Trzeba zauważyć, że zgodnie z art. 693 § I k. C. „przez umowę dzierżawy wydzierżawiając zobowiązuje się oddać rzecz wydzierżawiającemu do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a wydzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”. [E. Gniewek, „Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi”, Zakamycze, 1999]
Prawo dzierżawcy jest bogatsze niż prawo najmu, jeśli chodzi o element uzyskiwania korzyści z rzeczy, zgodnie z Kodeksem Cywilnym. W rezultacie katalog przedmiotów, które mogą być przeznaczone do dzierżawy, jest węższy. To tylko rzeczy, które przynoszą korzyści. W tym momencie można powiedzieć, że celem umowy dzierżawy jest czerpanie korzyści z cudzej własności. Niezależnie od przedmiotu dzierżawy jest to funkcja podstawowa.
W rezultacie dzierżawa pełni rolę mechanizmu, który pomaga w organizacji działalności gospodarczej. W przypadku treści dzierżawa jest stosunkiem prawnym najbliższym prawu użytkowania, ponieważ „rzecz może być obciążona prawem do jej używania i pobierania pożytków”. Charakter obu praw jest jednak odrębny. Używanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, podczas gdy dzierżawa jest stosunkiem względnym. W tym miejscu należy zauważyć, że w obrocie nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi możliwe jest zarówno ustanowienie użytkowania nieruchomości, jak i jej dzierżawa. Jednak forma użytkowania jest rzadziej stosowana w praktyce. Natomiast dzierżawa jest bardzo podobna do umowy najmu pod względem charakteru. Ponadto obie instytucje nadal korzystają z cudzych rzeczy. Uprawnienie do używania rzeczy jest wspólnym elementem wszystkich z nich. W tych okolicznościach ustawodawca podjął decyzję o odesłaniu. Postanowił mianowicie, jak już wiemy, że „przepisy o najmie stosuje się odpowiednio do dzierżawy” (art. 694 k. C.).
Miejsce umowy dzierżawy
Przedmiotem dzierżawy są rzeczy, podobnie jak przedmiotem umowy najmu. Jednak tym razem przedmiotem umowy mogą być prawa, które mogą przynosić korzyści. W rezultacie ustawodawca stwierdził, że „przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw” [art. 709 k. C.]. Jeśli chodzi o rzeczy, mogą to być rzeczy ruchome, takie jak maszyny i środki transportu; nieruchomości, takie jak grunty rolne, lasy i nieruchomości; lub zespół zorganizowanych praw majątkowych, takich jak gospodarstwo rolne, przedsiębiorstwo produkcyjne bądź usługowe. Jeśli chodzi o rzeczy, muszą one być takie, aby dzierżawca mógł z nich obiektywnie korzystać i czerpać korzyści, ponieważ istotą umowy dzierżawy jest korzystanie z rzeczy, a nie czerpanie z nich korzyści. W związku z tym można wywnioskować, że nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą również być przedmiotem dzierżawy. Chodzi tu o dzierżawę gruntów, struktur i lokali, podobnie jak w przypadku najmu. Charakter umowy dzierżawy Według umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz wydzierżawiającemu do używania i korzystania z niej przez określony czas, a wydzierżawiający zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony czynsz.
W związku z tym wydzierżawiający składa oświadczenie woli, w którym oświadcza, że odda mienie w celu używania i pobierania korzyści. W przeciwieństwie do tego dzierżawca jest zobowiązany do zapłaty ustalonego czynszu. Z drugiej strony należy zauważyć, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub innych świadczeniach. Może być również oznaczony jako ułamkowa część korzyści. Ponadto należy ustalić, czy strony zawierają umowę dzierżawy na czas oznaczony, czy nieoznaczony. W pierwszym wariancie należy podać datę końca umowy. Należy zwrócić uwagę, że po upływie 30 lat dzierżawa jest uznawana za zawartą na czas nieoznaczony według szczególnej normy prawnej.
Prawa i odpowiedzialności stron
W tym obszarze mogą istnieć szczególne przepisy dotyczące praw i obowiązków stron. Należy tutaj zwrócić uwagę na postanowienie, że dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca musi również wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Dzierżawca ma jednak obowiązek dokonywania napraw, które są niezbędne do zachowania przedmiotu dzierżawy w dobrym stanie. Ponadto należy wziąć pod uwagę, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub poddzierżawiać go osobie trzeciej, co skutkuje wygaszeniem umowy dzierżawy.
Według powszechnie obowiązujących zasad umowa dzierżawy, która została zawarta na określony czas, wygasa w określonym terminie. Jednak umowa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana. Dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok przed końcem roku dzierżawnego, a drugą umowę można wypowiedzieć na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego, jeśli nie ma odmiennej umowy. Po zakończeniu dzierżawy, jeśli nie ma odmiennej umowy, dzierżawca jest zobowiązany do zwrócenia przedmiotu dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować zgodnie z przepisami o wykonaniu dzierżawy.
Umowa dzierżawy jest instytucją prawa cywilnego, która odgrywa istotną rolę zarówno w obrocie gospodarczym, jak i w stosunkach prywatnych, umożliwiając racjonalne wykorzystanie rzeczy oraz czerpanie z nich pożytków przez osoby, które nie są ich właścicielami. Jej regulacja prawna znajduje się w Kodeksie cywilnym w artykułach od 693 do 709^16 i obejmuje szeroki zakres zastosowań – od rolnictwa, przez najem lokali użytkowych, aż po złożone relacje gospodarcze w obrocie profesjonalnym.
Istotą umowy dzierżawy jest zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie umówionego czynszu. Rzecz oddana w dzierżawę może być zarówno ruchomością, jak i nieruchomością, a także zespołem rzeczy, jak np. gospodarstwo rolne czy przedsiębiorstwo. Od najmu dzierżawa różni się tym, że oprócz prawa do używania przedmiotu umowy, dzierżawca uzyskuje także prawo do pobierania z niego pożytków – zarówno naturalnych, jak i cywilnych – co czyni ją umową bardziej rozbudowaną i o szerszym potencjale ekonomicznym.
Charakter prawny dzierżawy opiera się na wzajemnych świadczeniach stron. Umowa ta ma charakter konsensualny i dochodzi do skutku przez zgodne oświadczenia woli, niezależnie od wydania rzeczy. Może być zawarta w dowolnej formie, chociaż dla dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż rok zaleca się formę pisemną, ze względu na możliwość ujawnienia jej w księdze wieczystej oraz dla celów dowodowych. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny – świadczeniem dzierżawcy jest czynsz, który może być uiszczany w pieniądzach, ale też w świadczeniach innego rodzaju, np. w naturze lub w usługach. Czynsz może być ustalony w sposób stały, okresowy lub zależny od zysków osiąganych z przedmiotu dzierżawy, co często ma miejsce w przypadku dzierżawy gruntów rolnych.
Funkcje umowy dzierżawy są wielorakie i zależne od kontekstu jej zastosowania. W pierwszej kolejności pełni ona funkcję gospodarczą, umożliwiając korzystanie z rzeczy osobom, które nie posiadają własnych środków produkcji, a jednocześnie pozwalając właścicielom na czerpanie korzyści majątkowych z nieużywanych składników majątku. Dzierżawa jest zatem narzędziem racjonalnej gospodarki zasobami i umożliwia efektywny podział pracy oraz kapitału. Szczególnie ważna jest w rolnictwie, gdzie stanowi podstawowy mechanizm dzierżawienia gruntów rolnych przez osoby prowadzące gospodarstwa bez własnej ziemi. Dzięki dzierżawie możliwe jest utrzymanie struktury agrarnej, zapobieganie rozdrobnieniu gruntów i wzrost skali produkcji.
Drugą istotną funkcją umowy dzierżawy jest funkcja inwestycyjna. W obrocie gospodarczym dzierżawa często staje się alternatywą dla zakupu środków trwałych lub nieruchomości, umożliwiając przedsiębiorcom prowadzenie działalności bez konieczności ponoszenia wysokich kosztów początkowych. Dzierżawa może służyć jako element długoterminowej strategii, umożliwiając testowanie opłacalności danego przedsięwzięcia przed ewentualnym nabyciem rzeczy. Dotyczy to zwłaszcza dzierżawy lokali handlowych, maszyn, urządzeń lub nieruchomości przemysłowych.
Umowa dzierżawy pełni również funkcję społeczną, umożliwiając osobom mniej zamożnym dostęp do zasobów, które inaczej byłyby dla nich niedostępne. W wielu przypadkach dzierżawa gruntu lub lokalu użytkowego pozwala na rozpoczęcie działalności gospodarczej, co ma znaczenie dla rozwoju mikroprzedsiębiorczości. Ponadto, w kontekście dzierżawy gruntów rolnych przez jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, mamy do czynienia z mechanizmem polityki rolnej państwa, który ma na celu wspieranie zrównoważonego rozwoju wsi i efektywne gospodarowanie zasobami publicznymi.
Z punktu widzenia prawa zobowiązań, umowa dzierżawy zawiera wiele przepisów semiimperatywnych, które mogą być modyfikowane wolą stron, ale także norm bezwzględnie obowiązujących, które mają na celu ochronę słabszej strony stosunku prawnego. Dzierżawca ponosi obowiązki związane z używaniem rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem oraz z zachowaniem należytej staranności. Zobowiązany jest także do dokonywania drobnych napraw i konserwacji, natomiast wydzierżawiający ponosi odpowiedzialność za wady rzeczy oraz powinien zapewnić jej przydatność do umówionego użytku. Naruszenie tych obowiązków może prowadzić do wypowiedzenia umowy, odszkodowania lub jej rozwiązania przez sąd.
Dzierżawa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku dzierżawy zawartej na czas oznaczony wygasa ona z upływem tego terminu, natomiast dzierżawa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana z zachowaniem ustawowych terminów. Jeżeli po upływie okresu dzierżawy dzierżawca nadal korzysta z rzeczy za wiedzą i zgodą wydzierżawiającego, umowę uważa się za przedłużoną na czas nieoznaczony. Dzierżawa może być także przenoszona na osoby trzecie, o ile nie sprzeciwia się to umowie, ustawie ani właściwości stosunku prawnego.
Podsumowując, umowa dzierżawy to wszechstronny instrument prawny, który pozwala na efektywne wykorzystanie rzeczy bez potrzeby ich nabycia. Jej znaczenie rośnie zwłaszcza w kontekście gospodarczym, gdzie staje się ona istotnym narzędziem zarządzania majątkiem, planowania inwestycji i rozwoju działalności. W praktyce wymaga starannego ukształtowania warunków umownych, które zabezpieczają interesy obu stron i pozwalają uniknąć konfliktów wynikających z niejednoznacznych zapisów lub braku przewidywania skutków prawnych. Dzierżawa, dzięki swojej elastyczności, może pełnić rolę mechanizmu długofalowego rozwoju gospodarczego, jednocześnie pozostając instytucją prawa prywatnego o przejrzystej strukturze i mocnych podstawach legislacyjnych.