Bez zgody wynajmującego najemca nie może podnajmować ani bezpłatnie używać lokalu lub jego części. Niemniej jednak zgoda na podnajem nie może być odrzucona bez uzasadnionej przyczyny. Najemca może wtedy złożyć pozew do sądu. Odstępstwo od zasady, że to właściciel decyduje, kto może mieszkać w wynajmowanym przez niego mieszkaniu, zostało wprowadzone w ostatniej nowelizacji Kodeksu cywilnego. Nie jest już wymagana zgoda wynajmującego co do osoby, względem której najemca jest odpowiedzialny za alimenty. Najpóźniej z chwilą zakończenia umowy najmu rozwiązuje się umowa o bezpłatne używanie lub podnajem.
Podnajem jest instytucją prawną, która pozwala najemcy na oddanie wynajmowanego lokalu lub jego części do użytkowania innej osobie, zwanej podnajemcą. Jego charakter prawny i zasady są regulowane przez przepisy Kodeksu cywilnego oraz, w przypadku lokali mieszkalnych, przez Ustawę o ochronie praw lokatorów. Podnajem to umowa zależna od pierwotnej umowy najmu, a jej ważność i treść muszą być zgodne z tą główną umową.
Najemca może zawrzeć umowę podnajmu wyłącznie za zgodą wynajmującego, o ile umowa najmu nie stanowi inaczej. Zgoda ta może być wyrażona wprost w samej umowie najmu lub udzielona później, w formie pisemnej. Brak zgody wynajmującego na podnajem może prowadzić do rozwiązania umowy najmu lub innych konsekwencji prawnych przewidzianych w umowie.
Podnajem ma charakter odpłatny lub nieodpłatny, w zależności od postanowień umowy zawartej między najemcą a podnajemcą. W przypadku odpłatnego podnajmu, podnajemca jest zobowiązany do uiszczania wynagrodzenia na rzecz najemcy, który z kolei nadal odpowiada za płacenie czynszu wynajmującemu. W przypadku nieodpłatnego podnajmu, podnajemca korzysta z lokalu bez ponoszenia kosztów związanych z opłatą czynszu, ale najemca pozostaje odpowiedzialny wobec wynajmującego za wykonanie swoich zobowiązań.
Zakres praw podnajemcy do korzystania z lokalu jest uzależniony od treści umowy podnajmu. Podnajemca może korzystać z lokalu w sposób zgodny z przeznaczeniem określonym w tej umowie, ale jego prawa są wtórne wobec praw najemcy. W razie rozwiązania umowy najmu, umowa podnajmu również wygasa, ponieważ nie może istnieć bez pierwotnego stosunku najmu.
W przypadku lokali mieszkalnych przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nakładają dodatkowe ograniczenia dotyczące podnajmu. Przykładowo, najemca lokalu należącego do zasobu gminnego nie może podnajmować go bez zgody wynajmującego, a jakiekolwiek naruszenie tych zasad może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu.
Podnajemca ma obowiązek dbać o lokal i użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz postanowieniami umowy. Może być zobowiązany do pokrywania kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem lokalu, takich jak opłaty za media, w zależności od ustaleń zawartych w umowie podnajmu.
Jeśli chodzi o odpowiedzialność prawną, wynajmujący pozostaje w stosunku prawnym jedynie z najemcą, a nie z podnajemcą. Wszelkie roszczenia związane z niewłaściwym korzystaniem z lokalu przez podnajemcę mogą być kierowane do najemcy, który odpowiada za działania swojego podnajemcy wobec wynajmującego.
Podnajem bywa wykorzystywany w praktyce jako sposób na optymalizację kosztów, szczególnie w sytuacjach, gdy najemca nie korzysta z całości wynajmowanego lokalu lub potrzebuje czasowo przekazać go innej osobie. Jest również popularny w obszarze komercyjnym, gdzie przedsiębiorstwa podnajmują część wynajmowanej powierzchni innym podmiotom.
Podsumowując, podnajem jest elastycznym rozwiązaniem, które umożliwia najemcy efektywne wykorzystanie wynajmowanego lokalu, ale wymaga precyzyjnego ustalenia zasad w umowie oraz przestrzegania przepisów prawa i warunków umowy najmu. Brak zgody wynajmującego lub naruszenie umownych ograniczeń może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, dlatego kluczowe jest ścisłe przestrzeganie obowiązujących regulacji.