Umowa najmu tworzy względny stosunek prawny pomiędzy wynajmującym a najemcą. Istnieje spór dotyczący charakteru prawa najemcy lokalu, dlatego przepisy o ochronie własności są odpowiednio stosowane w celu ochrony praw najemcy lokalu. Prawo najemcy lokalu ma jednak charakter wierzytelności o rozszerzonej skuteczności. Prawo do najmu nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej ma również charakter wierzytelności o rozszerzonej skuteczności. Znane jest, że po ujawnieniu w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie staje się skuteczne w odniesieniu do praw nabytych przez czynność prawną. Wypowiedzenie umowy najmu Według przepisów prawa cywilnego umowa najmu zawarta na określony czas wygasa w określonym terminie. Oczywiście możliwe jest wcześniejsze zakończenie umowy najmu. Nie można jednostronnie wypowiedzieć umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Nie mogą też strony ze swej woli zastrzegać w umowie możliwości rozwiązania umowy w trybie wypowiedzenia na czas oznaczony. Takie zastrzeżenie umowne nie ma znaczenia. Ponadto wypowiedzenie (zgodnie z ustawą Kodeks Cywilny) byłoby nieważne.
Jeśli chodzi o szczegóły wygaśnięcia stosunku najmu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z jej przeznaczeniem i nie przestaje jej używać w taki sposób pomimo upomnienia.
Wynajmujący może również wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca nie płaci czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy. Natomiast wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, jeśli nie płaci czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy płatności.
W przeciwieństwie do tego wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli najemca zachowuje się w sposób rażący lub uporczywy w odniesieniu do obowiązujących zasad porządku domowego lub jeśli jego niewłaściwe zachowanie utrudnia korzystanie z innych lokali.
Jeśli najemca ma uprawnienia, może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania rzeczy miała wady uniemożliwiające spełnienie warunków określonych w umowie; jeśli wady pojawiają się później i najemca nie usunął ich w odpowiednim czasie po otrzymaniu zawiadomienia lub jeśli wady nie można usunąć.
Prawa dotyczące najmu na czas nieoznaczony są odmienne. Wypowiedzenie umowy jest prawnym środkiem rozwiązania umowy najmu. Jeśli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo do wypowiedzenia najmu w terminie określonym w umowie, a jeśli nie, w terminie ustawowym. Aby wypowiedzieć umowę najmu, najemca może to zrobić najpóźniej na trzy miesiące przed końcem kwartału kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, może to zrobić na miesiąc przed końcem miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, może to zrobić na trzy dni przed końcem miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny dziennie, może to zrobić na
Charakter prawny umowy najmu wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, który reguluje tę umowę jako jedną z umów nazwanych. Jest to umowa konsensualna, dwustronnie zobowiązująca, odpłatna i o charakterze ciągłym. Jej podstawowym celem jest oddanie rzeczy do używania przez wynajmującego na rzecz najemcy w zamian za zapłatę czynszu.
Umowa najmu jest konsensualna, co oznacza, że dochodzi do skutku przez samo porozumienie stron co do istotnych jej postanowień, czyli przedmiotu najmu oraz wysokości czynszu. Nie wymaga ona dodatkowych czynności prawnych ani wydania rzeczy, aby została uznana za zawartą. To odróżnia ją od umów realnych, gdzie konieczne jest faktyczne przekazanie rzeczy.
Dwustronny charakter zobowiązania oznacza, że każda ze stron ma zarówno prawa, jak i obowiązki wynikające z umowy. Wynajmujący zobowiązuje się do oddania rzeczy do używania w stanie nadającym się do umówionego użytku, natomiast najemca do opłacania czynszu i użytkowania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Wzajemność tych świadczeń tworzy podstawę prawną i ekonomiczną umowy.
Najem jest również umową odpłatną, ponieważ świadczenie wynajmującego (udostępnienie rzeczy) jest ekwiwalentem świadczenia najemcy (zapłaty czynszu). Odpłatność ta jest jednym z elementów odróżniających najem od innych umów, takich jak użyczenie, które ma charakter nieodpłatny.
Charakter ciągły umowy najmu oznacza, że świadczenia stron realizowane są w sposób rozciągnięty w czasie. Wynajmujący zapewnia najemcy możliwość korzystania z rzeczy przez określony lub nieokreślony czas, podczas gdy najemca zobowiązuje się do regularnego uiszczania czynszu. Ten element odróżnia najem od umów jednorazowych, w których świadczenia są wykonywane jednorazowo.
Umowa najmu ma również charakter względny, co oznacza, że jej skutki prawne dotyczą wyłącznie stron umowy, a nie osób trzecich. Oznacza to, że osoby trzecie nie są zobowiązane ani uprawnione do świadczeń wynikających z umowy, chyba że przepisy szczególne lub umowa przewidują inaczej.
Pod względem prawnym, umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. W przypadku najmu zawartego na czas określony wygasa ona po upływie ustalonego terminu, natomiast w przypadku umowy na czas nieokreślony jej rozwiązanie wymaga wypowiedzenia przez jedną ze stron.
Przepisy regulujące umowę najmu są w znacznej mierze dyspozytywne, co oznacza, że strony mogą modyfikować ich treść w umowie, dostosowując ją do swoich potrzeb. W niektórych przypadkach, zwłaszcza w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych, przepisy mają charakter imperatywny, co oznacza, że nie mogą być zmieniane przez strony na niekorzyść najemcy.
Charakter prawny umowy najmu opiera się na jej konsensualności, dwustronnym zobowiązaniu, odpłatności oraz ciągłości świadczeń. Umowa ta jest elastyczna, co pozwala na szerokie jej dostosowanie do potrzeb stron, ale jednocześnie podlega szczegółowym regulacjom prawnym, zwłaszcza w kontekście ochrony najemcy, co stanowi jej istotny element społeczny i gospodarczy.