą być stosowane, zgodnie zaś z art. 44 i 46 pr.
Rada spółdzielni będzie organem decydującym w tych sprawach zamiast zebrania właścicieli. Ponieważ rada nadzorcza jest odpowiedzialna za monitorowanie i kontrolę działalności spółdzielni. Ponadto ma ona obowiązek uchwalania planów gospodarczych. Z kolei plany te służą jako podstawa do bieżącej działalności spółdzielni, a także do ustalania opłat za korzystanie i utrzymanie nieruchomości wspólnych i spółdzielczych. W ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. rada nadzorcza jest również upoważniona do uchwalania dodatkowych opłat za korzystanie z lokali użytkowych przez właścicieli. Ustawa o własności lokali zapewnia właścicielom te kompetencje. Z drugiej strony, jeśli chodzi o przepisy dotyczące hipotek związanych z nieruchomościami spółdzielni, one zostaną usunięte, gdy zostanie ustanowiona odrębna własność lokali.
W tym przypadku prawo nakłada na spółdzielnię obowiązek obciążenia hipoteką innej nieruchomości, która jest jej własnością. W przypadku braku takiej możliwości Skarb Państwa jest z mocy prawa poręczycielem hipotecznej wierzytelności.W przeciwieństwie do tego, jeśli wszystkie domy zostaną wyodrębnione jednocześnie, wierzyciel mający hipotekę na danej nieruchomości jest zobowiązany do podziału całkowitej hipoteki między wszystkie domy w proporcji do udziałów we współwłasności.
Hipoteki na prawo własności lokalu będą obciążać nieruchomość ustanowioną w wyniku aktu notarialnego, jeśli prawo własności lokalu zostanie przekształcone w odrębną własność.