Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [Dz.U.Nr 71,poz 733.ze zm], uchwalona przez Sejm 21 czerwca 2001 r., zastąpiła ustawę o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Jest to wykonanie ust. 2 art. 75 Konstytucji RP z 2 kwietnia 1997 r., który stanowi, że „ochronę praw lokatorów określa ustawa”.
Zapisy nowej ustawy dotyczą większej grupy osób niż poprzednie regulacje prawne, ponieważ obejmują zasady i formy ochrony praw lokatorów, czyli najemców i osób używających lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. W rezultacie przepisy te dotyczą również osób, takich jak osoby podnajmujące lokal mieszkalny lub posiadające spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, pod warunkiem, że przepisy te nie naruszają innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób, który jest dla nich korzystniejszy. Obecnie kodeks cywilny reguluje głównie najem lokali mieszkalnych jako stosunek cywilno-prawny, a przepisy o ochronie praw lokatorów stanowią lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu. Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje lokal mieszkalny jako lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie musi to być samodzielny lokal mieszkalny; osoby wynajmujące lub podnajmujące część mieszkania również są chronione. Lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy jest również pracownią służącą twórcom do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, o ile stosunek prawny dotyczący tego lokalu został nawiązany przed dniem wejścia w życie ustawy. Osoby przebywające w bursach, pensjonatach, hotelach lub domach wypoczynkowych nie podlegają przepisom, ponieważ lokal nie jest przeznaczony do krótkotrwałego pobytu. S.Rudnicki.”Prawo obrotu nieruchomościami” Warszawa 2001 r.]
Podobnie jak w ustawie o najmie, powierzchnia użytkowa lokalu obejmuje wszystkie pomieszczenia w budynku, a także inne pomieszczenia służące potrzebom mieszkalnym i gospodarczym najemcy, niezależnie od ich przeznaczenia lub sposobu użytkowania. W rezultacie obejmuje to całkowitą powierzchnię pokoi, kuchni, przedpokoju, spiżarni, alków, holi, korytarzy, łazienek i innych części. [W.J.Brzeski „Vademecum Zarządcy Nieruchomościami”,Kraków 2003 r.]
Do powierzchni użytkowej mieszkania nie wlicza się jednak balkonów, tarasów, loggii, antresoli, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek do przechowywania opału.
Ochrona praw lokatorów w odniesieniu do lokali mieszkalnych w Polsce jest zagadnieniem o dużym znaczeniu społecznym i prawnym. Regulacje w tym zakresie mają na celu zapewnienie równowagi pomiędzy interesami wynajmujących a prawami najemców, przy jednoczesnym zabezpieczeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych lokatorów. Podstawowym aktem prawnym regulującym te kwestie jest Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Lokatorzy, czyli osoby korzystające z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu, mają zagwarantowaną szeroką ochronę prawną. Ustawa chroni ich przed arbitralnym wypowiedzeniem umowy przez wynajmującego. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela może nastąpić tylko w przypadkach określonych w ustawie, takich jak rażące naruszenie przez lokatora warunków najmu (np. zaległości w opłacaniu czynszu) lub konieczność opróżnienia lokalu z powodu jego remontu, rozbiórki lub zmiany przeznaczenia. Co więcej, wynajmujący ma obowiązek wskazać w wypowiedzeniu przyczynę i przestrzegać określonych terminów wypowiedzenia.
Lokatorzy są również chronieni przed nieuzasadnionym podnoszeniem czynszu. Wynajmujący ma prawo zmienić wysokość czynszu, ale musi to być uzasadnione i zgodne z przepisami prawa. Lokator ma prawo zakwestionować podwyżkę przed sądem, jeżeli uzna ją za nieuzasadnioną.
Kolejnym ważnym elementem ochrony jest zakaz eksmisji lokatora bez wcześniejszego orzeczenia sądu. Nawet w przypadku uprawomocnienia się nakazu eksmisji wynajmujący nie może samowolnie usunąć lokatora z mieszkania. Egzekucja wyroku musi być przeprowadzona przez komornika, a sąd ma obowiązek zbadać, czy eksmitowany lokator nie kwalifikuje się do przyznania lokalu socjalnego. W przypadku przyznania prawa do lokalu socjalnego eksmisja nie może być przeprowadzona, dopóki gmina nie zapewni lokalu zastępczego.
Szczególną ochroną objęte są osoby w trudnej sytuacji życiowej, takie jak kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, małoletnie, osoby starsze powyżej 75. roku życia oraz osoby korzystające ze świadczeń pomocy społecznej. Sąd, rozpatrując sprawę eksmisyjną, ma obowiązek uwzględnić ich szczególne potrzeby i może zobowiązać gminę do zapewnienia lokalu socjalnego.
Dodatkowo, ustawa określa obowiązki wynajmującego związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego. Wynajmujący ma obowiązek zapewnić lokal w stanie odpowiednim do umówionego użytku oraz dokonywać niezbędnych napraw i konserwacji. Lokator, który zauważy usterki wpływające na możliwość korzystania z lokalu, ma prawo domagać się ich naprawienia.
W przypadku wypowiedzenia umowy najmu lub eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) lokatorzy są objęci dodatkowymi gwarancjami ochrony przed bezdomnością. W tym czasie eksmisja może być wykonana jedynie w sytuacji, gdy lokator ma zapewnione inne mieszkanie.
Prawo lokatorów do ochrony wynika również z przepisów dotyczących opłat za media. Lokatorzy mają prawo do dostępu do podstawowych mediów, takich jak woda, energia elektryczna, gaz i ogrzewanie. Wynajmujący nie może odciąć tych świadczeń nawet w przypadku zaległości w płatnościach, gdyż takie działanie jest niezgodne z prawem i może być podstawą do dochodzenia odszkodowania.
Ochrona lokatorów w Polsce ma charakter powszechny, a przepisy regulujące ich prawa mają w większości charakter imperatywny, co oznacza, że nie mogą być ograniczone przez zapisy umowne. Dzięki temu lokatorzy są chronieni przed nieuczciwymi praktykami wynajmujących, a ich prawo do godnych warunków mieszkaniowych jest zagwarantowane. Ostatecznym celem tych regulacji jest zapewnienie każdemu prawa do mieszkania, które jest uznawane za jedno z podstawowych praw człowieka.