Stwierdzamy, że „przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”, odwołując się do przepisu art. 888 k. C. Darowizny mogą obejmować różne korzyści, w szczególności przeniesienie prawa lub ustanowienie prawa majątkowego na rzecz obdarowanego. Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami jest związana z tą rozszerzoną formułą kodeksową. Nieodpłatne obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, nieodpłatne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i darowizny nieruchomości zostały tutaj wyróżnione. W pierwszym przypadku chodzi o darowizny, których celem jest przeniesienie własności nieruchomości. W pozostałych przypadkach chodzi zaś o przekazanie prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych.
Charakter umowy darowizny
Darowizna jest czynnością prawną między dwoma stronami. Jest umową, która zobowiązuje obie strony. Darczyńca jest odpowiedzialny. Zobowiązuje się do przekazania obdarowanemu całego swojego majątku bez żadnych kosztów. Jednak obdarowany może przyjąć darowizny bez zobowiązania. Ponadto po uzgodnieniu tych oświadczeń woli przez strony umowa jest zawarta. Obejmują również wskazanie przedmiotu darowizny przez strony w oświadczeniu. Wystarczy, aby w umowie darowizny obie strony potwierdziły, że darczyńca daruje określoną nieruchomość, a obdarowany ją przyjmuje. W umowie darowizny należy również określić cel darowizny. Forma umowy darowizny: ogólne zasady kodeksu mówią, że „oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego”. Niemniej jednak, jeśli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione, umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna [art. 890 § 1 k. C.]. Należy jednak pamiętać, że umowa o przeniesienie własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania uprzedniej umowy o przeniesienie własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być wymienione w akcie. Z powyższego wynika, że umowa darowizny nieruchomości nie może być nieważna, jeśli nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Wymagana jest notarialna deklaracja woli obu stron umowy. Chociaż przyrzeczone oświadczenie zostało wykonane, konwalidacja umowy nieważnej nigdy nie następuje z powodu braku wymaganej formy aktu notarialnego.
Złe umowy darowizny
Można powiedzieć, że umowa darowizny nieruchomości jest umową o podwójnym skutku, ponieważ obdarowany otrzymuje własność. Sama strona może wyeliminować rzeczowy skutek darowizny, wiążąc umowę tylko zobowiązaniem. Jednak ta specyficzna konstrukcja dwóch odrębnych umów, zobowiązującej (wyłącznie) umowy darowizny i wykonawczej (przenoszącej własność), nie jest często stosowana w praktyce obrotu nieruchomościami. W tych okolicznościach wykonanie umowy przez darczyńcę polega jedynie na wydaniu darowizny. Zgodnie z umową darowizny obdarowany otrzymuje własność nieruchomości. Obdarowany ma zaś obowiązek korzystania z nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie i zgodnie z wymaganiami ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Odstąpienie od umowy darowizny
Możliwość odwołania darowizny zagraża nabyciu prawa. Jest to również kolejny aspekt ograniczonej ochrony nabywców w przypadku nieodpłatnych działań prawnych. Według zasad kodeksowych, jeśli obdarowany wykazał „rażącą niewdzięczność” wobec niego, darczyńca może odwołać darowiznę, nawet jeśli została już wykonana. Ogólnie rzecz biorąc, chodzi tu o niestosowanie nieruchomości do celu określonego w umowie darowizny. Przepisy wyraźnie wskazują, że „w przypadku nie wykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie, darowizna może być odwołana”. Niemniej jednak nie określono trybu ani sposobu odwołania darowizny. W rezultacie niezbędne jest stosowanie zasad właściwych dla prawa cywilnego. W rezultacie należy przyjąć, że odwołanie darowizny następuje poprzez pisemne oświadczenie obdarowanego. Chociaż nieruchomość była przedmiotem darowizny, wymaganie zachowania formy pisemnej zostało zastrzeżone tylko dla celów dowodowych.
Umowa darowizny, uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego w artykułach od 888 do 902, stanowi klasyczny przykład umowy nieodpłatnej, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem własnego majątku. Jej charakter prawny jest specyficzny i odróżnia ją zasadniczo od innych typów umów, głównie ze względu na brak ekwiwalentności świadczeń oraz istotne znaczenie elementu woli po stronie darczyńcy. Darowizna nie ma na celu wymiany dóbr ani uzyskania korzyści, lecz oparta jest na motywach altruistycznych, emocjonalnych, rodzinnych lub społecznych, co nadaje jej szczególną rolę w praktyce życia codziennego.
Z prawnego punktu widzenia darowizna jest umową zobowiązującą, która w określonych przypadkach może przybrać postać umowy rozporządzającej. Sama deklaracja zamiaru dokonania przysporzenia nie wywołuje jeszcze skutku prawnego – konieczne jest przyjęcie darowizny przez obdarowanego, co oznacza, że umowa darowizny ma charakter konsensualny, a nie jednostronny. Wyjątek stanowi darowizna dokonana przez samo wykonanie – wówczas nie ma potrzeby zachowania szczególnej formy. Jeżeli jednak mamy do czynienia z darowizną zobowiązującą, a nie wykonaną od razu, to zgodnie z art. 890 § 1 k.c., wymagana jest forma aktu notarialnego, chyba że przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Naruszenie tej formy skutkuje nieważnością umowy.
Umowa darowizny może dotyczyć dowolnego składnika majątkowego – rzeczy ruchomych, nieruchomości, praw majątkowych, a nawet zrzeczenia się roszczenia. W przypadku nieruchomości forma aktu notarialnego jest nie tylko wymagana dla ważności umowy, ale również niezbędna do wpisu prawa do księgi wieczystej, który ma znaczenie deklaratoryjne lub konstytutywne, w zależności od przedmiotu darowizny. W przypadku rzeczy ruchomych możliwe jest dokonanie darowizny ustnie, o ile świadczenie zostaje niezwłocznie wykonane.
Cechą charakterystyczną umowy darowizny jest jej nieodpłatność, co oznacza, że darczyńca nie otrzymuje od obdarowanego żadnego świadczenia wzajemnego. Odróżnia to darowiznę od innych umów, takich jak sprzedaż, zamiana czy umowa dożywocia. Jednakże możliwe jest nałożenie na obdarowanego obowiązku określonego działania lub zaniechania, co nazywane jest poleceniem. Polecenie nie zmienia charakteru nieodpłatnego darowizny, lecz wzbogaca jej treść o elementy wykonawcze. Jeżeli darczyńca lub inna uprawniona osoba nie otrzyma należnego polecenia, możliwe jest jego sądowe wyegzekwowanie.
Prawo przewiduje także szereg ograniczeń i warunków dotyczących odwołania darowizny. Darowizna może zostać odwołana z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego, co znajduje wyraz w art. 898 k.c. Rażąca niewdzięczność musi przybrać postać poważnego naruszenia norm moralnych lub społecznych wobec darczyńcy, np. przemocy, znieważenia lub porzucenia w chorobie. Odwołanie musi nastąpić w ciągu roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o zachowaniu obdarowanego. Odwołanie darowizny niespełnionej możliwe jest również w razie pogorszenia się sytuacji majątkowej darczyńcy, który wskutek darowizny nie mógłby zaspokoić swoich uzasadnionych potrzeb życiowych. W takich przypadkach darowizna może zostać uchylona, chyba że obdarowany znajduje się w podobnie trudnej sytuacji.
Z punktu widzenia prawa spadkowego, darowizna ma znaczenie przy obliczaniu zachowku. Darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz niektórych osób mogą podlegać doliczeniu do masy spadkowej przy ustalaniu należnego zachowku, co ma na celu ochronę interesów spadkobierców ustawowych, zwłaszcza w sytuacjach, gdy spadkodawca przekazał znaczną część majątku jeszcze za życia. Nie wszystkie darowizny podlegają zaliczeniu – kodeks przewiduje m.in. wyjątek dla drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.
Wreszcie, umowa darowizny ma również swoje znaczenie w kontekście podatkowym. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, obdarowany jest zobowiązany do zgłoszenia nabycia przedmiotu darowizny do właściwego urzędu skarbowego. W zależności od stopnia pokrewieństwa z darczyńcą oraz wartości przysporzenia, obowiązek zapłaty podatku może zostać całkowicie zniesiony lub zredukowany. W najbliższej rodzinie (tzw. grupa zerowa) istnieje możliwość pełnego zwolnienia z podatku pod warunkiem spełnienia formalności, takich jak złożenie zgłoszenia SD-Z2 w ustawowym terminie.
Podsumowując, umowa darowizny to instytucja o szczególnym charakterze prawnym, łącząca w sobie elementy prawa zobowiązań, rzeczowego, rodzinnego i spadkowego. Jej nieodpłatny, jednostronnie korzystny charakter wymaga szczególnej ostrożności i rozwagi przy zawieraniu, zwłaszcza gdy dotyczy ona wartościowych składników majątkowych, takich jak nieruchomości. Mimo że darowizna opiera się na zaufaniu i dobrej woli, prawo przewiduje środki ochrony dla obu stron, zapewniając równowagę między swobodą rozporządzania majątkiem a potrzebą zabezpieczenia interesów osób bliskich i samego darczyńcy.