Zmniejszając wymagania dotyczące uzyskiwania przez cudzoziemców zezwolenia na nabycie samodzielnych lokali mieszkalnych, uwzględniono fakt, że te nieruchomości mają ograniczoną powierzchnię. Już przed nowelizacją nie było wymagane zezwolenie na nabycie spółdzielczego prawa do lokalu (rozumianego jako prawo rzeczowe ograniczone), co powodowało niezrozumienie u cudzoziemców, którzy nie znali istoty polskich rozwiązań prawnych dotyczących lokali spółdzielczych. Nie było celem utrzymywania występującego zróżnicowania, ponieważ ilość spółdzielczych lokali mieszkalnych jest znacząca w porównaniu z ogólną liczbą lokali mieszkalnych w kraju.
Ponadto zauważono, że obcokrajowcy rzadko kupują pojedyncze lokale, a częściej kupują działki pod budynki lub zabudowę. Możliwe, że nowe rozwiązania prawne przyspieszą budowę mieszkań przeznaczonych dla cudzoziemców. Ponieważ przepis ust. 1 pkt 1 jednoznacznie nawiązuje do pojęcia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali, należy pamiętać, że zarówno nabycie budynków, jak i lokali użytkowych wymagają zezwolenia. Lokale znajdujące się w strefie nadgranicznej również będą wymagały zezwolenia [R. i M. Taradejna, „Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców” Zielona Góra, 2001].
Cudzoziemcy, którzy chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, mają wybór dzięki rozwiązaniu w art. 8 ust. 1 pkt 1. Mogą nabyć mieszkanie, nawet duże, bez zezwolenia (z wyjątkiem mieszkań położonych w strefie nadgranicznej), ale nabycie działki (lub działki z budynkiem) wymaga uzyskania zezwolenia, co powoduje pewne uciążliwości.
Nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca w Polsce jest regulowane przepisami prawa cywilnego oraz ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zasadniczo cudzoziemcy, czyli osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa, mogą nabywać nieruchomości w Polsce, jednakże w przypadku lokali mieszkalnych istnieją pewne szczególne przepisy, które mogą ograniczać lub uzależniać to od dodatkowych formalności.
Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w Polsce, ale w przypadku nabycia nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego, muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie to jest wymagane w przypadku cudzoziemców, którzy nie są obywatelami państw Unii Europejskiej, EOG (Europejskiego Obszaru Gospodarczego) lub Szwajcarii. W przypadku obywateli tych państw, procedura nabycia nieruchomości jest uproszczona, ponieważ nie wymagają oni dodatkowego zezwolenia, a nabycie nieruchomości odbywa się na zasadach ogólnych.
Zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji jest wymagane także wtedy, gdy cudzoziemiec chce nabyć nieruchomość rolną lub leśną, jednak w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego, zasady są nieco bardziej liberalne. Dla cudzoziemców, którzy zamierzają nabyć lokal mieszkalny w Polsce, wymagane jest złożenie wniosku o pozwolenie, który zawiera dane osobowe, cel nabycia nieruchomości, a także informacje dotyczące miejsca zamieszkania i działalności cudzoziemca na terytorium Polski.
Warto zaznaczyć, że Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji rozpatruje wnioski o pozwolenie indywidualnie i ocenia każdy przypadek pod kątem interesów państwa oraz obywateli polskich. Zgoda na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca może być wydana, jeżeli nie ma przeszkód prawnych, takich jak obawy o bezpieczeństwo narodowe, czy też niekorzystny wpływ na rynek nieruchomości.
W przypadku, gdy cudzoziemiec jest obywatelem państwa Unii Europejskiej lub EOG, procedura nabycia lokalu mieszkalnego jest prostsza i nie wymaga specjalnego zezwolenia. Cudzoziemcy ci są traktowani na równi z obywatelami polskimi, co oznacza, że mogą nabywać nieruchomości w Polsce na takich samych zasadach, jak obywatele krajowi. Dodatkowo, jeżeli cudzoziemiec mieszka w Polsce przez dłuższy czas i uzyskał status rezydenta, procedura może być jeszcze prostsza.
Cudzoziemcy, którzy nie są obywatelami UE, EOG lub Szwajcarii, muszą uzyskać zezwolenie na nabycie lokalu mieszkalnego w Polsce, a decyzja ta jest wydawana na podstawie szczegółowych kryteriów, takich jak potrzeba pobytu cudzoziemca w Polsce, jego status prawny oraz planowany cel nabycia nieruchomości. Cudzoziemcy, którzy mają zamiar nabyć lokal mieszkalny w Polsce, powinni także liczyć się z koniecznością spełnienia innych formalności, takich jak uzyskanie numeru PESEL, otwarcie konta bankowego, a także spełnienie wymogów podatkowych związanych z posiadaniem nieruchomości w Polsce.
Nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca wiąże się również z obowiązkami podatkowymi, w tym koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Ponadto, cudzoziemiec może być zobowiązany do przestrzegania polskiego prawa cywilnego i przepisów dotyczących użytkowania nieruchomości, w tym prawa do jej wynajmu, sprzedaży czy przekształcania.
Cudzoziemcy mogą nabywać lokale mieszkalne w Polsce, jednak zasady tej transakcji są uzależnione od obywatelstwa nabywcy oraz specyficznych przepisów dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. W przypadku osób spoza UE, EOG i Szwajcarii wymagane jest uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a sama transakcja podlega ściśle określonym formalnościom prawnym.
Umowa zamiany nieruchomości jest jedną z umów nazwanych uregulowanych w Kodeksie cywilnym, a jej istota sprowadza się do zobowiązania dwóch stron do wzajemnego przeniesienia prawa własności. W przypadku zamiany nieruchomości, przedmiotem świadczenia obu stron są nieruchomości, które strony zamierzają sobie wzajemnie przekazać. Konstrukcyjnie umowa ta wykazuje wiele cech wspólnych z umową sprzedaży, z tą różnicą, że zamiast świadczenia pieniężnego dochodzi do wymiany rzeczy tego samego rodzaju – w tym wypadku nieruchomości.
Umowa zamiany nieruchomości, jako czynność prawna dotycząca prawa własności nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Wymóg ten wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego, który ma zastosowanie również do innych umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości. Do skutecznego zawarcia umowy zamiany konieczne jest więc nie tylko wyrażenie zgodnej woli obu stron, ale także zachowanie wymaganej formy, bez której czynność prawna nie wywoła zamierzonych skutków prawnych.
Charakter zobowiązaniowo-rozporządzający umowy zamiany sprawia, że jej wykonanie wiąże się z jednoczesnym przeniesieniem własności każdej z nieruchomości między stronami. Niekiedy jednak strony zawierają najpierw umowę zobowiązującą, a przeniesienie własności następuje w drodze kolejnych aktów notarialnych, zawierających oświadczenia o wykonaniu umowy. W praktyce najczęściej sporządza się jeden akt notarialny obejmujący zarówno część zobowiązującą, jak i rozporządzającą, co pozwala na natychmiastowe przeniesienie własności.
Umowa zamiany nieruchomości ma charakter wzajemny, co oznacza, że każda ze stron jednocześnie jest zobowiązana i uprawniona względem drugiej. Świadczenia te powinny być ekwiwalentne, choć przepisy prawa nie wymagają idealnej równowartości. Nierówność świadczeń może jednak mieć znaczenie podatkowe, ponieważ przepisy dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych przewidują, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na obu stronach. W przypadku zamiany nieruchomości, których wartość znacznie się różni, może też dojść do konieczności wyrównania tej różnicy poprzez dopłatę, która w istocie nadaje umowie charakter mieszany, zbliżony do sprzedaży.
Umowa zamiany nieruchomości może dotyczyć zarówno własności nieruchomości gruntowej, budynkowej, jak i lokalowej. Może także obejmować użytkowanie wieczyste lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli przedmiotem zamiany są nieruchomości rolne lub leśne, należy uwzględnić ograniczenia wynikające z przepisów szczególnych, np. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza zasady obrotu ziemią rolną, w tym wymóg posiadania statusu rolnika indywidualnego i uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w określonych przypadkach.
Prawny charakter umowy zamiany nieruchomości czyni ją umową odpłatną, mimo że nie dochodzi do zapłaty ceny w pieniądzu. Odpłatność polega tutaj na tym, że każda ze stron uzyskuje określoną korzyść majątkową, którą jest nabycie prawa własności innej nieruchomości. W związku z tym do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, w zakresie nieuregulowanym przepisami szczególnymi. Oznacza to, że strony mogą dochodzić od siebie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne przedmiotu zamiany, a także stosować przepisy o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania.
Podsumowując, umowa zamiany nieruchomości stanowi szczególną formę umowy wzajemnej i odpłatnej, w której świadczeniem obu stron jest przeniesienie prawa własności. Jej prawny charakter wymaga formy aktu notarialnego oraz spełnienia określonych przesłanek wynikających z przepisów kodeksowych i ustaw szczególnych. Umowa ta znajduje zastosowanie w praktyce zwłaszcza w przypadku wymiany mieszkań, działek czy gospodarstw rolnych, a jej zawarcie wiąże się z określonymi skutkami cywilnoprawnymi i podatkowymi, które muszą być należycie uwzględnione przez strony transakcji.