To dotyczy wszystkich cudzoziemców, którzy mieszkają w Polsce na podstawie zezwolenia na osiedlenie się i mieszkają tam na czas nieokreślony. Nie ma ich wielu, a punkty 2 i 3 dotyczą tylko osób, które już mieszkają w Polsce przez określony czas. Zgodnie z ustawą z dnia 29 marca 1963 r. o cudzoziemcach i obecną ustawą z dnia 25 czerwca 1997 r. o cudzoziemcach termin „karta stałego pobytu” jest używany w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ta ustawa przyznaje cudzoziemcom zezwolenie na osiedlenie się. Ustawa z dnia 25 czerwca 1997 r. o cudzoziemcach obecnie używa terminu „karta pobytu” (art. 20 ust. 1) zamiast terminów „karta czasowego pobytu” i „karta stałego pobytu”. Karta ta powinna określać rodzaj wymaganego zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest zarówno na zamieszkanie, jak i na osiedlenie się [art. 16]. Aby spełnić art. 8 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, ważny jest nie cały czas pobytu cudzoziemca w Polsce, ale tylko czas pobytu w miejscu zamieszkania po uzyskaniu karty stałego pobytu i zezwolenia na osiedlenie się. Ponieważ wiele osób mieszka w innych krajach na podstawie wizy upoważniającej do krótkotrwałego pobytu lub zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, które są regularnie przedłużane W ustawie z dnia 25 czerwca 1997 r. o cudzoziemcach wprowadzono nowe przepisy, które znacznie zmieniły przepisy dotyczące kupowania nieruchomości przez cudzoziemców, którzy mieszkają w Polsce na podstawie „karty stałego pobytu”. Parametry uzyskania zezwolenia na osiedlenie się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej znacznie zaostrzono, jednocześnie wprowadzając w prawie polskim nową instytucję zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony. W rezultacie możliwość korzystania z regulacji zawartych w art. 8 ust. 1 pkt 2 i 3 została ograniczona. Art. 8 ust. 1 ustawy z 1962 r. o obywatelstwie polskim stanowi, że cudzoziemiec może ubiegać się o obywatelstwo polskie po pięciu latach zamieszkania w naszym kraju. W szczególnych okolicznościach można nadać obywatelstwo cudzoziemcowi, pomimo braku spełnienia tego warunku. Aby uzyskać obywatelstwo, należy przedstawić dowód utraty lub zwolnienia z obywatelstwa obcego. Dzieci wychowujące się pod opieką rodziców mają polskie obywatelstwo, a w niektórych przypadkach jeden z rodziców może to również otrzymać. Prezydent Rzeczypospolitej Polskiej otrzymuje obywatelstwo polskie. Cudzoziemiec może być uznany za obywatela polskiego, jeśli mieszka w Polsce przez co najmniej pięć lat na podstawie zezwolenia na osiedlenie się. Jeśli cudzoziemiec nie posiada żadnego obywatelstwa lub nie ma określonego obywatelstwa, wojewoda podejmuje decyzję w tej sprawie.
Nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca w Polsce jest regulowane przez przepisy prawa, które różnicują sytuację w zależności od obywatelstwa nabywcy oraz rodzaju nabywanej nieruchomości. Podstawowym aktem prawnym w tej kwestii jest Ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przepisy te mają na celu ochronę interesów państwa, kontrolę nad dostępem cudzoziemców do nieruchomości oraz zapewnienie zgodności transakcji z interesem publicznym i narodowym.
Cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami z państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii mogą nabywać lokale mieszkalne w Polsce bez konieczności uzyskiwania zezwolenia. Taka liberalizacja jest wynikiem integracji Polski z Unią Europejską i zasad swobody przepływu kapitału. W praktyce oznacza to, że osoby z tych państw mogą kupować mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a także finansować ich zakup za pomocą kredytów hipotecznych na takich samych zasadach jak obywatele polscy.
Cudzoziemcy spoza EOG i Szwajcarii podlegają bardziej restrykcyjnym regulacjom. Co do zasady, nabycie lokalu mieszkalnego przez takich cudzoziemców nie wymaga uzyskania zezwolenia, o ile lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym i nie jest położony w strefie przygranicznej ani na terenach o szczególnym znaczeniu strategicznym. W przypadku nieruchomości objętych szczególnymi ograniczeniami cudzoziemiec musi złożyć wniosek o wydanie zezwolenia przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wniosek ten musi zawierać dane nabywcy, informacje o nieruchomości oraz uzasadnienie transakcji. Minister dokonuje oceny wniosku, biorąc pod uwagę więzi nabywcy z Polską, jego sytuację majątkową oraz ewentualne skutki społeczne i gospodarcze transakcji.
W praktyce procedura uzyskania zezwolenia jest stosunkowo rzadka w przypadku lokali mieszkalnych, ponieważ większość transakcji dotyczy nieruchomości spełniających warunki wyłączające obowiązek uzyskania zgody. Niemniej jednak nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca może wiązać się z dodatkowymi wyzwaniami, takimi jak konieczność udokumentowania źródeł finansowania transakcji czy spełnienia wymogów podatkowych.
Zakup lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca, podobnie jak w przypadku obywateli polskich, wymaga zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Notariusz jest zobowiązany do sprawdzenia dokumentów dotyczących nieruchomości, w tym stanu księgi wieczystej, aby upewnić się, że transakcja jest zgodna z prawem i nie narusza interesów stron. Po podpisaniu aktu notarialnego nabywca powinien dokonać wpisu swojego prawa własności w księdze wieczystej, co jest kluczowym elementem finalizującym proces przeniesienia własności.
W przypadku finansowania zakupu lokalu za pomocą kredytu hipotecznego cudzoziemcy mogą napotkać pewne trudności. Banki często wymagają dodatkowych zabezpieczeń, szczególnie w przypadku nabywców spoza EOG. Wymagane może być również posiadanie stałego miejsca zamieszkania w Polsce lub statusu rezydenta podatkowego.
Zakup lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca wiąże się również z obowiązkami podatkowymi. Cudzoziemiec, podobnie jak obywatel polski, musi uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości w przypadku transakcji na rynku wtórnym. Przy zakupie na rynku pierwotnym często obowiązuje podatek VAT, który jest wliczony w cenę lokalu. Dodatkowo nabywca ponosi koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz opłatę za wpis do księgi wieczystej.
Polski rynek nieruchomości staje się coraz bardziej atrakcyjny dla cudzoziemców, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk. Relatywnie niskie ceny mieszkań w porównaniu do innych państw Unii Europejskiej oraz stabilność gospodarcza Polski sprawiają, że wielu cudzoziemców traktuje zakup lokalu mieszkalnego nie tylko jako sposób na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych, ale także jako atrakcyjną inwestycję kapitałową.
Podsumowując, nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca w Polsce jest procesem uregulowanym i w większości przypadków prostym, zwłaszcza dla obywateli EOG i Szwajcarii. Dla nabywców spoza tych regionów kluczowe znaczenie mają szczegółowe przepisy dotyczące uzyskiwania zezwoleń oraz spełnienie wymogów formalnych i finansowych. Mimo pewnych ograniczeń, polski rynek nieruchomości lokalowych pozostaje otwarty na cudzoziemców i cieszy się rosnącym zainteresowaniem wśród inwestorów zagranicznych.