Umowa najmu to bardzo popularna forma gospodarowania nieruchomościami. Ta forma jednostki samorządu terytorialnego, zwłaszcza gminy, jest powszechnie stosowana. Wówczas sięga się do tej formy dysponowania, gdy właściciel nie chce dłużej zarządzać nieruchomością [E. Gniewek, „Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi” Zakamycze, 1999].Zgodnie z artykułem 659 Kodeksu Cywilnego „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania rzeczy najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się opłacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Przedmiotem najmu mogą być zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome. Nie musisz wynająć wszystkiego. Możliwe jest wynajęcie części składowej lub części rzeczy ze względu na to, że mamy do czynienia ze stosunkiem obligacyjnym. W tym regionie stosuje się wynajmowanie gruntów, struktur i lokali. Najem daje tylko prawo do używania rzeczy, takich jak nieruchomości lub jej części. Należy jednak zastosować konstrukcję dzierżawy, jeśli oddawana nieruchomość przynosi korzyści i obie strony chcą, aby przyjmujący nieruchomość mógł czerpać korzyści. Rozwiązanie umowy najmu
Stosunek najmu następuje na mocy umowy. Zdecydowanie decyduje zasada swobody umów. Zasada autonomii oznacza, że właściciel nieruchomości ma prawo samodzielnie decydować o nawiązaniu stosunku najmu. Sposób wyboru najemcy jest wolny. Charakter umowy najmu Uzgodnienie przez strony istotnych postanowień umowy jest warunkiem nawiązania stosunku najmu. W umowie najmu najemca powinien wyrazić wolę oddania rzeczy do użytku. Zgodnie z artykułem 659 i 1 Kodeksu Cywilnego „Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Należy upewnić się, że wynajmujący wyraził wolę oddania rzeczy, a najemca zaakceptuje rzeczy. Najemca powinien zapłacić umowny czynsz wynajmującemu zgodnie z ustawą Kodeks Cywilny.
Termin najmu musi być określony w umowie. Należy ustalić, czy strony nawiązują umowę najmu na czas określony lub nieokreślony. W pierwszym wariancie należy podać okres najmu. Należy na to zwrócić uwagę w umowie najmu, czy dana rzecz jest oddawana w najem na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Prawne zasady najmu zawartego na czas nieoznaczony i oznaczony są odmienne. Wystarczy wspomnieć, że umowa najmu na czas oznaczony nie może zostać wypowiedziana. Umowa wygasa zaś w dniu końcowym.
Natomiast wypowiedzenie rozwiązuje najem zawarty na czas nieoznaczony. Istnieje pogląd, że umowę najmu zawarta na czas nieoznaczony można zasadniczo wypowiedzieć, ponieważ w treści umowy jest miejsce na określenie umownych terminów wypowiedzenia umowy najmu na czas nieoznaczony. Jeśli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo wypowiedzieć najem w terminie określonym w umowie, a jeśli nie, w terminie ustawowym. Warto tutaj zauważyć, że regulacja terminów wypowiedzenia jest prowadzona zgodnie z zasadą swobody umów. Jest ważne, aby w treści umowy najmu określono przeznaczenie rzeczy, a zwłaszcza sposób, w jaki najemca je wykorzystuje przez cały okres najmu. Oznacza to, że najemca musi używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a w przypadku, gdy umowa nie określa sposobu używania, w sposób zgodny z właściwościami i przeznaczeniem rzeczy. Typ umowy najmu Nie ma wymaganej formy, aby zakończyć umowę. Ale należy pamiętać, że każda czynność prawna, która przekracza dwa tysiące złotych, a także każda czynność prawna, z której wynika zobowiązanie o wartości przekraczającej dwa tysiące złotych, powinna być potwierdzona pismem. To ogólne wymaganie, zastrzeżone dla celów dowodowych, dotyczy również umowy najmu. W przypadku, gdy przedmiotem czynności prawnej jest rozporządzenie prawem do świadczeń okresowych lub zobowiązanie się do takich świadczeń, wartością prawa lub zobowiązania jest wartość świadczeń za rok, a jeśli świadczenia trwają krócej niż rok, wartość całego okresu świadczenia. Wartość świadczenia liczy się według ustalonej wysokości czynszu. [Ustawa dotycząca Kodeksu Cywilnego]Pamiętaj, że jeśli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została wydana najemcy, nabywcy rzeczy wynajętej nie przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu.
Prawa najmu nieruchomości można ujawnić w księdze wieczystej, ale należy pamiętać, że wpis można dokonać tylko na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.