Oprócz właściciela lub zarządcy o nakazanie przez sąd eksmisji lokatora, inny lokator lub właściciel innego mieszkania w budynku może wystąpić z eksmisją lokatora, jeśli lokator zaniedbuje porządek domowy w sposób rażący lub uporczywy, co utrudnia korzystanie z innych mieszkań w budynku. Współlokator może również wystąpić o nakazanie przez sąd opróżnienia mieszkania innemu współlokatorowi, małżonkowi lub rozwiedzionemu małżonkowi, jeśli utrudnia on jego nagannym postępowaniem. Jeśli lokator nie nabył uprawnień do lokalu socjalnego i nie można go przekwaterować do innego lokalu (np. do poprzedniego miejsca zamieszkania w przypadku samowolnego zajęcia lokalu), wyrok eksmisyjny nie może zostać wykonany w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie. Nie dotyczy to jednak eksmitowanych za przestępstwa rodzinne.
Eksmisja to proces prawny polegający na przymusowym usunięciu osoby lub osób z zajmowanego lokalu mieszkalnego, użytkowego lub innej nieruchomości. Procedura eksmisyjna jest ściśle uregulowana przepisami prawa, w szczególności Kodeksem postępowania cywilnego oraz Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Celem tych regulacji jest pogodzenie interesów właścicieli nieruchomości z ochroną podstawowych praw lokatorów.
Eksmisja może nastąpić tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Wynajmujący, właściciel nieruchomości lub inny uprawniony podmiot musi najpierw wytoczyć powództwo o opróżnienie lokalu. Sąd, rozpatrując sprawę, bada, czy istnieją przesłanki do orzeczenia eksmisji, takie jak naruszenie warunków umowy najmu, brak tytułu prawnego do lokalu, zadłużenie czynszowe lub inne istotne powody.
Wyrok eksmisyjny musi zawierać wskazanie osób, których dotyczy, oraz określenie terminu, w jakim mają opuścić lokal. Sąd ma również obowiązek rozstrzygnąć, czy eksmitowane osoby mają prawo do lokalu socjalnego. W praktyce to rozstrzygnięcie zależy od sytuacji życiowej eksmitowanych, takich jak ich wiek, stan zdrowia, dochody oraz status społeczny. Szczególną ochroną objęte są kobiety w ciąży, osoby starsze, niepełnosprawne, małoletnie, a także osoby korzystające z pomocy społecznej.
W przypadku przyznania prawa do lokalu socjalnego eksmisja nie może być przeprowadzona, dopóki gmina nie zapewni lokalu zastępczego. Gmina ma ustawowy obowiązek zapewnienia takich lokali, co jednak w praktyce bywa utrudnione z uwagi na ich ograniczoną dostępność. W takich sytuacjach eksmitowane osoby często pozostają w dotychczasowym lokalu przez długi czas, mimo prawomocnego wyroku.
Jeśli eksmitowany nie ma prawa do lokalu socjalnego, sąd może orzec o zapewnieniu mu pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie to powinno spełniać minimalne standardy umożliwiające zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych, choć standard ten jest niższy niż w przypadku lokalu socjalnego.
Eksmisje z lokali mieszkalnych nie mogą być wykonywane w okresie ochronnym, który trwa od 1 listopada do 31 marca, jeśli osoby eksmitowane nie mają zapewnionego innego miejsca zamieszkania. Wyjątkiem są sytuacje, w których lokatorzy zajmują lokal bez tytułu prawnego i nie spełniają kryteriów do uzyskania ochrony.
Proces eksmisyjny kończy się wykonaniem wyroku przez komornika. Komornik, działając na wniosek właściciela lokalu, przeprowadza eksmisję, a jej koszty pokrywa wnioskodawca. Eksmisja musi być przeprowadzona zgodnie z przepisami, co oznacza, że komornik nie może usunąć lokatora siłą, jeśli nie ma zapewnionego pomieszczenia zastępczego lub jeśli nie zostały spełnione inne wymogi prawne.
Zgodnie z przepisami, właściciel nieruchomości nie ma prawa przeprowadzić eksmisji na własną rękę, np. przez wymianę zamków, odcięcie mediów czy usunięcie rzeczy lokatora. Takie działania są niezgodne z prawem i mogą skutkować odpowiedzialnością karną oraz cywilną właściciela.
Podsumowując, procedura eksmisyjna w Polsce jest skonstruowana tak, aby chronić prawa zarówno właścicieli nieruchomości, jak i lokatorów. Choć właściciel ma prawo dochodzić zwrotu swojej własności, proces ten jest obarczony wieloma ograniczeniami i wymaga respektowania praw eksmitowanych, w szczególności ich prawa do godnych warunków mieszkaniowych. Dzięki temu eksmisja, choć jest narzędziem egzekucyjnym, pełni również funkcję ochronną, zapobiegając skrajnym przypadkom naruszenia godności i bezpieczeństwa lokatorów.