„Prawo obrotu nieruchomościami” napisane przez S. Rudnickiego w Warszawie w 2001 roku. „Gospodarka nieruchomościami” została opublikowana w Warszawie w 2002 roku przez J. Szachułowicza, M. Krassowskiej i A. Łukaszewskiego. Wydanie II Komentarza do ustawy o gospodarce nieruchomościami zostało opublikowane przez G. Bienieka w Zielonej Górze w 2001 roku. Możliwe jest sprzedaż lokali w poszczególnych budynkach lub części budynków. Po tym następuje ustanowienie odrębnej własności nieruchomości sprzedanej. Odrębna własność lokalu kupionego wiąże się również z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Prawidłowe przepisy są przestrzegane podczas sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami „ustanowienie odrębnej własności lokali w domach wielomieszkaniowych wchodzących w skład nieruchomości następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.
Trzeba stwierdzić, że jedyną regulacją dotyczącą sposobu sprzedaży lokali są jej przepisy. „Ustawa o własności lokali w ogóle nie zajmuje się umowami zbycia, na podstawie których dochodzi do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę (sprzedażą, zmianą, darowizną itp.)”, jak słusznie podkreślono w poprzedniej literaturze. W rezultacie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami muszą zastosowanie w przypadku sprzedaży lokali skarbowych lub samorządowych. Nie ma przeszkód, aby ustanowić odrębną własność lokali w budynkach, które są już własnością użytkownika wieczystego. Nie ma wątpliwości, że właściciel nieruchomości budynkowej ma prawo do ustanowienia odrębnej własności lokali. W związku z tym przedmiotem sprzedaży jest zarówno wyodrębniony lokal mieszkalny, jak i lokal o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u. o w. L.). W przypadku, gdy orzeczenie odrębnej własności lub czynność prawna stanowi inaczej, do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia, w szczególności piwnice lub strych.
Obrót nieruchomościami to proces, w którym dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, użytkowych czy innych rodzajów nieruchomości. Obrót tymi nieruchomościami odbywa się w różnorodnych formach, w tym sprzedaży, zamiany, darowizny, najmu, dzierżawy, a także w ramach umowy dożywocia. Jednak najbardziej popularną formą obrotu nieruchomościami jest umowa sprzedaży, która reguluje przeniesienie własności lokalu na inną osobę za określoną kwotę pieniężną.
Umowa sprzedaży lokali jest jednym z najczęściej zawieranych typów umów w obrocie nieruchomościami. Zawierając umowę sprzedaży, sprzedający przenosi własność lokalu na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się do zapłaty ceny. Umowa ta jest umową cywilnoprawną, której skutki są związane z przeniesieniem prawa własności, a także z obowiązkiem zapłaty przez nabywcę określonej ceny. Przeniesienie własności nieruchomości, w tym lokalu, nie następuje automatycznie w momencie zawarcia umowy, ale dopiero po dokonaniu określonych czynności prawnych, które obejmują podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, wpisanie do księgi wieczystej oraz przekazanie lokalu w posiadanie nowemu właścicielowi.
Umowa sprzedaży lokali mieszkalnych lub użytkowych wymaga szczególnego zachowania formy pisemnej z podpisami obu stron. W przypadku sprzedaży nieruchomości konieczne jest również sporządzenie aktu notarialnego, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, może odbywać się wyłącznie w tej formie. Akt notarialny stanowi potwierdzenie dokonania transakcji i jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, co umożliwia uzyskanie pełnych praw własności przez nabywcę. Ponadto, przy sprzedaży nieruchomości, strony umowy muszą zadbać o ustalenie wszystkich istotnych warunków, takich jak cena, sposób płatności, termin przeniesienia własności, a także o sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
Sprzedaż lokalu wiąże się również z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Sprzedający może być także zobowiązany do zwrotu części podatku dochodowego, jeśli nieruchomość była jego własnością krócej niż 5 lat. Nabywca, w zależności od sytuacji, może również potrzebować uzyskać kredyt hipoteczny, co wiąże się z dodatkowymi formalnościami, takimi jak ocena zdolności kredytowej i podpisanie umowy z bankiem.
Dla nabywcy umowa sprzedaży lokalu daje szereg korzyści, w tym możliwość uzyskania pełnych praw własności do lokalu, co daje mu prawo do korzystania z nieruchomości, jej wynajmowania, sprzedaży lub innych form dysponowania nią. Z drugiej strony, sprzedaż nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zapłaty ustalonej ceny przez nabywcę oraz możliwością wystąpienia ryzyka związanego z ukrytymi wadami nieruchomości, które nie zostały ujawnione przed transakcją.
W przypadku lokali mieszkalnych, szczególnym przypadkiem sprzedaży może być również sprzedaż lokalu w ramach wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku, nabywca staje się członkiem wspólnoty i ponosi obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz opłatami na rzecz wspólnoty. Sprzedaż lokalu w budynku wielomieszkaniowym może również wiązać się z koniecznością dostosowania warunków umowy do regulacji wewnętrznych wspólnoty, co wpływa na dalsze użytkowanie nieruchomości.
Umowa sprzedaży lokalu stanowi zatem podstawową formę obrotu nieruchomościami, która wiąże się z istotnymi formalnościami, takimi jak akt notarialny, wpis do księgi wieczystej oraz obowiązek zapłaty odpowiednich podatków. Każda transakcja sprzedaży wymaga staranności w ustaleniu warunków, jak i upewnienia się co do stanu prawnego nieruchomości, aby zapewnić bezpieczeństwo zarówno sprzedającemu, jak i nabywcy.