Ponieważ inaczej wypowiedzenie jest nieważne, musi być dokonane na piśmie i zawierać uzasadnienie. Ustawa wyjaśnia przyczyny wypowiedzenia. -używanie lokalu lub jego części w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, -zaniedbywanie obowiązków lokatora, przez co powstają szkody lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, -wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, przez co staje się uciążliwe korzystanie z innych lokali, -wynajęcie, podnajęcie lub oddanie do bez W tym przypadku lokatorowi przysługuje prawo do innego lokalu, ale właściciel budynku winien zapewnić alternatywny lokal i pokryć koszty przeprowadzki. Do 31 grudnia 2015 r. najemcom, którzy opłacają czynsz regulowany w dniu wejścia w życie ustawy, gmina zapewni lokal zamienny. Gmina pokrywa również koszty przeprowadzki. W tych wszystkich przypadkach stosunek prawny jest wypowiadany przed końcem miesiąca. Właściciel ma prawo mieszkać w swoim domu, a także jego wstępnym, pełnoletnim zstępnym lub osobom, względem których właściciel jest odpowiedzialny za alimenty. Niemniej jednak prawo to zostało obwarzone pewnymi warunkami. Oto one: jeśli właściciel dostarczy lokatorowi lokal zamienny lub jeśli lokatorowi przysługuje prawo do takiego lokalu, który odpowiada warunkom lokalu zamiennego, stosunek prawny można wypowiedzieć nie później niż pół roku przed końcem miesiąca kalendarzowego. Jeśli właściciel nie może zapewnić lokalu zamiennego, może wypowiedzieć stosunek prawny w terminie do trzech lat na koniec miesiąca. Jeśli jednak właściciel nie zamieszka w swoim mieszkaniu lub wyprowadzi się z niego w ciągu pół roku, musi udostępnić mieszkanie lokatorowi na poprzednich warunkach. Jeśli lokator nie będzie z powrotem zainteresowany, właściciel musi również zwrócić mu koszty przeprowadzki oraz roczną różnicę w czynszu i opłatach. Ponadto jest odpowiedzialny za zapłacenie lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej nieruchomości. Jeśli czynsz za najem lokalu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej, stosunek najmu można wypowiedzieć w dwóch innych przypadkach: jeśli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W tym momencie istnieje sześciomiesięczny okres wypowiedzenia. – Jeśli najemcy przysługuje tytuł prawny do lokalu w tej samej lub bliskiej okolicy, najemca może go używać, a lokal spełnia warunki lokalu zamiennego. Możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu na koniec miesiąca, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Jeśli w wieloletnich planach gospodarowania zasobem gminy lokal jest przeznaczony do sprzedaży i najemca nie skorzysta z prawa pierwszeństwa w nabyciu tego lokalu, ustawa dopuszcza możliwość wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu. Oczywiście, gmina musi również zapewnić wynajęcie innego lokalu, który spełnia co najmniej wymagania dotyczące lokalu zamiennego. Z innych ważnych powodów właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i żądać opróżnienia nieruchomości przez sąd. Jeśli najemca lokalu socjalnego przejmuje inne mieszkanie, umowa najmu może zostać rozwiązania natychmiast. Wypowiedzenie umowy najmu. Jeśli najemca umiera, stosunek najmu wygasa. Osoby, które nadal mieszkają z najemcą, w tym jego małżonek lub współmałżonka, dzieci najemcy i inne osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny, oraz osoby, które pozostawały we wspólnym pożyciu z najemcą, mają prawo do wstąpienia w stosunek najmu, pod warunkiem że mieszkali z nim stale do chwili jego śmierci. Osoby te mogą wypowiedzieć stosunek najmu w terminie ustawowym, nawet jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony. W okresie obowiązywania ustawy Prawo lokalowe osoby, które sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą i zgodnie z wymogami tej ustawy, są również uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy.
Miesiąc: marzec 2025
Ochrona praw lokatorów. Lokale mieszkalne
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [Dz.U.Nr 71,poz 733.ze zm], uchwalona przez Sejm 21 czerwca 2001 r., zastąpiła ustawę o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Jest to wykonanie ust. 2 art. 75 Konstytucji RP z 2 kwietnia 1997 r., który stanowi, że „ochronę praw lokatorów określa ustawa”.
Zapisy nowej ustawy dotyczą większej grupy osób niż poprzednie regulacje prawne, ponieważ obejmują zasady i formy ochrony praw lokatorów, czyli najemców i osób używających lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. W rezultacie przepisy te dotyczą również osób, takich jak osoby podnajmujące lokal mieszkalny lub posiadające spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, pod warunkiem, że przepisy te nie naruszają innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób, który jest dla nich korzystniejszy. Obecnie kodeks cywilny reguluje głównie najem lokali mieszkalnych jako stosunek cywilno-prawny, a przepisy o ochronie praw lokatorów stanowią lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu. Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje lokal mieszkalny jako lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie musi to być samodzielny lokal mieszkalny; osoby wynajmujące lub podnajmujące część mieszkania również są chronione. Lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy jest również pracownią służącą twórcom do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, o ile stosunek prawny dotyczący tego lokalu został nawiązany przed dniem wejścia w życie ustawy. Osoby przebywające w bursach, pensjonatach, hotelach lub domach wypoczynkowych nie podlegają przepisom, ponieważ lokal nie jest przeznaczony do krótkotrwałego pobytu. S.Rudnicki.”Prawo obrotu nieruchomościami” Warszawa 2001 r.]
Podobnie jak w ustawie o najmie, powierzchnia użytkowa lokalu obejmuje wszystkie pomieszczenia w budynku, a także inne pomieszczenia służące potrzebom mieszkalnym i gospodarczym najemcy, niezależnie od ich przeznaczenia lub sposobu użytkowania. W rezultacie obejmuje to całkowitą powierzchnię pokoi, kuchni, przedpokoju, spiżarni, alków, holi, korytarzy, łazienek i innych części. [W.J.Brzeski „Vademecum Zarządcy Nieruchomościami”,Kraków 2003 r.]
Do powierzchni użytkowej mieszkania nie wlicza się jednak balkonów, tarasów, loggii, antresoli, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek do przechowywania opału.
Ochrona praw lokatorów w odniesieniu do lokali mieszkalnych w Polsce jest zagadnieniem o dużym znaczeniu społecznym i prawnym. Regulacje w tym zakresie mają na celu zapewnienie równowagi pomiędzy interesami wynajmujących a prawami najemców, przy jednoczesnym zabezpieczeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych lokatorów. Podstawowym aktem prawnym regulującym te kwestie jest Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Lokatorzy, czyli osoby korzystające z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu, mają zagwarantowaną szeroką ochronę prawną. Ustawa chroni ich przed arbitralnym wypowiedzeniem umowy przez wynajmującego. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela może nastąpić tylko w przypadkach określonych w ustawie, takich jak rażące naruszenie przez lokatora warunków najmu (np. zaległości w opłacaniu czynszu) lub konieczność opróżnienia lokalu z powodu jego remontu, rozbiórki lub zmiany przeznaczenia. Co więcej, wynajmujący ma obowiązek wskazać w wypowiedzeniu przyczynę i przestrzegać określonych terminów wypowiedzenia.
Lokatorzy są również chronieni przed nieuzasadnionym podnoszeniem czynszu. Wynajmujący ma prawo zmienić wysokość czynszu, ale musi to być uzasadnione i zgodne z przepisami prawa. Lokator ma prawo zakwestionować podwyżkę przed sądem, jeżeli uzna ją za nieuzasadnioną.
Kolejnym ważnym elementem ochrony jest zakaz eksmisji lokatora bez wcześniejszego orzeczenia sądu. Nawet w przypadku uprawomocnienia się nakazu eksmisji wynajmujący nie może samowolnie usunąć lokatora z mieszkania. Egzekucja wyroku musi być przeprowadzona przez komornika, a sąd ma obowiązek zbadać, czy eksmitowany lokator nie kwalifikuje się do przyznania lokalu socjalnego. W przypadku przyznania prawa do lokalu socjalnego eksmisja nie może być przeprowadzona, dopóki gmina nie zapewni lokalu zastępczego.
Szczególną ochroną objęte są osoby w trudnej sytuacji życiowej, takie jak kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, małoletnie, osoby starsze powyżej 75. roku życia oraz osoby korzystające ze świadczeń pomocy społecznej. Sąd, rozpatrując sprawę eksmisyjną, ma obowiązek uwzględnić ich szczególne potrzeby i może zobowiązać gminę do zapewnienia lokalu socjalnego.
Dodatkowo, ustawa określa obowiązki wynajmującego związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego. Wynajmujący ma obowiązek zapewnić lokal w stanie odpowiednim do umówionego użytku oraz dokonywać niezbędnych napraw i konserwacji. Lokator, który zauważy usterki wpływające na możliwość korzystania z lokalu, ma prawo domagać się ich naprawienia.
W przypadku wypowiedzenia umowy najmu lub eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) lokatorzy są objęci dodatkowymi gwarancjami ochrony przed bezdomnością. W tym czasie eksmisja może być wykonana jedynie w sytuacji, gdy lokator ma zapewnione inne mieszkanie.
Prawo lokatorów do ochrony wynika również z przepisów dotyczących opłat za media. Lokatorzy mają prawo do dostępu do podstawowych mediów, takich jak woda, energia elektryczna, gaz i ogrzewanie. Wynajmujący nie może odciąć tych świadczeń nawet w przypadku zaległości w płatnościach, gdyż takie działanie jest niezgodne z prawem i może być podstawą do dochodzenia odszkodowania.
Ochrona lokatorów w Polsce ma charakter powszechny, a przepisy regulujące ich prawa mają w większości charakter imperatywny, co oznacza, że nie mogą być ograniczone przez zapisy umowne. Dzięki temu lokatorzy są chronieni przed nieuczciwymi praktykami wynajmujących, a ich prawo do godnych warunków mieszkaniowych jest zagwarantowane. Ostatecznym celem tych regulacji jest zapewnienie każdemu prawa do mieszkania, które jest uznawane za jedno z podstawowych praw człowieka.
Charakter prawny umowy najmu
Umowa najmu tworzy względny stosunek prawny pomiędzy wynajmującym a najemcą. Istnieje spór dotyczący charakteru prawa najemcy lokalu, dlatego przepisy o ochronie własności są odpowiednio stosowane w celu ochrony praw najemcy lokalu. Prawo najemcy lokalu ma jednak charakter wierzytelności o rozszerzonej skuteczności. Prawo do najmu nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej ma również charakter wierzytelności o rozszerzonej skuteczności. Znane jest, że po ujawnieniu w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie staje się skuteczne w odniesieniu do praw nabytych przez czynność prawną. Wypowiedzenie umowy najmu Według przepisów prawa cywilnego umowa najmu zawarta na określony czas wygasa w określonym terminie. Oczywiście możliwe jest wcześniejsze zakończenie umowy najmu. Nie można jednostronnie wypowiedzieć umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Nie mogą też strony ze swej woli zastrzegać w umowie możliwości rozwiązania umowy w trybie wypowiedzenia na czas oznaczony. Takie zastrzeżenie umowne nie ma znaczenia. Ponadto wypowiedzenie (zgodnie z ustawą Kodeks Cywilny) byłoby nieważne.
Jeśli chodzi o szczegóły wygaśnięcia stosunku najmu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z jej przeznaczeniem i nie przestaje jej używać w taki sposób pomimo upomnienia.
Wynajmujący może również wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca nie płaci czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy. Natomiast wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, jeśli nie płaci czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy płatności.
W przeciwieństwie do tego wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli najemca zachowuje się w sposób rażący lub uporczywy w odniesieniu do obowiązujących zasad porządku domowego lub jeśli jego niewłaściwe zachowanie utrudnia korzystanie z innych lokali.
Jeśli najemca ma uprawnienia, może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania rzeczy miała wady uniemożliwiające spełnienie warunków określonych w umowie; jeśli wady pojawiają się później i najemca nie usunął ich w odpowiednim czasie po otrzymaniu zawiadomienia lub jeśli wady nie można usunąć.
Prawa dotyczące najmu na czas nieoznaczony są odmienne. Wypowiedzenie umowy jest prawnym środkiem rozwiązania umowy najmu. Jeśli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo do wypowiedzenia najmu w terminie określonym w umowie, a jeśli nie, w terminie ustawowym. Aby wypowiedzieć umowę najmu, najemca może to zrobić najpóźniej na trzy miesiące przed końcem kwartału kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, może to zrobić na miesiąc przed końcem miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, może to zrobić na trzy dni przed końcem miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny dziennie, może to zrobić na
Charakter prawny umowy najmu wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, który reguluje tę umowę jako jedną z umów nazwanych. Jest to umowa konsensualna, dwustronnie zobowiązująca, odpłatna i o charakterze ciągłym. Jej podstawowym celem jest oddanie rzeczy do używania przez wynajmującego na rzecz najemcy w zamian za zapłatę czynszu.
Umowa najmu jest konsensualna, co oznacza, że dochodzi do skutku przez samo porozumienie stron co do istotnych jej postanowień, czyli przedmiotu najmu oraz wysokości czynszu. Nie wymaga ona dodatkowych czynności prawnych ani wydania rzeczy, aby została uznana za zawartą. To odróżnia ją od umów realnych, gdzie konieczne jest faktyczne przekazanie rzeczy.
Dwustronny charakter zobowiązania oznacza, że każda ze stron ma zarówno prawa, jak i obowiązki wynikające z umowy. Wynajmujący zobowiązuje się do oddania rzeczy do używania w stanie nadającym się do umówionego użytku, natomiast najemca do opłacania czynszu i użytkowania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Wzajemność tych świadczeń tworzy podstawę prawną i ekonomiczną umowy.
Najem jest również umową odpłatną, ponieważ świadczenie wynajmującego (udostępnienie rzeczy) jest ekwiwalentem świadczenia najemcy (zapłaty czynszu). Odpłatność ta jest jednym z elementów odróżniających najem od innych umów, takich jak użyczenie, które ma charakter nieodpłatny.
Charakter ciągły umowy najmu oznacza, że świadczenia stron realizowane są w sposób rozciągnięty w czasie. Wynajmujący zapewnia najemcy możliwość korzystania z rzeczy przez określony lub nieokreślony czas, podczas gdy najemca zobowiązuje się do regularnego uiszczania czynszu. Ten element odróżnia najem od umów jednorazowych, w których świadczenia są wykonywane jednorazowo.
Umowa najmu ma również charakter względny, co oznacza, że jej skutki prawne dotyczą wyłącznie stron umowy, a nie osób trzecich. Oznacza to, że osoby trzecie nie są zobowiązane ani uprawnione do świadczeń wynikających z umowy, chyba że przepisy szczególne lub umowa przewidują inaczej.
Pod względem prawnym, umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. W przypadku najmu zawartego na czas określony wygasa ona po upływie ustalonego terminu, natomiast w przypadku umowy na czas nieokreślony jej rozwiązanie wymaga wypowiedzenia przez jedną ze stron.
Przepisy regulujące umowę najmu są w znacznej mierze dyspozytywne, co oznacza, że strony mogą modyfikować ich treść w umowie, dostosowując ją do swoich potrzeb. W niektórych przypadkach, zwłaszcza w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych, przepisy mają charakter imperatywny, co oznacza, że nie mogą być zmieniane przez strony na niekorzyść najemcy.
Charakter prawny umowy najmu opiera się na jej konsensualności, dwustronnym zobowiązaniu, odpłatności oraz ciągłości świadczeń. Umowa ta jest elastyczna, co pozwala na szerokie jej dostosowanie do potrzeb stron, ale jednocześnie podlega szczegółowym regulacjom prawnym, zwłaszcza w kontekście ochrony najemcy, co stanowi jej istotny element społeczny i gospodarczy.
Prawa i obowiązki stron w umowie najmu
Prawa i obowiązki stron stosunku najmu są szczegółowo regulowane przez ustawodawcę. W tym przypadku ustawodawca posługuje się techniką tworzenia stosunkowo wymagających zasad. Znajdują one zastosowanie, gdy strony w zawartej umowie nie uregulowały odmiennie swych praw i obowiązków. Z jednej strony wynajmujący ma obowiązek przekazania przedmiotów najemcy. Wynajmujący powinien oddać rzecz najemcy w stanie użytecznym i utrzymywać go w tym stanie przez cały czas najmu.
Jednak przez cały okres najmu rzecz najemcy powinna być używana w sposób określony w umowie, a jeśli umowa nie określa konkretnego sposobu używania, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Przy umowie najmu jest dużo miejsca na swobodę negocjacji, ale bez zgody wynajmującego najemca nie może zmieniać rzeczy najętej w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy. Natomiast wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
Jeśli umowa mu tego nie zabrania, najemca może oddać rzecz najętą w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem. Zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu, jeśli rzecz zostanie oddana osobie trzeciej. Po zakończeniu umowy najemca jest zobowiązany do zwrócenia przedmiotu w stanie niezmienionym. Jednak nie ponosi on odpowiedzialności za szkody wynikające z prawidłowego używania rzeczy.
Umowa najmu to jeden z najczęściej stosowanych typów umów cywilnoprawnych, regulowany przez Kodeks cywilny. Określa ona wzajemne prawa i obowiązki wynajmującego (osoby oddającej rzecz do używania) oraz najemcy (osoby korzystającej z rzeczy). Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca, co oznacza, że każda ze stron ma zarówno prawa, jak i obowiązki wynikające z jej treści.
Wynajmujący ma podstawowy obowiązek oddania najemcy rzeczy do używania na czas określony lub nieokreślony. Przedmiotem najmu mogą być różne rzeczy – zarówno nieruchomości, takie jak mieszkania czy lokale użytkowe, jak i ruchomości, np. samochody czy sprzęt techniczny. Wynajmujący zobowiązany jest dostarczyć przedmiot najmu w stanie nadającym się do umówionego użytku oraz utrzymywać go w tym stanie przez cały okres trwania umowy. W praktyce oznacza to, że musi dokonywać niezbędnych napraw i konserwacji, które wynikają z normalnego użytkowania rzeczy.
Kolejnym obowiązkiem wynajmującego jest zapewnienie najemcy spokojnego korzystania z przedmiotu najmu. Wynajmujący nie może podejmować działań, które zakłócają najemcy używanie rzeczy, ani dopuścić do takich zakłóceń ze strony osób trzecich. Jeżeli jednak takie sytuacje mają miejsce, najemca może domagać się obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy.
Z drugiej strony najemca zobowiązany jest do opłacania czynszu w umówionym terminie i wysokości. Czynsz może być wyrażony w pieniądzu, ale dopuszczalne są także inne formy, np. świadczenie usług. Najemca odpowiada za użytkowanie przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz postanowieniami umowy. Obejmuje to m.in. konieczność dbania o przedmiot najmu, unikania jego uszkodzenia oraz przestrzegania zasad współżycia społecznego, jeśli przedmiotem najmu jest nieruchomość mieszkalna.
Najemca ma również obowiązek dokonywania drobnych napraw wynikających z normalnego używania rzeczy, chyba że umowa stanowi inaczej. Drobne naprawy obejmują na przykład wymianę żarówek, uszczelnienie kranów czy utrzymanie czystości w wynajmowanym lokalu. W przypadku poważniejszych usterek, które wynikają z wady rzeczy lub działania siły wyższej, odpowiedzialność spoczywa na wynajmującym.
Wynajmujący ma prawo kontrolować, czy najemca korzysta z rzeczy zgodnie z umową. Nie może jednak naruszać prawa najemcy do prywatności ani nadużywać tego uprawnienia. Jeżeli najemca nie przestrzega warunków umowy, wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy najmu, z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w przepisach lub umowie.
Najemca ma prawo domagać się naprawienia szkód wynikających z zaniedbań wynajmującego, takich jak niezapewnienie odpowiedniego stanu rzeczy lub zakłócenia w korzystaniu z niej. Może również żądać obniżenia czynszu, jeżeli przedmiot najmu jest w stanie gorszym, niż przewidywała umowa, lub jeśli najemca nie może korzystać z rzeczy w pełnym zakresie.
Po zakończeniu umowy najmu najemca ma obowiązek zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia. W przypadku braku zwrotu rzeczy lub jej uszkodzenia wynajmujący ma prawo dochodzić odszkodowania.
Prawa i obowiązki stron w umowie najmu wynikają zarówno z przepisów prawa, jak i z treści samej umowy. Wynajmujący odpowiada za zapewnienie rzeczy w stanie nadającym się do użytku i utrzymanie tego stanu, natomiast najemca zobowiązany jest do terminowego opłacania czynszu, dbania o przedmiot najmu i korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wzajemne zobowiązania stron mają na celu zapewnienie zgodnego przebiegu umowy oraz ochronę interesów obu stron.
Przedmiot umowy najmu
Umowa najmu to bardzo popularna forma gospodarowania nieruchomościami. Ta forma jednostki samorządu terytorialnego, zwłaszcza gminy, jest powszechnie stosowana. Wówczas sięga się do tej formy dysponowania, gdy właściciel nie chce dłużej zarządzać nieruchomością [E. Gniewek, „Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi” Zakamycze, 1999].Zgodnie z artykułem 659 Kodeksu Cywilnego „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania rzeczy najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się opłacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Przedmiotem najmu mogą być zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome. Nie musisz wynająć wszystkiego. Możliwe jest wynajęcie części składowej lub części rzeczy ze względu na to, że mamy do czynienia ze stosunkiem obligacyjnym. W tym regionie stosuje się wynajmowanie gruntów, struktur i lokali. Najem daje tylko prawo do używania rzeczy, takich jak nieruchomości lub jej części. Należy jednak zastosować konstrukcję dzierżawy, jeśli oddawana nieruchomość przynosi korzyści i obie strony chcą, aby przyjmujący nieruchomość mógł czerpać korzyści. Rozwiązanie umowy najmu
Stosunek najmu następuje na mocy umowy. Zdecydowanie decyduje zasada swobody umów. Zasada autonomii oznacza, że właściciel nieruchomości ma prawo samodzielnie decydować o nawiązaniu stosunku najmu. Sposób wyboru najemcy jest wolny. Charakter umowy najmu Uzgodnienie przez strony istotnych postanowień umowy jest warunkiem nawiązania stosunku najmu. W umowie najmu najemca powinien wyrazić wolę oddania rzeczy do użytku. Zgodnie z artykułem 659 i 1 Kodeksu Cywilnego „Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Należy upewnić się, że wynajmujący wyraził wolę oddania rzeczy, a najemca zaakceptuje rzeczy. Najemca powinien zapłacić umowny czynsz wynajmującemu zgodnie z ustawą Kodeks Cywilny.
Termin najmu musi być określony w umowie. Należy ustalić, czy strony nawiązują umowę najmu na czas określony lub nieokreślony. W pierwszym wariancie należy podać okres najmu. Należy na to zwrócić uwagę w umowie najmu, czy dana rzecz jest oddawana w najem na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Prawne zasady najmu zawartego na czas nieoznaczony i oznaczony są odmienne. Wystarczy wspomnieć, że umowa najmu na czas oznaczony nie może zostać wypowiedziana. Umowa wygasa zaś w dniu końcowym.
Natomiast wypowiedzenie rozwiązuje najem zawarty na czas nieoznaczony. Istnieje pogląd, że umowę najmu zawarta na czas nieoznaczony można zasadniczo wypowiedzieć, ponieważ w treści umowy jest miejsce na określenie umownych terminów wypowiedzenia umowy najmu na czas nieoznaczony. Jeśli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo wypowiedzieć najem w terminie określonym w umowie, a jeśli nie, w terminie ustawowym. Warto tutaj zauważyć, że regulacja terminów wypowiedzenia jest prowadzona zgodnie z zasadą swobody umów. Jest ważne, aby w treści umowy najmu określono przeznaczenie rzeczy, a zwłaszcza sposób, w jaki najemca je wykorzystuje przez cały okres najmu. Oznacza to, że najemca musi używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a w przypadku, gdy umowa nie określa sposobu używania, w sposób zgodny z właściwościami i przeznaczeniem rzeczy. Typ umowy najmu Nie ma wymaganej formy, aby zakończyć umowę. Ale należy pamiętać, że każda czynność prawna, która przekracza dwa tysiące złotych, a także każda czynność prawna, z której wynika zobowiązanie o wartości przekraczającej dwa tysiące złotych, powinna być potwierdzona pismem. To ogólne wymaganie, zastrzeżone dla celów dowodowych, dotyczy również umowy najmu. W przypadku, gdy przedmiotem czynności prawnej jest rozporządzenie prawem do świadczeń okresowych lub zobowiązanie się do takich świadczeń, wartością prawa lub zobowiązania jest wartość świadczeń za rok, a jeśli świadczenia trwają krócej niż rok, wartość całego okresu świadczenia. Wartość świadczenia liczy się według ustalonej wysokości czynszu. [Ustawa dotycząca Kodeksu Cywilnego]Pamiętaj, że jeśli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została wydana najemcy, nabywcy rzeczy wynajętej nie przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu.
Prawa najmu nieruchomości można ujawnić w księdze wieczystej, ale należy pamiętać, że wpis można dokonać tylko na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.