Zmniejszając wymagania dotyczące uzyskiwania przez cudzoziemców zezwolenia na nabycie samodzielnych lokali mieszkalnych, uwzględniono fakt, że te nieruchomości mają ograniczoną powierzchnię. Już przed nowelizacją nie było wymagane zezwolenie na nabycie spółdzielczego prawa do lokalu (rozumianego jako prawo rzeczowe ograniczone), co powodowało niezrozumienie u cudzoziemców, którzy nie znali istoty polskich rozwiązań prawnych dotyczących lokali spółdzielczych. Nie było celem utrzymywania występującego zróżnicowania, ponieważ ilość spółdzielczych lokali mieszkalnych jest znacząca w porównaniu z ogólną liczbą lokali mieszkalnych w kraju. Ponadto zauważono, że obcokrajowcy rzadko kupują pojedyncze lokale, a częściej kupują działki pod budynki lub zabudowę. Możliwe, że nowe rozwiązania prawne przyspieszą budowę mieszkań przeznaczonych dla cudzoziemców. Ponieważ przepis ust. 1 pkt 1 jednoznacznie nawiązuje do pojęcia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali, należy pamiętać, że zarówno nabycie budynków, jak i lokali użytkowych wymagają zezwolenia. Lokale znajdujące się w strefie nadgranicznej również będą wymagały zezwolenia [R. i M. Taradejna, „Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców” Zielona Góra, 2001]. Cudzoziemcy, którzy chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, mają wybór dzięki rozwiązaniu w art. 8 ust. 1 pkt 1. Mogą nabyć mieszkanie, nawet duże, bez zezwolenia (z wyjątkiem mieszkań położonych w strefie nadgranicznej), ale nabycie działki (lub działki z budynkiem) wymaga uzyskania zezwolenia, co powoduje pewne uciążliwości.
Nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca w Polsce jest regulowane przepisami prawa cywilnego oraz ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zasadniczo cudzoziemcy, czyli osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa, mogą nabywać nieruchomości w Polsce, jednakże w przypadku lokali mieszkalnych istnieją pewne szczególne przepisy, które mogą ograniczać lub uzależniać to od dodatkowych formalności.
Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w Polsce, ale w przypadku nabycia nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego, muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie to jest wymagane w przypadku cudzoziemców, którzy nie są obywatelami państw Unii Europejskiej, EOG (Europejskiego Obszaru Gospodarczego) lub Szwajcarii. W przypadku obywateli tych państw, procedura nabycia nieruchomości jest uproszczona, ponieważ nie wymagają oni dodatkowego zezwolenia, a nabycie nieruchomości odbywa się na zasadach ogólnych.
Zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji jest wymagane także wtedy, gdy cudzoziemiec chce nabyć nieruchomość rolną lub leśną, jednak w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego, zasady są nieco bardziej liberalne. Dla cudzoziemców, którzy zamierzają nabyć lokal mieszkalny w Polsce, wymagane jest złożenie wniosku o pozwolenie, który zawiera dane osobowe, cel nabycia nieruchomości, a także informacje dotyczące miejsca zamieszkania i działalności cudzoziemca na terytorium Polski.
Warto zaznaczyć, że Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji rozpatruje wnioski o pozwolenie indywidualnie i ocenia każdy przypadek pod kątem interesów państwa oraz obywateli polskich. Zgoda na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca może być wydana, jeżeli nie ma przeszkód prawnych, takich jak obawy o bezpieczeństwo narodowe, czy też niekorzystny wpływ na rynek nieruchomości.
W przypadku, gdy cudzoziemiec jest obywatelem państwa Unii Europejskiej lub EOG, procedura nabycia lokalu mieszkalnego jest prostsza i nie wymaga specjalnego zezwolenia. Cudzoziemcy ci są traktowani na równi z obywatelami polskimi, co oznacza, że mogą nabywać nieruchomości w Polsce na takich samych zasadach, jak obywatele krajowi. Dodatkowo, jeżeli cudzoziemiec mieszka w Polsce przez dłuższy czas i uzyskał status rezydenta, procedura może być jeszcze prostsza.
Cudzoziemcy, którzy nie są obywatelami UE, EOG lub Szwajcarii, muszą uzyskać zezwolenie na nabycie lokalu mieszkalnego w Polsce, a decyzja ta jest wydawana na podstawie szczegółowych kryteriów, takich jak potrzeba pobytu cudzoziemca w Polsce, jego status prawny oraz planowany cel nabycia nieruchomości. Cudzoziemcy, którzy mają zamiar nabyć lokal mieszkalny w Polsce, powinni także liczyć się z koniecznością spełnienia innych formalności, takich jak uzyskanie numeru PESEL, otwarcie konta bankowego, a także spełnienie wymogów podatkowych związanych z posiadaniem nieruchomości w Polsce.
Nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca wiąże się również z obowiązkami podatkowymi, w tym koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Ponadto, cudzoziemiec może być zobowiązany do przestrzegania polskiego prawa cywilnego i przepisów dotyczących użytkowania nieruchomości, w tym prawa do jej wynajmu, sprzedaży czy przekształcania.
Podsumowując, cudzoziemcy mogą nabywać lokale mieszkalne w Polsce, jednak zasady tej transakcji są uzależnione od obywatelstwa nabywcy oraz specyficznych przepisów dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. W przypadku osób spoza UE, EOG i Szwajcarii wymagane jest uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a sama transakcja podlega ściśle określonym formalnościom prawnym.