Instytucja prawna dożywocia jest od dawna znana w Polsce i na całym świecie. Rolnicy w starszym wieku przekazują swoje gospodarstwa rolne, w tym nieruchomości w nich znajdujące się, osobom młodszym, zwykle dzieciom, w zamian za prawo do dożywotniego utrzymania i pochowania po śmierci. Jedną z metod przenoszenia własności nieruchomości, zwłaszcza rolnej, jest umowa dożywocia. Jednocześnie pełniła ważną funkcję społeczną i gospodarczą. Z jednej strony chroni interesy osób starszych lub kalekich (nie tylko rolników), z drugiej strony umożliwia młodym ludziom nabycie majątku, pomimo braku większych zasobów. Istotna treść umowy dożywocia (essentialia negotii) polega na tym, że jedna ze stron, w szczególności właściciel nieruchomości, zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na drugą stronę, na przykład nabywcę, a druga strona zobowiązuje się utrzymywać zbywcę przez całe życie. W art. 908 § I KC ustawodawca stwierdził, że umowa dożywocia, która jest wzajemna i jest losowa ze względu na nieprzewidywalną długość życia i potrzeby dożywotnika, wymaga tylko od właściciela nieruchomości przeniesienia własności na nabywcę oraz od nabywcy, ewentualnie jego osoby bliskiej, dożywotniego utrzymania zbywcy. Pozwoliło to stronom określić, co powinno być W art. 908 § I KC ustawodawca stwierdził, że w przypadku braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości powinien:
a) przyjąć zbywcę jako domownika,
b) zapewnić mu żywność, ubrania, mieszkanie, światło i opał,
c) zapewnić mu odpowiednią pomoc i opiekę w czasie choroby oraz
d) zapewnić mu pogrzeb zgodnie z lokalnymi zwyczajami.
Nabywca może również zobowiązać się do korzystania z nieruchomości, którą zakupił, ale nie tylko do jej części, usług mieszkaniowych lub innych usług osobistych. Może również zobowiązać się do wykonywania powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku, takich jak zboże, mleko lub jaja. Treść umowy dożywocia Umowa dożywocia może obejmować nie tylko własność całej nieruchomości, ale także udział w nieruchomości lub ułamkową jej część. Niezależnie od wielkości przysługującej mu części ułamkowej, każdy ze współwłaścicieli może być zbywcą udziału. Jedną umową współwłaściciele mogą również współdziałać i zbyć swoje udziały. Jednak współwłaściciel nieruchomości nabytej w drodze spadkobrania może zarządzać swoim udziałem w nieruchomości w drodze umowy dożywocia tylko za zgodą pozostałych spadkobierców. Musi również uzyskać zgodę współspadkobierców, którzy zobowiązują się do korzystania z części nieruchomości w ramach prawa dożywocia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego nie może być przedmiotem umowy dożywocia. Dożywocie można ustanowić tylko za „przeniesienie własności nieruchomości” zgodnie z art. 908 KC.
Prawo spółdzielcze do lokalu odnosi się do ograniczonych praw rzeczowych, a nie do własności lokalu. To oznacza, że nie może być przedmiotem umowy dożywocia. Z uwagi na szczególne przepisy zawarte w art. 908 KC nie ma znaczenia, czy jest to prawo zbywalne. Udział notariusza jest niezbędny przy zawieraniu umów dożywocia. Przeniesienie własności nieruchomości w ramach umowy dożywocia wiąże się z obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej tym prawem kolejny nabywca ponosi odpowiedzialność za wszelkie świadczenia objęte tym prawem, zarówno w zakresie rzeczowym, jak i osobistym. Jednak jego odpowiedzialność osobista nie odnosi się do wymaganych świadczeń przed nabyciem nieruchomości. Księga wieczysta może ujawnić prawo dożywocia. Po ujawnieniu zyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną.
Niemniej jednak, z punktu widzenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, ujawnienie tego prawa nie jest niezbędne do jego powstania. W przypadku, gdy więcej niż jedna osoba kupi udział w nieruchomości obciążonej dożywociem i każda z tych osób będzie współwłaścicielem nieruchomości w częściach ułamkowych, ich odpowiedzialność osobista będzie solidarna, a część odpowiadająca udziałowi we współwłasności będzie nierówna. Umowa dożywocia jest umową obligacyjną o rozszerzonej skuteczności, ponieważ ma konkretne skutki. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia odpowiada za zobowiązania zbywcy, nawet jeśli nie wiedział o tym. Jednak dożywotnik może zachować swoje prawa w przypadku egzekucji sądowej nieruchomości obciążonej dożywociem tylko wtedy, gdy zostanie ujawnione przez wpis do księgi wieczystej, złożenie dokumentów do zbioru dokumentów lub zgłoszenie najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji. W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem jej właściciel zostaje zwolniony z odpowiedzialności za dożywocie. Może ponosić jedynie odpowiedzialność osobistą za zaległości.
Umowa dożywocia jest jednym z klasycznych instrumentów prawa cywilnego, który pełni funkcję ochronną wobec osób starszych, schorowanych lub samotnych, umożliwiając im zabezpieczenie potrzeb życiowych w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę. Instytucja ta została uregulowana w Kodeksie cywilnym w artykułach od 908 do 916 i odgrywa istotną rolę w praktyce notarialnej, zwłaszcza na tle społecznym, w kontekście starzenia się społeczeństwa i wzrastającej potrzeby tworzenia mechanizmów prawnych wspierających seniorów.
Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę, zwaną nabywcą, w zamian za zobowiązanie do zapewnienia mu dożywotniego utrzymania. Nabywca nieruchomości staje się jej właścicielem z chwilą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, natomiast dożywotnik nabywa roszczenie o świadczenia osobiste, które obejmują przede wszystkim zapewnienie mieszkania, wyżywienia, ubrania, opieki i leczenia, a także pomoc w chorobie oraz pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Zakres świadczeń może być określony indywidualnie w treści umowy, ale w braku szczegółowych zapisów zastosowanie znajduje przepis art. 908 § 1 k.c.
Umowa dożywocia ma charakter umowy wzajemnej i odpłatnej, choć nie polega na wymianie majątku na pieniądze, lecz na zobowiązaniu osobistym o charakterze niemajątkowym. Od umowy darowizny różni się tym, że stanowi zobowiązanie o konkretnym świadczeniu w zamian za przekazanie nieruchomości, co wyklucza jej kwalifikację jako czynności nieodpłatnej. Z tego względu, zarówno orzecznictwo, jak i doktryna wyraźnie odróżniają dożywocie od darowizny z poleceniem, podkreślając ekwiwalentność świadczeń stron. W praktyce zawarcie umowy dożywocia wiąże się z precyzyjnym ustaleniem warunków współżycia stron, zwłaszcza w przypadkach, gdy dożywotnik pozostaje we wspólnym gospodarstwie domowym z nabywcą.
Skutki prawne umowy dożywocia są daleko idące. Przede wszystkim dochodzi do natychmiastowego przeniesienia własności nieruchomości, co oznacza, że nabywca może nią rozporządzać, z zastrzeżeniem praw dożywotnika. Prawo dożywocia podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, co zapewnia mu ochronę wobec osób trzecich. Świadczenia wynikające z dożywocia mają charakter osobisty i są niezbywalne. Nie można ich zatem przenieść na inną osobę ani zastąpić świadczeniami pieniężnymi, chyba że strony postanowią inaczej. W razie śmierci dożywotnika umowa wygasa, a nabywca uzyskuje pełnię praw do nieruchomości, wolną od obowiązku świadczeń.
W szczególnych sytuacjach dopuszczalne jest przekształcenie dożywocia w rentę, o czym stanowi art. 913 k.c. Ma to miejsce wtedy, gdy dalsze wspólne zamieszkiwanie stron staje się niemożliwe lub szczególnie uciążliwe. Wówczas sąd może, na żądanie jednej ze stron, orzec o zamianie świadczeń osobistych na świadczenie pieniężne odpowiadające wartości utrzymania. Takie przekształcenie nie wymaga zmiany umowy, ale decyzji sądu, który kieruje się względami słuszności i dobrymi obyczajami. Orzeczenia sądów w tym zakresie często podkreślają znaczenie ochrony godności i interesów dożywotnika, nawet w przypadku pogorszenia relacji rodzinnych.
Umowa dożywocia podlega również szczególnym regulacjom w zakresie dziedziczenia i zachowku. Co do zasady, nie jest zaliczana do darowizn przy obliczaniu zachowku, ponieważ ma charakter odpłatny. Tym samym osoby uprawnione do zachowku nie mogą domagać się jego uzupełnienia, powołując się na przekazanie nieruchomości w drodze dożywocia. Niemniej jednak w sytuacjach spornych sądy mogą badać, czy w danym przypadku rzeczywiście istniał ekwiwalent świadczeń lub czy dożywocie nie zostało użyte w sposób pozorny dla obejścia prawa spadkowego. W takich przypadkach możliwe jest zakwestionowanie umowy w trybie procesu cywilnego.
Z punktu widzenia prawa podatkowego, umowa dożywocia rodzi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, naliczanego od wartości rynkowej nieruchomości. Stawka podatku jest zróżnicowana i uzależniona od stopnia pokrewieństwa stron oraz wartości przedmiotu umowy. Nabywca ma również obowiązek zgłoszenia nabycia nieruchomości do urzędu skarbowego, co jest warunkiem ważności przeniesienia własności z punktu widzenia ewidencji gruntów i podatków lokalnych.
Charakterystyka umowy dożywocia ukazuje ją jako narzędzie łączące elementy prawa cywilnego, rodzinnego i socjalnego, z dużym potencjałem praktycznym, ale i niebezpieczeństwem nadużyć. O ile bowiem w założeniu ma ona zapewniać godne życie dożywotnikowi, o tyle w praktyce zdarzają się przypadki niewywiązywania się z obowiązków przez nabywców nieruchomości, co może prowadzić do procesów sądowych i konieczności rozwiązywania umowy z powodu rażącego naruszenia jej postanowień. Z tych względów tak ważne jest, by umowy te były sporządzane z należytą starannością, najlepiej z pomocą notariusza, który oceni realność i precyzję zapisanych zobowiązań.
Podsumowując, umowa dożywocia to szczególna forma kontraktu cywilnoprawnego, która z jednej strony służy ochronie interesów osób starszych, z drugiej zaś wymaga wysokiego poziomu zaufania i odpowiedzialności między stronami. Jej prawidłowe funkcjonowanie zależy od równowagi między zabezpieczeniem potrzeb dożywotnika a stabilnością prawną nabywcy nieruchomości. W obliczu demograficznych i społecznych wyzwań współczesnej Polski, rola tej instytucji będzie prawdopodobnie jeszcze rosła, stając się coraz bardziej istotnym instrumentem prawnego planowania życia na emeryturze.